Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом у реки: где его можно строить, чтобы все было по закону?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратимся к Водному кодексу (ст. 65) и выясним что такое земли водоохранной зоны. Это земли, которые примыкают к берегам водоемов и ограничения в их использовании связаны в первую очередь с тем, чтобы защитить моря, реки, озера, водохранилища, ручьи и другие водные объекты от загрязнений. Помимо водоохранной зоны, кодекс содержит понятие – прибрежные полосы. Они подлежат особой дополнительной защите. Вот почему, покупая участок у берега следует заранее выяснить можно ли строить дома в водоохранной зоне и какие ограничения есть по строительству.
Чтобы уточнить, на каком расстоянии от реки (моря, озера, ручья) можно строить дом обратимся снова к Водному кодексу (ст.6). Оказывается, что все водные объекты находятся в государственной и муниципальной собственности и являются местами общего пользования (за редким исключением). Закон устанавливает, что нельзя пресекать никаким сооружением 20 метров до береговой линии любого водоема, а если это ручей или маленькая речка (протяженностью до 10 км), то 5 метров. Таким образом, в 20 метрах от водоемов не только нельзя строить дома, но и ставить заборы для ограждения территории. Покупая участок у водоема – помните об этом! Что касается размеров водоохранной зоны, то в зависимости от водного объекта она варьируется от 50 до 500 метров.
Водный кодекс прямо разрешает строительство, реконструкцию и использование хозяйственных объектов в границах водоохранных зон. Но они должны быть оборудованы сооружениями, которые обеспечивают охрану речки и озера от вышеперечисленных бед. К таким сооружениям относятся:
- централизованные системы канализации и ливневые системы водоотведения, а также инфраструктура, по которой в эти системы будет отводиться ваша сточная вода. Если к вашему участку подходит такая система и к ней можно подключиться — это сразу решит множество проблем;
- локальные очистные сооружения для очистки всех видов сточных вод, которые смогут обеспечить выполнение нормативов для чистой воды;
- сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов.
Трудности при строительстве дома у водоёма
Если Вы запланировали возвести дом вблизи водоема, то нужно учесть, что весной, Вы можете столкнуться с большими проблемами. По этой причине, нужно тщательно продумать проект или же обратиться к профессионалам, которые знают как строить дом у водоема. Это позволит получить уверенность в том, что возведенная постройка будет представлять настоящую крепость, которой будут не страшны особенности необычной местности.
Выбирать место под строительство нужно тогда, когда грунтовые воды достигают своего максимального уровня. Нужно определить, как часто воды разливаются до пиковых значений. Также нельзя забывать о требованиях Водного Кодекса, определяющего, сколько от воды можно строить дом. Строительство жилого сооружения вблизи водоема возможно только после оформления сервитута на использование конкретной территории. Длина водоохранной зоны может достигать 200 м, на протяжении которых будущие владельцы не могут определять свои фрагменты реки. Также нельзя возводить ограждающие конструкции на берегу, которые создают препятствие для прямого попадания к водоему.
Проект дома у воды должен учитывать повышенную влажность воздуха, залегание грунтовых вод, вероятные затопления весной, когда разливается река. С учетом этих моментов нужно осуществлять выбор основания под постройку, саму технологию строительства и стройматериалы.
В каких случаях на строительство в водоохранной зоне вводится запрет?
Прежде всего выясним, в каких случаях строительство в водоохранной зоне полностью запрещено. Итак, полный запрет вводится на возведение построек в прибрежной защитной полосе. Если дом будет построен в водоохранной зоне на расстоянии ближе чем 20 м от кромки воды, с большой долей вероятности такое строение придется снести (снос осуществляется на основании судебного решения).
Важно! Решения о сносе домов, возведенных на береговой полосе, практически невозможно опротестовать. Именно поэтому рисковать не рекомендуется: как правило, суды различных инстанций не принимают решения в пользу собственников.
Запрет на строительство существует и если водоем используется в качестве источника питьевой воды для населения. Вокруг него в таком случае устанавливается зона санитарной охраны, а это означает, что возведение любых зданий здесь будет полностью запрещено.
Начиная строительные работы в водоохранной зоне, нужно учитывать, что воздействовать на линию берега с применением тяжелой техники не допускается. Также не следует забывать, что принимая решение построить дом в водоохранной зоне, придется соблюдать и ряд других запретов.
В частности, не допускается ограничивать доступ к водоему третьим лицам, соответственно установить забор в прибрежной зоне (20 м) не получится.
Транспорт в водоохранной зоне: движение и стоянка автомобилей, мотоциклов, мопедов
Начнём рассказывать про ограничения на территории водоохранной зоны с того, какой режим установлен для нахождения в ней транспортных средств (далее — ТС).
