Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что считается перепланировкой в квартире, а что нет в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Что нельзя делать при перепланировке
«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».
В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:
— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.
— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.
— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
— Переводить технические подполья в подвалы.
— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.
— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
Чем перепланировка отличается от переустройства
Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.
Требования и ограничения
Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.
Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.
Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:
- снос несущей стены;
- «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
- расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
- перенос вентиляции, стояка, радиатора;
- объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
- расширение лоджии за счет жилого пространства;
- устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.
Что можно делать:
- «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
- переносить краны за счет установки новых труб;
- объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.
Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону
Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.
Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.
Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:
- Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.
А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.
- Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
- Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
- Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.
Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.
Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.
В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.
- Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.
К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.
Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.
- Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Цена перепланировки может заметно варьироваться в зависимости от многих факторов.
- Например, вы не разбираетесь в оформлении документации и не понимаете, как правильно заполнить необходимый образец бумаг, в таком случае вам нужна консультация специалиста.
- Если вам отказали в проведении перепланировки, то следует обратиться в суд, что тоже стоит денег.
- Также стоимость во многом будет зависеть от масштабности и сложности желаемых изменений.
Чем больше вы хотите – тем дороже будут стоить услуги специалистов по составлению проекта и его узакониванию.
| Стадия | Стоимость (руб.) |
| получение технического паспорта | 2000 – 7000 |
| проект планировки | 3000 – 15000 |
| разрешение жилищной инспекции | до 30000 |
| разрешение через посредников | свыше 30000 |
| согласование бумаг проекта | около 5000 |
| конструирование проема одной стеновой панели | 20000 – 30000 |
| узаконивание в суде | от 30000 |
Ответственность за незаконную перепланировку
За перепланировку квартиры без разрешения действующим законом установлены следующие штрафы (диапазон в тыс. р.):
- 1-1,55 (2-2,5) – частным лицам при выполнении работ в жилом доме (квартире МКД);
- 40-50 – компаниям, которые сделали ремонт без разрешения собственника.
Ограниченный размер штрафов за перепланировку квартиры не следует воспринимать как аргумент для возможных правонарушений. Реальная ответственность за самовольную перепланировку намного больше. Кроме штрафа, закон обязывает устранить выявленные ошибки или принимает следующие решения:
- принудительная продажа объекта недвижимости на открытом аукционе;
- расторжение договора социального найма с выселением и выпиской жильцов.
Полученные после проведения торгов деньги используют для устранения недостатков. Остаток передают бывшему собственнику.
Когда требуется узаконить перепланировку
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Создание комфортного жилья после перепланировки
Если вы хотите создать в своем доме комфортную жилплощадь, воспользуйтесь услугой комплексного ремонта от специализированной организации, которая уже имеет несколько разработанных проектов.
Специалисты возьмут на себя управление строительными работами и избавят вас от потери сил и времени на ремонт. Цена и сроки фиксированы, что позволит не переживать по поводу неожиданных трат свыше. Всего за 3-6 месяцев ваша квартира преобразится и станет удобней для жизни. Вам останется только въехать в уже обновленную квартиру и позвать друзей оценить ваш свежий интерьер.
Как согласовать перепланировку
По словам адвоката Андрея Мисарова, для согласования перепланировки собственник квартиры должен представить следующие документы (пункт 2 статья 26 ЖК РФ):
1. Заявление о переустройстве или перепланировке.
2. Правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме.
3. Проект переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме.
4. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на такое переустройство или перепланировку (если необходимо).
5. Технический паспорт помещения.
6. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое жилое помещение на основании договора социального найма.
7. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
«Согласовывают процедуру органы местного самоуправления, а в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органы госвласти субъекта РФ. Решение должны вынести за 45 дней, а в Москве — за 20–30 дней», — говорит Андрей Мисаров.
Если квартира куплена с использованием ипотеки, для перепланировки потребуется разрешение банка. В статье 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ (абз.3 п.1) сказано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Что делать, если выписан штраф за перепланировку?
Штраф за самогоноварение в России в 2023
Такой штраф может быть наложен рядом инстанций:
- судом,
- органами прокуратуры и правопорядка,
- Жилинспекцией,
- БТИ,
- органами местного самоуправления,
- управляющей компанией.
На погашение обычно дается 2 месяца.
Штраф за незаконную перепланировку нужно оплатить по реквизитам учреждения, которое его выдало. После этого человек должен направить корешок квитанции в эту инспекцию. Это можно сделать по почте или принести лично.
Если не закрыть этот штраф в срок, последует разбирательство в суде, которое может привести к:
- наложению ареста на имущество,
- ограничение на выезд,
- замороженным счетам ответчика,
- принудительному изыманию суммы из зарплаты ответчика.
Чем грозит незаконная перепланировка
Если хозяин квартиры не согласует перепланировку или сделает ее с нарушением установленных правил, он нарушит закон. Это влечет целый ряд неприятных последствий:
Штраф. Мосжилинспекция назначит штраф, независимо от того, исправите вы недочеты или нет. Размер — от 2000 ₽ до 2500 ₽.
Возврат квартиры в прежнее состояние. Если перепланировка сделана с нарушением строительных и санитарных норм, узаконить ее не получается. Даже после уплаты штрафа. Придется переделывать ремонт и возвращать квартиру в прежнее состояние. Хозяин квартиры все это делает за свой счет.
Суд. Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она подаст в суд. Помимо того, что все равно придется вернуть квартиру в прежнее состояние, придется оплатить все судебные издержки. Еще суд может назначить дополнительный штраф за невыполнение его решения — астрент. Если затянуть с ремонтом, придется платить этот штраф за каждый день просрочки. Кроме того, приставы могут запретить выезд из страны на время, пока решение суда не исполнено. Даже если поездка нужна по уважительной причине, выехать не получится.
Проблемы при продаже. Если продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой, цена будет ниже, чем у таких же квартир без проблем с документами. Дело в том, что перепланировку в любом случае придется или узаконивать, или устранять. Только это ляжет на плечи покупателей. Поэтому цену они снизят. Быстро узаконить перепланировку перед продажей тоже не получается, никаких ускоренных режимов работы у Мосжилинспекции нет. Даже если доплатить.
Все последствия незаконной перепланировки