Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены: понятие, стороны, особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Если в квартире есть недостатки
При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния. Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации. В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.
Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми. Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным. Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно. Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
- недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
- любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
- права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.
Между нами, родственниками
Полгода назад у моей семьи и наших родственников возникла необходимость поменяться квартирами. Говоря юридическим языком, произвести смену прав собственности жилых помещений. Де-факто мы это уже сделали и жили каждый на своей новой жилплощади. Но ранее оформить то, что уже стало реальностью, не могли — отсутствовали документы, подтверждающие право собственности на 2-комнатную квартиру в новостройке.
Обращаю внимание потенциальных инвесторов в строительство нового жилья в Москве: регистрация прав собственности на квартиру в новостройке может ощутимо затянуться. Так, в нашем случае эту процедуру осуществлял сам застройщик, и длилась она более года.
Но вот, наконец, документы у нас на руках, и можно начинать процесс смены собственников. Поскольку участники сделки с той и другой стороны имели возможность варьировать своим рабочим временем, было решено попробовать пуститься в «самостоятельное плавание», исключив из процесса пункт «Спонсорская поддержка агентства недвижимости».
Обращаю особое внимание читателей еще на один немаловажный факт: стороны, участвующие в сделке, состоят в родственных отношениях и полностью доверяют друг другу. А «история» квартир была досконально известна и тем, и другим.
Далее повествование разбито на этапы, для каждого приводится затраченное на хлопоты время (с учетом дороги и ожидания в очередях), а также денежные расходы (не считая транспортных).
Получение справок в налоговой инспекции
Справку от налоговиков об отсутствии задолженности по налогам на имущество нас попросили представить органы опеки. В иных случаях, при заключении подобных сделок, если в семье нет подопечных, она не требуется.
На однокомнатную квартиру такая справка была получена за один визит, а вот с бумагой на новостройку вышла заминка. В связи с тем, что информация об этом доме отсутствовала в налоговой инспекции, было рекомендовано зайти через неделю. Но и через неделю мы ушли ни с чем. Пришлось немного понервничать и обращаться к руководству налоговой инспекции для получения этого документа. В результате проведенных «переговоров» справка была получена спустя еще неделю. Причем, нам ее выдали только после того, как мы авансом оплатили налог за следующий год и предъявили квитанцию из Сбербанка.
Затраты на оплату налогов не учитываются в общих затратах на оформление договора мены, так как их в любом случае добросовестный налогоплательщик обязан будет оплатить.
Получение справок из налоговой инспекции и БТИ можно совместить по времени, и тем самым уменьшить общий срок оформления сделки.
Затраты: время — 14 часов.
Особенности написания для обмена недвижимости на движимое имущество
Действующим Законодательством РФ предусматривается возможность совершения обмена недвижимости на движимое имущество и обратно. При составлении документа на осуществление такого обмена необходимо обратить внимание на следующее:
- Особенности и отличие такого договора.
Основным отличием договора обмена типа недвижимость-движимое имущество является то, что стороны обязаны чётко прописать все имеющиеся недостатки объектов обмена, наличие (или отсутствие) третьих лиц, имеющих законные права на эти объекты (в особенности это касается движимого имущества). К последним могут относиться держатели залога, наниматели и т. д.
- Важные пункты и элементы договора.
Необходимо заранее оговорить и прописать непосредственно в тексте договорного соглашения возможность возврата обмениваемого имущества, поскольку именно при совершении такого типа обмена объекты не всегда соответствуют заявленным характеристикам. Ещё одним отличием такого договора является непременное указание доплаты за разницу стоимости объектов обмена.
- Определение цены договора.
При заключении договора обмена недвижимости на движимое имущество оценочная стоимость объектов выполняется аналогично тому, как это происходит с обменом недвижимости на недвижимость. Разница заключается лишь в том, что полномочия давать оценку движимого имущества возложены на несколько иные государственные органы.
