Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ПЕРЕВОД КВАРТИРЫ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ С ОТДЕЛЬНЫМ ВХОДОМ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Во-первых, если пандус не был установлен при возведении здания, то он просто не предусмотрен проектом здания. Во-вторых, по закону установку пандуса могут добиться только инвалиды (ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ»), то есть маломобильные категории граждан. Семьи с малолетники детьми к этой категории граждан не относятся.
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
Перепланировка коммунальной квартиры без согласия соседей
Иногда складываются обстоятельства таким образом, что далеко не все лица, живущие по соседству в коммунальной квартире, согласны с изменениями. Даже если перепланировка отнесется исключительно к одной комнате, где проживает инициатор изменений, это все равно не станет исключением. Многие лица стремятся в этом случаи идти в обход этого правила.
Однако в жилищной инспекции такое согласие для случаев с коммунальной квартирой является обязательным требованием. Поэтому сотрудники этого органа вправе вообще отказаться от рассмотрения подобных заявок. Такое же мотивированное решение принимают и суды. Однако в судебных инстанциях ссылаются на то, что они не уполномочены заниматься вопросами, связанными с перепланировкой.
Еще более неправильно решение – сначала провести перепланировку, а потом пытаться ее узаконить. На практике большинство подобных дел заканчиваются не в пользу того лица, которое желает перепланировать помещение. Эти люди в итоге оказываются в двойном проигрыше, ведь уполномоченные органы чаще всего обязывают их за свой счет возвращать первоначальное состояние.
Требования к доступу в нежилое помещение
Размещение в МКД нежилого помещения возможно при условии, что для него будет оборудован отдельный вход. Об этом говорится в ЖК РФ статье 22. Необходимость отдельного входа возникает у владельца, как правило, в процессе перевода помещения в МКД в нежилое.
Разработка дверного проема и его согласование входит в один из этапов получения разрешения на перепланировку и изменения статуса помещения.
Необходимость оборудования отдельного входа также указывается в Гражданском кодексе РФ, ст. 288.
Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Отличия и особенности
Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:
- подъезд без лестницы и без приямка;
- подъезд с приямком;
- подъезд с лестницей.
Существует ряд особенностей, предъявляемых к отдельному входу в нежилое помещение. Он должен быть удобен и безопасен как для посетителей, так и для проходящих мимо пешеходов.
- Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
- сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
- сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.
- Обязательным условием должно быть оборудование подъезда пандусом для возможности использования его маломобильными гражданами.
- Ступени лестницы должны удовлетворять требованиям безопасности: не быть скользкими, обязательно должны быть поручни у лестницы.
- Стеклянные двери обязательно делаются из противоударного материала для предотвращения травм.
- Двери должны открываться в сторону улицы.
- Дверным проемам необходимо иметь архитектурную завершенность в соответствии с видом всего здания: наличники, откосы, декор. Соблюдение единого характера архитектурного и цветового решения фасада.
Можно ли сделать дополнительный вход в здание или многоквартирный дом
Можно, но при соблюдении ряда обязательных условий, получения разрешений и согласований. Перечень требований зависит от целей обустройства отдельного входа, от места проведения работ. Помещение, в котором может потребоваться отдельный или дополнительный вход, может располагаться в многоквартирном доме или нежилом здании.
Это влияет на процесс согласования:
- если вход будет сделан в рамках реконструкции, для согласования работ нужно заказать проект, пройти экспертизу, обратиться в органы госстройнадзора (это единое требование для работ в МКД и нежилом здании);
- если согласование отдельного входа в помещение МКД осуществляется по перепланировке, нужно заказать проект и техническое заключение, получить разрешение на работы от Мосжилинспекции и Москомархитектуры;
- проект перепланировки на отельный вход в нежилое здание утверждает сам заказчик, но нужно пройти согласование изменения фасада в Москомархитектуре.
Это только общий перечень согласований, но на практике их может быть больше. Например, для любых работ на домовом имуществе, в том числе для прорубания нового проема во внешней стене, нужно получить одобрение от собственников помещений МКД. Дополнительные согласования потребуются при переводе квартиры в нежилое помещение, когда тоже нужно делать отдельный выход на улицу.
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.
Отличия и особенности
Отдельный вход может быть трех видов:
- Подъезд с приямком (углубление в стене, примыкающее к стене здания). Приямок должен быть такого размера и формы, чтобы позволять осуществлять подачу огнетушащего вещества и удалять дым с помощью насоса.
- Подъезд с лестницей. Если лестница имеет высоту от уровня тротуара больше 0,45 м, то она требует специального ограждения. Уклон должен соответствовать не более 1:2, а уклон пандуса не должен превышать 1:8. Ширина лестницы должна быть не менее ширины самого входа.
- Подъезд без приямка и лестницы.
Особенности и требования к оборудованию:
- Обязательно наличие тамбура (можно сделать тамбур снаружи здания, если есть дополнительное разрешение на это, либо сделать внутри, что сократит площадь помещения собственника).