В Водном кодексе сказано, что в границах водоохранных зон запрещено движение и стоянка ТС (кроме специальных ТС). Движение допускается только на дорогах, а стоянки только на дорогах и в оборудованных местах с твёрдым покрытием. В ФЗ «О безопасности дорожного движения» дорога определяется как «обустроенная или приспособленная и используемая для движения ТС полоса земли либо поверхность искусственного сооружения. Дорога включает в себя одну или несколько проезжих частей, а также трамвайные пути, тротуары, обочины и разделительные полосы при их наличии». То есть по дорогам, которые расположены на территории водоохранной зоны, можно спокойно передвигаться, а машину без риска можно оставить на её обочине. По остальной территории передвигаться нельзя. Что же касается специально оборудованных мест, то обычно их очень мало, а найти достаточно трудно.
Исключением из правила являются специальные транспортные средства, которые могут ездить и останавливаться в водоохранной зоне. Разберёмся, какой транспорт можно считать в данном случае специальным.
Понятие специального транспортного средства установлено в пункте 5 Технического регламента о безопасности колесных транспортных средств (постановление Правительства РФ от 10.09.09 N 720):
— это «транспортное средство, предназначенное для выполнения специальных функций, для которых требуется специальное оборудование (автокраны, пожарные автомобили, автомобили, оснащенные подъемниками с рабочими платформами, автоэвакуаторы и т.д.)». Кроме того, Минприроды относит к таковым транспортные средства МЧС, «скорую помощь», транспортные средства правоохранительных органов, контрольно-надзорных органов и иных спецслужб. При этом движение и стоянка перечисленных транспортных средств в водоохранной зоне допускается только при осуществлении ими своих полномочий.
Указанные правила распространяются не только на автомобили, но и на мотоциклы. В ПДД сказано, что «транспортное средство» – это устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем. Понятия «мотоцикл» и «мопед» также определяются как транспортные средства. Это необходимо помнить и иметь в виду, иначе есть возможность получить штраф.
В связи с этим в пределах водоохранных зон также не допускается размещать заправки, склады ГСМ, СТО, мойки ТС.
Особенности строительства на берегах водоемов
Основным нормативным актом, регламентирующим порядок застройки прибрежных территорий, является Водный кодекс РФ. Нормы этого документа направлены на обеспечение чистоты водоемов, а также защиты обитающих в них животных и растений.
Физические и юридические лица, приобретающие участки у воды, обязаны придерживаться установленных правил. За их нарушение предусмотрено административное и уголовное наказание, к тому же собственника обяжут снести постройки
Прибрежная территория, на которой устанавливается спецрежим ведения хозяйственной и другой деятельности, называется водохранной зоной. Согласно со ст.65 ВК РФ такие земли располагаются рядом с береговой линией водохранилищ, озер, морей, ручьев, рек, каналов.
Перед началом строительства стоит учесть, что для всех российских водоемов установлена обязательная защитная линия – 20 метров от кромки. На этом расстоянии возведение домов запрещено независимо от типа водоема. Ограждать эту часть береговой зоны также запрещается. В случае нарушения правил постройки будут снесены по решению суда.
Остальные ограничения на строительство зависят от типа водоема и его длины. Например, для озер и рек длиной меньше 10 км граница водоохранной зоны равна 50 м. Если длина водоема превышает 50 км, минимальное расстояние до кромки воды должно составлять 200 м. Для морей охраняемая территория увеличена до 500 м. При расчетах во внимание принимается и такой показатель, как уклон берега.
Узнать, относится ли надел к водоохранной зоне, можно по специально установленным табличкам. Их размещение находится в компетенции территориальных отделов водных ресурсов. Другое их название – бассейновые водные управления, или БВУ. Там же можно и узнать об ограничениях на своем земельном наделе. Кроме того, у всех региональных БВУ имеются свои сайты с необходимыми сведениями.
Еще один источник получения информации – Государственный водный реестр. В его базу данных со временем попадают даже крошечные водоемы.
Не перекрывайте доступ к воде
Конечно, у многих покупателей загородной недвижимости возникает вопрос: как стать обладателями собственного пляжа на берегу и можно ли перекрыть часть берега, чтобы тут не ходили «все кому не лень». Закон говорит про это однозначно: ни при каких условиях перекрывать доступ общественности к реке, водоему и другим водным объектам нельзя – за это налагается штраф.
По словам Алексея Калинкина, береговая полоса общего пользования, которую нельзя перегораживать никакими заборами, составляет либо 5, либо 20 м, в зависимости от характеристик водного объекта.
