Как продать квартиру по военной ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру по военной ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Достигнув устного соглашения, как продать квартиру в военной ипотеке, продавцу и покупателю предстоит подготовить документы для сделки. На этот срок они могут подписать предварительный договор о намерении заключить основной. В документе прописываются ключевые условия основного договора, в том числе порядок оплаты.

Подписание основного договора купли-продажи

При необходимости, предварительно следует:

• оформить нотариальное согласие супругов сторон на сделку с квартирой;
• подготовить дополнительные документы, если участвует банк и выдвигает требования (например, техпаспорт, экспликация этажа или прочее).

Текст договора должен соответствовать требованиям законодательства. Он может быть составлен:

• участниками сделки самостоятельно, для этого можно использовать типовые формы с сайтов правовой информации (например, Консультант-Плюс, Гарант), с сайтов МФЦ, Росреестра – если ни одна из сторон не составляла такой договор ранее, часто допускаются ошибки, приходится переписывать, перепечатывать. При желании сэкономить на услугах специалистов, учтите расходы на печать, время на составление;
• банком, если покупка происходит через ипотеку;
• риэлтором;
• нотариусом – в обязательном порядке, если сделка требует его заверения (долевая собственность, участие несовершеннолетних и пр.), либо по желанию сторон договора;
• специалистом бланк-центра или другой организации по оказанию подобных услуг.

Убедившись в соответствии текста достигнутым договоренностям, стороны подписывают договор.

Продайте жилье и долг

Сложная сделка, в которой активно участвует банк и гарантирует ее безопасность. Вариант подходит, если вы хотите продать залоговую квартиру, а у покупателя не хватает денег на полную оплату стоимости жилья.

Тогда он оплачивает первоначальный взнос, равный долгу по кредиту. Банк принимает его, а с вас снимают все обязанности. Покупателя перекредитовывают, переоформляя на него пересчитанную оставшуюся стоимость жилья в качестве нового ипотечного кредита.

Фактически банк просто берет вашу квартиру с остатками долга и перепродает ее в кредит новому покупателю.

Подробная инструкция:

• Получите разрешение от банка на продажу. Финансовая организация выставит сумму остатка долга по ипотеке.
• Найдите покупателя. В некоторых случаях его поможет найти финансовая организация. Убедитесь, что у покупателя есть в наличии сумма, покрывающая ваш остаток по ипотеке.
• Составьте при участии нотариуса договор задатка.
• Убедитесь, что покупатель передал сотруднику банка первоначальный взнос, которым закроет ваш долг по ипотечному кредиту.
• Снимите с квартиры обременение – это быстро, занимает не более трех дней.
• Покупатель оформляет новую ипотеку на себя в том же или стороннем банке.
• Дождитесь оценки квартиры.
• Подпишите договор купли-продажи и получите остаток денег.

Схема №2. Продажа по переуступке

Популярен также принципиально иной способ, по которому можно продать квартиру по военной ипотеке. Суть его в том, что военнослужащий может не искать средства для погашения кредита, а найти вместо этого покупателя, на которого сможет переоформить право собственности на залоговый объект. По мнению специалистов, с юридической точки зрения такой вариант вполне чист.

В целом сегодня достаточно непросто получить одобрение на совершение подобной сделки, но если удастся убедить кредитную организацию в том, что продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке по переуступке — вынужденная мера и единственное решение, то военнослужащему следует:

• найти заинтересованное в приобретении квадратных метров лицо;
• вместе с покупателем прийти в отделение банка, специалисты которого проверят нового заемщика на предмет финансового благополучия и выдадут разрешение на проведение процедуры переуступки;
• подписать новое соглашение при участии третьего лица;
• получить деньги.

