Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Восстановление договора купли-продажи квартиры
Если нет договора, по которому совершалась купля или продажа недвижимости, в дальнейшем квартиру будет невозможно оформить в качестве подарка, использовать её в качестве залога или продать. Потерянный договор – это всегда риск, что его найдут мошенники и могут создать массу неприятностей для владельцев. Вплоть до присвоения жилплощади. Но обычно это касается договоров, что подписывались до конца января 98 года.
Если сделка проходила после этой даты, бланки договора можно восстановить, если обратиться в Бюро технической инвентаризации, где хранятся данные о государственной регистрации. Причем храниться эти сведения будут вечно. Тем не менее равноценный потере документ в таком случае все равно не предоставят. Могут выдать копию, но она не будет обладать теми же свойствами, что оригинальный документ. Юридической силы у него нет, но рассматриваемая бумага может выступать способом, как ознакомиться с условиями оригинального документа.
Чтобы получить скопированный бланк договора купли-продажи квартиры, необходимо самолично прийти в Росреестр или МФЦ (местное отделение) и подать запрос. Также можно воспользоваться электронной формой на сайте Росреестра. Документы могут быть оформлены в бумажном или электронном формате, но чтобы их получить, нужно будет заплатить пошлину. Её размер зависит от формата в каком документ будет получен. Электронная копия стоит 150 рублей, а бумажная в два раза дороже – 300 рублей.
Если все ещё нужен равноценный экземпляр, можете обратиться к нотариусу, который работал со сделкой. Он выдаст дубликат. Именно он имеет юридическую силу. Нотариус обязан хранить его в своем архиве.
Кто платит за ДКП квартиры
Оформление документа часто влечет за собой определенные расходы. Закон дает право сторонам самим решить, кто какие расходы понесет. Например, чтобы составить договор купли-продажи доли квартиры желательно воспользоваться услугами юриста ввиду необычности ситуации и правовой сложности её оформления. Юрист подстрахует и поможет избежать сложных моментов.
Расходы на услуги юриста не являются обязательными. А вот нотариальные услуги, оплата пошлин за регистрацию прав собственности необходимы, и они не бесплатные. Обычно услуги нотариуса участники договора делят в предварительном договоре, и каждый оплачивает свою часть, прежде чем оформить договор. Услуга регистрации нового собственника является проблемой покупателя и именно ему её оплачивать.
На какие пункты обратить особое внимание и почему?
В договоре следует предусмотреть следующие моменты:
- гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
- наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
- особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
- следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.
Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.
Что такое проект ДКП на дом, квартиру, комнату
По сути — это, простая письменная форма, имеющая юридическую силу правоустанавливающего документа, в котором зафиксирован факт передачи права собственности от продавца покупателю.
Кто составляет бланк ДКП
Оформить и составить бланк договора может:
- юрист;
- нотариус;
- риэлторское агентство.
Сколько необходимо составить экземпляров ДКП
Количество экземпляров данного документа в первую очередь зависит от числа участников сделки, поэтому:
- по экземпляру каждой стороне (если продавцов и покупателей несколько, то по одному экземпляру на каждого);
- для госоргана, в который сдаются документы на регистрацию права собственности (например: МФЦ, Росреестр, Регистрационная палата.
Если участников купли-продажи по одному (продавец + покупатель), то получится всего 3 экземпляра.
Рекомендуется всегда распечатывать дополнительный экземпляр бланка на случай, если один из них будет испорчен.
Как узнать номер и дату договора купли-продажи квартиры
- Если у Вас на руках Свидетельство о государственной регистрации права, то в самом верху смотрите пункт: Документы-основания: Договор купли-продажи от 03.11.05, дата регистрации 28.11.05, № 43-41-05/480/2005-015
- Если Вы получили Выписку из ЕГРН, то найдите лист (Раздел 2) Сведения о зарегистрированных правах и здесь: Вид, номер и дата государственной регистрации права: Собственность, № 43:42:000098:2015-43/001/2020-1 от 20.08.2020
Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель
Структура или «рыба» договора предполагает внесение ряда данных о квартире, поэтому ответственность за его заполнение возлагается на продавца. Это не значит, что покупатель остается безучастен. Он вправе потребовать предоставить готовый проект соглашения для предварительного изучения, внести коррективы, предложить пункты, обязательные к включению.