Покупателям загородных объектов у воды можно посоветовать заключать сделку только через опытные агентства недвижимости, которые имеют в штате профессиональных юристов и предупредят обо всех существующих ограничениях.
Что законодатель вкладывает в понятие водоохранной зоны
Водоохранная зона – это площадь, которая прилегает к границам любого водного объекта (береговой линии), где предписан специальный порядок хозяйственной и прочей деятельности, то есть функционируют ограничения на использование данной территории.
Цель учреждения такого режима состоит в том, чтобы предупредить негативные последствия загрязнения речек и озер, что может привести к истощению водных ресурсов и нанести серьезный вред местной фауне и флоре.
В границах охранных зон располагаются защитные прибрежные полосы.
Чтобы узнать, входит ли участок в территорию водоохранной зоны, застройщику целесообразно обратиться в службу кадастрового учета и сделать письменный запрос в федеральный орган водных ресурсов, где ведется на государственном уровне водный реестр.
Это позволит точно установить, какая часть участка находится в зоне, относящейся к особым условиям использования территории (в данном случае водоохранной зоны) и конкретную его площадь.
Официальный ответ водного хозяйства понадобится при получении разрешительных документов на строительство и станет основанием правомерности застройщика при возникновении каких-либо споров.
Можно ли строить вблизи водоемов
Береговые полосы — это земли общего пользования вдоль береговой линии (границы водного объекта). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (их ширина составляет 5 метров). На береговой полосе можно устроить пляж или место для рыбалки, но строить там нельзя. Также нельзя и выкупить у государства эти участки в собственность.
А вот за пределами береговой полосы можно приобрести, сдать в аренду или построить недвижимость при условии соблюдения всех санитарных и водоохранных требований и норм. Это значит, что на участке, расположенном в водоохраной зоне, можно возвести индивидуальный жилой или садовый дом. Но при этом нужно будет оборудовать его сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления, истощения вод. К таким устройствам относятся канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды.
Строительство в водоохранной зоне водного объекта
Строительство в водоохранной зоне допускается с учетом обеспечения охраны водных объектов от загрязнения и истощения. Обязательным условием для проектной документации объекта капитального строительства будет наличие системы очистных сооружений. Подключение к ливневой канализации в водоохранной зоне или разработка собственной системы очистки стоков — выбор будет за Вами. Однако нужно быть готовым к тому, что точки врезки в централизованную канализацию поблизости может и не оказаться. Септик в водоохранной зоне на выходе из коллектора может быть решением Вашей проблемы по очистке стоков. Однако при проектировании серьезных хозяйственных объектов, например, производственных предприятий, нужно предусмотреть систему полной очистки. Можно установить несколько люков для сбора дождевых стоков с очисткой в отстойных колодцах.
Разрешение на строительство в водоохранной зоне хозяйственного объекта будет получено только при наличии системы очистки стоков. Вся проектная документация должна соответствовать требованиям СНиПов и ГОСТов. Если введенные ранее в эксплуатацию объекты до сих пор не оборудованы системой очистки от ливневых и хозяйственных стоков, это будет являться основанием для привлечения к административной ответственности.
Следует отметить, что садоводства по отношению к ИЖС в водоохранной зоне имеет очень льготный режим. Членам садоводств разрешается использовать вместо полноценных очистных сооружений стокоприемники из водонепроницаемых материалов, не допускающие поступления вредных веществ, иных веществ и бактерий в окружающую среду.
При строительстве ИЖС также нужно учесть, что движение и стоянка транспорта в водоохранной зоне допускается только на специальной твердой поверхности (но никак не по растительному или почвенному покрову). В связи с этим для заезда на машине нужно предусмотреть подъездную дорогу с твердым покрытием, а также асфальтовую площадку для стоянки.
Важно знать!
Можно ли строить вблизи водоемов
Береговые полосы — это земли общего пользования вдоль береговой линии (границы водного объекта). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (их ширина составляет 5 метров). На береговой полосе можно устроить пляж или место для рыбалки, но строить там нельзя. Также нельзя и выкупить у государства эти участки в собственность.
А вот за пределами береговой полосы можно приобрести, сдать в аренду или построить недвижимость при условии соблюдения всех санитарных и водоохранных требований и норм. Это значит, что на участке, расположенном в водоохраной зоне, можно возвести индивидуальный жилой или садовый дом. Но при этом нужно будет оборудовать его сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления, истощения вод. К таким устройствам относятся канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды.
В границах водоохранных зон также запрещается:
- сбрасывать сточные и дренажные воды, использовать сточные воды для удобрения почв;
- размещать кладбища, свалки, заправки;
- сбрасывать из самолета химикаты на насекомых;
- мыть транспортные средства;
- движение допускается только на дорогах, а стоянки — на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием;
- не допускается распашка земель и выпас сельскохозяйственных животных.