Способ 1: досрочное погашение ипотеки

Чтобы получить право полностью распоряжаться квартирой, нужно снять с нее обременение в банке и Министерства обороны. Для этого можете внести оставшуюся сумму из средств рефинансирования либо за счет нового кредита:

• Получите рефинансирование или оформите новый кредит в другом банке.
• Сообщите банку, который выдал вам ипотеку, что вы планируете досрочно погасить ее, и подайте заявление.
• Определите, какая сумма нужна, чтобы закрыть долг и снять обременение с квартиры.
• Оповестите Росвоенипотеку о том, что вы собираетесь досрочно погасить долг.
• Получите кредитные деньги и погасите военную ипотеку.
• Найдите покупателя квартиры.
• Соберите документы.
• Осуществите сделку.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Порядок заключения сделки

1. Военнослужащий обязан поставить в известность о желании продать квартиру сам банк, где проходило кредитование и Росвоенипотеку;
2. Заполнить заявление о постановке на учет, как участника накопительной системы (отчисления продолжат идти в прежнем режиме, а после присоединяться и денежные средства, затраченные на покупку первоначальной квартиры);
3. Уточнить размер задолженности;
4. После того как денежные средства придут на счет, банк должен выдать документ, подтверждающий снятие обременений с недвижимости;
5. Далее недвижимость оформляется в собственность и её можно продать, подарить, обменять;
6. Далее квартиру можно продать на законных основаниях:
   1. Выбрать каким образом будет осуществляться продажа (самостоятельно или с помощью риэлтора).
   2. Оценить квартиру. Если в округе реализуется много квартир, можно попробовать установить цену ниже, если продажа осуществляется в срочном порядке;
   3. Выложить объявления самостоятельно или с помощью риелтора в зависимости от желаемого вида продажи;
   4. Параллельно с продажей следует привести в порядок все документы, которые понадобятся покупателю для ознакомления и дальнейшего переоформления:
      • Паспорт;
      • Согласие членов семьи;
      • Документ, который подтвердит основание собственности;
      • Выписка из домовой книги;
      • Справки, подтверждающие наличие задолженностей по коммунальным платежам.
   5. Проводить осмотр и встречи с потенциальными покупателями;
   6. Если нашелся серьезный покупатель, то стоит взять задаток в виде определенной суммы. Которая будет гарантировать его порядочность;
   7. Выписаться из квартиры и только после этого заключить договор купли-продажи и получить окончательные денежные средства.

На вырученные от сделки денежные средства можно купить дом или же потратить по своему усмотрению — здесь ограничений уже не существует. С помощью взятия повторного займа можно купить:

• Квартиру;
• Коттедж;
• Частный дом;
• Таунхаус.

Как вывести квартиру из залога государства?

Учитывая нахождение квартиры в залоге у государства и банка одновременно продать такую недвижимость можно будет в следующих случаях:

1. Погашение задолженности перед банком и государством за счет собственных средств и продажа квартиры в обычном порядке;

2. Погашение задолженности за счет средств покупателя. Это можно сделать, заключив предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры можно будет заключить после снятия обременения.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Согласно ФЗ № 117-ФЗ от 20.08.2004 г., регулирующему работу НИС, одной из особенностей данной системы является то, что квартира (дом), приобретенная военнослужащим по ипотечному кредиту (ИК) на его средства в НИС, после заключения сделки с банком оказывается в двойном залоге — у выдавшего кредит банка и «Росвоенипотеки». С другой стороны, права контрактника, как ипотечного заемщика, регулирует еще и общий Закон «Об ипотеке» (ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.), в силу которого военный получает право полного пользования ипотечным жильем только после снятия с него всех обременений.

Отсюда следует вывод: продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно только после снятия с нее обоих обременений — и перед банком, и перед государством (в лице «Росвоенипотеки»). Не рассчитавшись с долгом по кредиту перед банковским учреждением и не вернув ипотечные накопления, потраченные на приобретение жилья, в федеральный бюджет, сделать этого досрочно нельзя!

Соответственно, перед продажей квартиры по военной ипотеке весь вопрос упирается в то, как вывести ее из-под двойного обременения, если продать (обменять) ее нужно срочно — задолго до истечения срока действия ИК.