- Вход должен быть оборудован пандусом с учетом интересов маломобильных граждан.
- Лестница должна быть безопасной (не должна скользить, должна иметь поручни).
- Ступени лестницы должны быть сделаны из металлоконструкций и опираться на плиту, которая, в свою очередь, монтируется на подсыпку.
Рекомендация. Не рекомендуется делать вместо подсыпки фундамент, так как в этом случае потребуется заключать отдельный договор аренды на этот участок земли.
- Двери входа должны открываться в сторону входа.
- Если двери стеклянные, то должны быть выполнены из противоударного прочного материала.
- Дверные проемы должны быть завершены наличниками, откосами, декором и иметь завершенный архитектурный вид.
- Металлокнструкции не должны быть связаны с несущей конструкцией дома.
В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.
В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.
В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.
У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:
- Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
- Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
- Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
- В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.
Читать дальше: Можно ли в гаражном кооперативе открыть автосервис
Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.
Отдельный вход возводится для прямого доступа с улицы, либо с мест общего пользования здания. Если делается выход к местам общего пользования, работы будут заключаться в прорубании нового проема, его согласовании в форме перепланировки. Для обустройства выхода на улицу делается проем во внешней стене здания, обустраивается входная группа. Согласование указанных работ может проходить в виде реконструкции или перепланировки.
В компании Кадастровая Москва вы получите полный комплекс услуг по проектированию и согласованию отдельных входов. Обращайтесь, мы предложим лучшие условия именно для вас!
При подготовке статьи использованы следующие материалы:
- ЖК РФ ();
- Постановление Госстроя РФ № 2003 ();
- СП 54.13330.2016 ();
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП ();
- Постановление Правительства Москвы № 692-ПП ().
Сделать отдельный вход в квартиру на 1-ом этаже.
Собственнику нужно будет пройтись по следующим инстанциям для сдачи и получения документов:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ) города.
- МЧС.
- Санэпидемстанция города.
- Отдел государственного пожарного надзора.
- Департамент культурного наследия.
- Отдел подземных сооружений.
- Государственная жилищная инспекция.
- Отдел росреестра.
Согласование перепланировки нежилого помещения во всех инстанциях и перемещения между ними, сбор нужных документов может занять очень много времени. Сроки могут отличаться, так как каждый проект и условия индивидуальны. В среднем вся процедура занимает от 2 до 6 месяцев.
- Если по истечении срока ожидания собственник получает отказ, то в первую очередь нужно ознакомиться с причиной (жилищная инспекция обязана ее огласить).
- Если причина не обоснована и собственник полностью уверен в соответствии нормам и правилам, он может написать исковое заявление в суд.
- К исковому заявлению нужно приложить:
- Копии всех документов, которые подавались для согласования.
- Письменный отказ жилищной инспекции.
Судебное разбирательство затратит много времени и финансов, поэтому прежде чем идти в суд, необходимо удостоверится в своей правоте.
Если же собственник устранил причину отказа, то нужно опять обратиться в жилищную инспекцию, имея верный пакет документов.
Акт о завершенной перепланировке выдается инспектором жилищной инспекции после того, как комиссия установит соответствие проделанной работы проекту перепланировки.
Условия согласования отдельного входа
К организации отдельного входа законодательство предъявляет достаточно строгие архитектурно-конструктивные требования. Устройство отдельного входа регламентируется постановлением № 1135 от 14.09.2006 г. а также другими правовыми, строительными, противопожарными нормами. Как видно из правовых документов, при изготовлении проектной документации очень важным моментом является проработка внешнего вида отдельного входа. Необходимо, чтобы отдельный вход гармонично вписался в общий ансамбль здания и соответствовал архитектурному и цветовому решениям фасада. И в тоже время не создавал неудобства для пешеходных и транспортных потоков. Это наиболее актуально для центральных районов Петербурга с исторической застройкой и узкими тротуарами. Помимо этого, в целях безопасности людей, к отдельному входу предъявляются повышенные требования в области надёжности и безопасности конструкции.
Необходимые документы
Важным вопросом считается сбор необходимых документов. Это нужно сделать еще до того, как вы начнете процесс смены статуса помещения и устройства отдельного входа после согласования с другими жильцами.
Список документов включает:
- Заявление собственника о , которое пишется в свободной форме, так как в законе нет четких определений по этому поводу;
- Правоустанавливающие документы на владение квартирой, которыми чаще всего бывает завещание, свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи;
- Техническое заключение из БТИ и план помещения, самого дома;
- План будущей перепланировки квартиры в доме, в том числе отдельный вход в нежилой объект, описание переустройства, название фирмы и имя инженера, который его составил. А также лицензия компании на строительство и устройство в доме.
Согласование отдельного входа
Согласование отдельного входа включает:
- Техзаключение на строительство (инженерное заключение о несущей способности фундамента и конструкции дома), геоподоснову и ситуационный план.