Что такое земли водоохранной зоны
Обратимся к Водному кодексу (ст. 65) и выясним что такое земли водоохранной зоны. Это земли, которые примыкают к берегам водоемов и ограничения в их использовании связаны в первую очередь с тем, чтобы защитить моря, реки, озера, водохранилища, ручьи и другие водные объекты от загрязнений. Помимо водоохранной зоны, кодекс содержит понятие – прибрежные полосы. Они подлежат особой дополнительной защите. Вот почему, покупая участок у берега следует заранее выяснить можно ли строить дома в водоохранной зоне и какие ограничения есть по строительству. Чтобы уточнить, на каком расстоянии от реки (моря, озера, ручья) можно строить дом обратимся снова к Водному кодексу (ст.6). Оказывается, что все водные объекты находятся в государственной и муниципальной собственности и являются местами общего пользования (за редким исключением). Закон устанавливает, что нельзя пресекать никаким сооружением 20 метров до береговой линии любого водоема, а если это ручей или маленькая речка (протяженностью до 10 км), то 5 метров. Таким образом, в 20 метрах от водоемов не только нельзя строить дома, но и ставить заборы для ограждения территории. Покупая участок у водоема – помните об этом! Что касается размеров водоохранной зоны, то в зависимости от водного объекта она варьируется от 50 до 500 метров.
Размеры прибрежных защитных полос
Основной параметр, от которого зависит ширина прибрежной защитной полосы – градус уклона берега водоёма. Водный кодекс устанавливает следующие размеры:
- Если уклон обратный или нулевой – 30 м;
- Если уклон до 3 градусов – 40 м;
- Если уклон 3 и более – 50 м.
Особые размеры устанавливаются в следующих случаях:
- Для озёр, расположенных в границах болот, — 50 м;
- Для рек, озёр, водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб) – 200 м;
- Если в населённом пункте есть набережная или ливневая система водоотведения – по ширине набережной.
Сколько метров от воды можно строить дом и как узнать границы водоохранной зоны
Перед тем как построить дом у воды, нужно узнать о том, не находится ли на участке водоохранная зона. На это указывают специальные таблички, которые устанавливаются на всем протяжении таких зон. Лакомые и интересные места для застройки обязательно будут иметь такие таблички. Они устанавливаются территориальными бассейновыми водными управлениями Федерального Агентства Водных ресурсов. Каждый БВУ имеет собственный сайт, где можно ознакомиться с информацией о том, как согласовать строительство вблизи водоема.
Сайт водоема можно найти в Государственном водном реестре. Даже если водоем является крошечным и до сих пор не был учтен в реестре, будьте уверены, со временем это произойдет.
Ширина водоохранной зоны зависит от длины водоема: до 10 км (50 м), от 10 до 50 км (100 м), более 50 км (200 м).
Итак, подытожим:
- водоохранная зона начинается от уреза воды, который для реки или ручья определяется по среднемноголетнему уровню, а для озера или водохранилища – по уровню НПУ;
- ширина водоохранных зон – 50-200 метров;
- водоохранные зоны должны быть отражены — в Выписке ЕГРН, в кадастровом паспорте, в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ);
- информация о водоохранных зонах есть в отделе по архитектуре или землеустройству вашего муниципалитета, территориальном управлении Росррестра, в территориальном отделении Роспотребнадзора или Росприроднадзора;
- самостоятельно искать данные о водоеме, на берегу которого расположен ваш участок, можно в государственном водном реестре или написать запрос в местный Отдел водных ресурсов (запросить характеристику ВО).
- чтобы понять размер водоохраной зоны в вашем конкретном случае, следует воспользоваться информацией из нашей статьи.
- если самостоятельно определиться с береговой линией не получается, нужно обратиться за помощью к гидрологу.
Как говорит наш эксперт, при большом желании работники природоохранной прокуратуры найдут, к чему придраться: начиная от забора, перегораживающего доступ к воде, и заканчивая правомочностью выделения самого ЗУ. Однако строить в водоохраной зоне можно – в нашей стране сотни тысяч таких домовладений. Главное при этом – соблюдать закон и обезопасить себя от будущих придирок, расположив дом и постройки на участке в максимальном соответствии с приведенной нами схемой.
На FORUMHOUSE вы сможете подробнее прочитать о тонкостях строительства домов в водоохранной зоне, и о том, что делать, если строительство в водоохраной зоне не согласовывают. Узнайте, как узаконить берегоукрепление и познакомьтесь с ограничениями для строительства на участке в зоне охраны объекта культурного наследия. Почитайте нашу статью о том, как получить разрешение на строительство дома по новому законодательству. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.