Пошаговый алгоритм продажи квартиры

Для того чтобы продать жилье с предварительным погашением задолженности за него, военнослужащий обязан:

• поставить в известность о своем намерении банк и «Росвоенипотеку»;
• узнать о размере своей задолженности перед кредитным учреждением и Минобороны;
• предварительно найти на свою квартиру покупателя (в случае, если последний согласится погасить долг контрактника за жилье перед банком и государством);
• выплатить банку остаток ИК;
• вернуть ЦЖЗ и уже уплаченные проценты по кредиту в «Росвоенипотеку» (при этом следует сразу же подать заявление о получение второго свидетельства участника НИС — если в будущем планируется покупка второй ипотечной квартиры);
• получить письменные подтверждения того, что оба обременения с жилья сняты, и оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на него;
• продать квартиру уже как обычное жилье без обременений.

В случае если контрактник хочет избавиться от ипотеки по схеме переуступки прав, ему нужно действовать иначе:

• прежде всего, необходимо найти покупателя, которому будут передаваться права на ипотечное жилье;
• далее с этим покупателем следует прийти в банк, где специалисты последнего проверят платежеспособность нового заемщика;
• если кредитное учреждение одобрит сделку, военнослужащему нужно уведомить о ней «Росвоенипотеку» и вернуть государству деньги, потраченные на приобретение ипотечной жилплощади с его счета в НИС;
• после этого в банке составляется новый ипотечный договор на квартиру — на нового заемщика;
• на окончательном этапе сделки оформляется регистрация передачи прав собственности на жилье в госорганах и производится расчет между бывшим и новым владельцами ипотечной квартиры.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.

Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.

• Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;

• Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;

• Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;

• Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.

Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.

Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.

Возможные риски:

• двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);

• появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;

• банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.

Закон о разделе квартиры в военной ипотеке

Процедуру регламентирует перечень нормативно-правовых актов. Сама военная ипотека предоставляется в рамках ФЗ №117 от 20 августа 2004 года. Здесь зафиксированы правила участия в программе, особенности предоставления и использования денежных средств, права и обязанности военнослужащего, а также иные нюансы. Однако порядок распределения собственности между членами семьи в нем не отражен.

В статье 256 ГК РФ говорится о том, что всё имущество, нажитое в браке, признается совместной собственностью супругов. Если пара решает расстаться, собственность делится.

Однако в статье 34 СК РФ говорится, что денежные выплаты специального назначения совместно нажитым имуществом не признаются. Поэтому собственником квартиры остаётся только сам военнослужащий. Исключение составляют ситуации, когда жена также вкладывалась в покупку квартиры, или был использован материнский капитал. Его предоставление осуществляется в рамках ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года. В нормативно-правовом акте говорится, что всем членам семьи должны быть выделены доли после покупки помещения (статья 10 ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года).

Раздел квартиры купленной по военной ипотеке через суд

Если достичь договоренности не удалось, раздел имущества будет осуществляться через суд. К выполнению процесса необходимо подготовиться. В первую очередь предстоит собрать документы. Необходимо предоставить:

• исковое заявление;
• удостоверение личности;
• свидетельство о браке или разводе, если семейные правоотношения уже расторгнуты;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• кредитный договор, если задолженность перед банком еще не погашена;
• бумаги, подтверждающие факт затрат на улучшение или покупку квартиры со стороны лица, не являющегося получателем военной ипотеки;
• брачный договор, если он был составлен;
• документация, порождающая факт покупки жилья в рамках военной ипотеки;
• квитанция об уплате госпошлины.

Внимание
Обращаться необходимо в районный суд по месту нахождения имущества или месту проживания ответчика. Исключение составляют ситуации, когда инициировать процедуру хочет лицо, которое проживает с малолетними детьми, и их нельзя надолго оставить без присмотра. В этом случае можно подавать заявление по собственному месту жительства. Однако факт присутствия уважительных причин важно подтвердить.