- Согласование входа в Госсанэпиднадзоре, Мосгосэкспертизе, Москомархитектуре, Мосжилинспекцие.
- Если новый вход представляет из себя лестницу или тамбур, то необходимо обеспечить доступ ко всем коммуникациям, находящимся под этой конструкцией, а это значит – получить согласования всех эксплуатирующих их организаций.
- Наличие дополнительного входа существенно изменяет фасад дома, поэтому требуется получить согласования местных и муниципальных органов власти. Муниципалитет может потребовать реконструкцию всего фасада, а это влечет за собой получение разрешение на строительство и согласование проектной документация.
- Более половины от 2/3 всех собственников строения должны дать свое согласие. Голоса считаются по площадям, т. е. должно быть согласие тех владельцев, которым принадлежит 2/3 площадей. Если в доме есть общество совладельцев квартир, то необходимо провести собрание общества и получить согласие.
- Если речь идет о отдельном входе на второй этаж, то для этого потребуется согласие соседей снизу.
Проект обустройства отдельного входа не должен быть связан с присоединением общедомового имущества. Огораживать часть придомового участка запрещено законом. На сегодняшний день нет порядка получения разрешения на устройство отдельного входа, который выходит за габариты здания. Согласование входа за счет балконной плиты или на месте лоджии значительно проще, поскольку этот балкон относится только к данному помещению.
По правилам законодательства строительные работы по данной перепланировке проводятся только после сбора необходимых бумаг. Однако, оформить уже оборудованный вход, в ряде случаев, тоже возможно. Мы же рекомендуем не торопиться и следовать предписаниям государственных органов.
Наша компания оказывает полный комплекс услуг по разработке и согласованию проекта отдельного входа, а так же оформлением документов на уже перепланированные помещения. Звоните — мы будем рады Вам помочь!
Пo мнeнию pиэлтopoв и жильцoв мнoгoквapтиpныx дoмoв, oптимaльными для пpoживaния являютcя 3-7 этaжи (пpи вapиaнтe дeвятиэтaжки). Нo вce пpaвилa oчeнь oбoбщeны, имeютcя cвoи нюaнcы в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae. Яpким пpимepoм cлyжит нoвый дoм oт xopoшeгo, дoбpocoвecтнoгo зacтpoйщикa. Oн yжe пoзaбoтилcя o тeплo- и звyкoизoляции, пpoдyмaл cxeмy двopa и pacпoлoжил oкнa пepвыx этaжeй пoвышe. B тaкoм вapиaнтe любoй из ypoвнeй бyдeт кoмфopтным для пpoживaния. Пыль, гpязь и пoвышeнный шyм нe бyдyт бecпoкoить жильцoв этoгo дoмa.
B дoмax c oбщeдoмoвoй oxpaннoй cиcтeмoй и нaличиeм вaxтepa (кoнcьepжa) нa вxoдe peшeтки нa oкнax бyдyт лишними. Oни тoлькo зaгopaживaют oбзop из oкнa. Гpaмoтнo cплaниpoвaннaя и ocyщecтвлeннaя cиcтeмa бeзoпacнocти пoзвoляeт пpeдyпpeдить любыe кpиминaльныe явлeния. Чacтнaя coбcтвeннocть пoд нaдeжнoй oxpaнoй.
Пoпyляpнa пoкyпкa нeдвижимocти нa oднoм ypoвнe c cвoим бизнecoм. Oчeнь yдoбнo жить пoд бoкoм oт coбcтвeннoй пapикмaxepcкoй или пpoдyктoвым мaгaзинoм. Taкoгo poдa пoкyпaтeли пpиoбpeтaют cpaзy нecкoлькo квapтиp и зoниpyют иx. Пoлyчaeтcя и жилoe пoмeщeниe, и кoммepчecкaя нeдвижимocть.
B нeкoтopыx дoмax пo coceдcтвy c oднoкoмнaтными квapтиpaми pacпoлaгaютcя кoляcoчныe. B cлyчae нeиcпoльзoвaния иx пo пpямoмy нaзнaчeнию этy плoщaдь мoжнo выкyпить и пpиcoeдинить.
Oднoзнaчнoгo oтвeтa o плюcax или минycax квapтиpы нa пepвoм этaжe нeт.
Чacтo дoвoды пoдкpeплeны лишь cлyxaми и ycтoявшимиcя в oбщecтвe cтepeoтипaми. Бoльшинcтвo из вoзникaющиx пpoблeм peшaeмы и нe тaк yж глoбaльны. Teм бoлee, ecли тaкoe жильe дocтaлocь пo нacлeдcтвy, тo иcкaть вapиaнт oбмeнa нe cтoит. Этo нecoмнeннo пoтpeбyeт дoпoлнитeльныx финaнcoвыx влoжeний. Гopaздo эффeктивнee пoтpaтить иx (или мeньшyю cyммy) нa блaгoycтpoйcтвo yжe cyщecтвyющeгo жилья.