Более подробно о том, как заключается сделка и оформляется договор мены недвижимости, в том числе и земельного участка, на такое движимое имущество, как автомобиль, можно прочитать в этом материале.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Что такое договор мены квартиры?
Договором мены признается соглашение, в рамках которого каждая из сторон сделки обязуется передать другой стороне недвижимый объект в обмен на другой недвижимый объект (ст. 567 ГК).
Сторонами договора мены являются продавец и покупатель, которые одновременно являются участниками договорных отношений. Каждый из них отчуждает и передает право собственности на одно принадлежащее ему имущество и приобретает право собственности на другое имущество.
Часто к такому виду соглашения прибегают граждане, готовые обменять свои квартиры по одному договору. Причем это может быть жилье неравноценное. Например, обмен происходит трехкомнатной квартиры на двухкомнатную в одном районе. Площадь их разная, стоимость тоже. Тогда стороны договариваются о доплате и заключают соответствующий договор мены. Все договоренности отражаются в его пунктах (ст. 568 ГК).
Что такое договор мены?
Мена регулируется главой 31 ГК РФ. Согласно гражданскому законодательству, по договору мены добровольно передаются имущественные права на вещь в обмен на получение имущественных прав на другую вещь.
В соответствии со ст. 567 ГК РФ, участники обмена признаются продавцом и покупателем, а к договорам такого типа применяется регламент сделок купли-продажи. По умолчанию предполагается, что предметами обмена будет равноценное имущество. Если это не так, то за предмет большей стоимостью осуществляется доплата.
По договору мены может быть передано следующее имущество:
- транспортные средства;
- постройки, здания, сооружения;
- квартиры, комнаты, жилые дома;
- земельный участок;
- другие виды движимого и недвижимого имущества.
Стороны договора мены фактически передают друг другу права собственности на объекты.
В некоторых случаях допускается заключение устного договора мены. Это возможно, если стоимость имущества менее 10 МРОТ.
Несмотря на то, что ст. 567 ГК РФ четко дает понять, что обмен и купля-продажа практически одинаковые сделки. Однако разница все же есть. Главное отличие в том, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства, что при обмене происходит только, если вещи признаются не равноценными.
Особенности договора мены
К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.
Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:
- с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
- отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.
Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.
Преимущества и недостатки
Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.
Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:
- Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
- Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
- В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.
Недостатки мены заключаются в следующем:
- Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
- Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
- Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.
Порядок мены земельных участков
Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.
После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:
- дата и место составления договора;
- подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
- предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
- сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
- стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
- размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
- порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
- условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.
Многие граждане интересуются следует ли платить налог при обмене квартиры или дома? Правовые документы четко отвечают на этот вопрос. Нет платить не нужно, но существует несколько исключений. Первый нюанс заключается в том, что при заключении договора мены нельзя воспользоваться налоговыми вычетами, чтобы получить денежные выгоды.
ВНИМАНИЕ! Схожие слова «мена» и «обмен» в юридическом смысле не равнозначны
Обмен подразумевает отношения с муниципальным имуществом. Например, жилье старшего поколения (бабушки, дедушки), которые было приобретено в прошлом веке. Причем, если переоформление по каким-либо причинам не произошло, то и совершается обмен. В данную категорию входит и социальное жилье.
Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.
Если один из собственников несовершеннолетний
Законодательством не запрещено совершение сделок с объектами недвижимости, собственниками которых являются несовершеннолетние дети. При этом соблюдение интересов ребенка контролируется органами соцзащиты. Поэтому при заключении договора мены с участием несовершеннолетнего необходимо предварительно получить согласие органа опеки и попечительства (ООП).
ООП не даст согласия на сделку, если размер новой доли несовершеннолетнего меньше, чем часть имущества переходящая к другому владельцу в результате договора мены. Если же в результате обмена доля малолетнего увеличится, то такая сделка не запрещена.
В договоре подпись вместо малолетнего гражданина ставит его родитель/законный представитель. В остальном процедура такая же, как при заключении договора мены между совершеннолетними гражданами.