Когда документы собраны, необходимо действовать по следующей схеме:

1. Обратиться в уполномоченный орган. Необходимо помнить о существующей подсудности. Представители организации рассмотрят иск. Если ошибки отсутствуют, документ примут в работу.
2. Дождаться приглашения в суд. Сторонам разошлют повестки, в которых будет обозначена дата проведения заседания.
3. Принять участие в рассмотрении дела. Стороны имеют право выражать свою позицию, предъявлять доказательства и задавать вопросы. Суд рассмотрит все представленные доводы и выполнит раздел имущества с учетом норм закона, интересов всех участников процедуры, а также несовершеннолетних детей, если они присутствуют.
4. Получить итоговое решение суда. Если вынесенный вердикт раздела квартиры по военной ипотеке не устраивает, его можно оспорить, подав апелляцию.

искового заявления по разделу квартиры в ипотеке можно здесь.

Доступные способы продажи квартиры, взятой по военной ипотеке

В жизни любого человека может наступить время, когда ему срочно требуются деньги. Обстоятельств для продажи квартиры, взятой в военную ипотеку, достаточно много. Наиболее часто люди задаются вопросом о возможности проведения такой процедуры в следующих случаях:

1. человек хочет получить деньги на руки и использовать их по своему усмотрению;
2. военнослужащий решил улучшить условия проживания для себя и своей семьи и деньги ему нужны для покупки большей по площади жилой недвижимости.

Главной особенностью военной ипотеки является то, что заемщик получает поддержку от государства в виде ежемесячных/ежегодных финансовых отчислений, которые идут на оплату кредита. То есть, обязательства у такого человека возникают не только перед банком, но и перед Росвоенипотекой, которая как раз и занимается субсидированием военнослужащих, ведением их счетов в программе НИС.

Многие заемщики даже не рассматривают возможность продажи квартиры, оформленной в военную ипотеку, считая, что ни банк, ни Росвоенипотека произвести такую сделку просто не позволят. Такое суждение ошибочно. На самом деле существует даже несколько вариантов продажи недвижимости в подобной ситуации:

• снять обременение с квартиры перед продажей;
• продать квартиру, заключив договор цессии с покупателем.

Когда продавец получает деньги при продаже жилья по военной ипотеке

Для расчета надо уточнить сроки отдельных этапов. Следующий пример демонстрирует приблизительные интервалы при отсутствии сложных ситуаций:

Действия	Кол-во дней	Комментарий
Подготовка для подписания основного ДКП	3-14	Испорченные документы восстанавливают по архивным копиям.
Банковская проверка	1-4	Срок увеличивается при проведении экспертной оценки (2-7 дней).
Оформление ДКП, ипотечного договора	1-2	Кредиторы требуют страхование жизни заемщика, недвижимости (2-3 дня).
Согласование в «Росвоенипотеке»	7	Максимальный срок, установленный действующим регламентом
Перечисление денег по целевой программе	10-30	–
Регистрация в «Росреестре»	1-7	Минимальное время понадобится при оформлении продажи через нотариуса с применением электронного документооборота.
Окончательный расчет	до 2-3	Немедленно можно получить деньги в сейфовой ячейке. Срок увеличивается при безналичном перечислении суммы на счет в другом банке.
Итого	15-60	–

Риски продавца недвижимости

Основной риск заключается в том, что военнослужащий может уволится. Тогда совершение сделки станет невозможным. Но хуже ситуация, когда отказ от покупки происходит после оформления права собственности и обременения. Тогда продавцу придётся ждать признания сделки недействительной. И реализовать недвижимость другому покупателю до разрешения ситуации он не сможет.

Кроме того, риск попасть в серую схему сохраняется. Он очень мал, если учитывать контроль со стороны банка и Росвоенипотеки. Исключить его можно с помощью более тщательной проверки и перепроверки всех документов.

Эксперт Ассоциации военных политологов Александр Перенджиев отмечает: «Несмотря на то, что программа военной ипотеки работает 14 лет, она ещё требует законодательной доработки». Значит, в программу ещё будут вноситься изменения и уточнения. Они помогут полностью исключить возникновение рискованных ситуаций и сделать продажу квартиры по военной ипотеке безопасной и более привлекательной для продавцов недвижимости.

Похожие записи:

• Порядок получения судебного исполнительного листа по взысканию алиментов
• Бизнес план детской игровой комнаты с подробными расчётами
• Ответственность за фальсификацию доказательств по административным делам