Чтобы досконально изучить документ, внести коррективы, можно заключить предварительный ДКП. Что он дает:
- подтверждение серьезности намерения совершить сделку;
- право на покупку квартиры в будущем;
- возможность оформить аванс (задаток);
- возможность взять в банке кредит, получить разрешение органов опеки на совершение сделки, если в процессе затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка.
Предварительный договор — «репетиция» перед составлением Основного. Одно из его отличий — возможность корректировки некоторых пунктов.
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:
- Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
- Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
- Непонимание различий между задатком/авансом.
- Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.
Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.
Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.
Документы для регистрации купли-продажи квартиры
Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.
Дальше необходим оригинальный текст договора купли-продажи, который остаётся в Росреестре, а также акт приёма-передачи. Поэтому понадобятся три оригинальных экземпляра договора купли-продажи.
Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.
В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.
Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. Ее величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.
Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.
Требования к составлению договора купли-продажи
В стандартной форме соглашения в обязательном порядке прописываются следующие разделы:
- Сведения об участниках сделки – ФИО сторон полностью, адрес места постоянной регистрации и пребывания (если не совпадают), паспортные и контактные реквизиты.
- Предмет сделки – физические и технические характеристики, адрес расположения, основание получения продавцом права собственности, кадастровый номер, сведения о наличии/отсутствии обременений.
- Стоимость недвижимости. Сумма указывается цифрами с расшифровкой, должна быть согласована сторонами в обязательном порядке.
- Способ расчета. Подробно расписывается вариант передачи денежных средств, прописывается факт внесения авансового платежа.
- Права и обязанности сторон.
- Порядок расторжения договора – основания для аннулирования сделки и алгоритм его отмены.
- Подписи сторон и указание даты проведения сделки.
Какие документы требуются для договора
При заключении сделки стороны должны собрать определенный пакет документов, который включает:
- Документы, удостоверяющие личности (паспорта) участников сделки (либо их представителей, тогда вместе с нотариальной доверенностью). Если собственник (или один из них) несовершеннолетний, это свидетельство о рождении. Для юрлиц — выписка из ЕГРЮЛ, для ИП — выписка из ЕГРИП.
- Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, — выписка из ЕГРН.
- Технический план квартиры с экспликацией. Важно для установления факта перепланировки.
- Свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если совершается сделка с совместно нажитым супругами имуществом.
ДКП квартиры имеет 2 формы:
- Документ, составленный в простой письменной форме, на котором ставится подпись сторон и включающий в себя соглашения по всем действующим условиям. Присутствие в договоре более 1 листа требует скрепления его подписями.
- Договор, подготовленный уполномоченным лицом (нотариусом). Благодаря этому гарантируется, что сделка пройдет прозрачно и максимально законно. Нотариус выполнит проверку дееспособности сторон и переведет текст на нужный язык, если гражданин не понимает русский. При оформлении потребуется оплатить государственную пошлину, которая установлена законодательством и напрямую зависит от стоимости объекта.
Какие документы нужны для оформления сделки через МФЦ
Удобства такого способа оформить сделку неоспоримы. Риски сводятся к ничтожному уровню, плата за услуги не выглядит заоблачной, очередей нет.
Для успешного прохождения процедуры необходимо наличие:
- паспортов;
- правоустанавливающего документа;
- выписки из ЕГРН;
- справки из БТИ.
А также ряда справок-подтверждений (в том числе для особых случаев), что:
- задолженности по коммунальным и прочим услугам, связанным с эксплуатацией жилья, нет;
- прописанные отсутствуют;
- супруг (-а) согласен продавать;
- органы опеки не возражают;
- соседи по коммуналке отказались приобретать комнату.
Если интересы будут представляться третьими лицами, то им нужно предоставить нотариальную доверенность.
В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным
Сделка по отчуждению недвижимого имущества считается недействительной, если не повлекла за собой каких-либо юридических последствий. В законодательстве существуют два понятия таких операций: ничтожная и оспоримая.
Ничтожным договор купли-продажи считается, если изначально заключался с нарушением установленных законодательных норм, нравственных понятий и моральных принципов. Например, ничтожной считается сделка, где в собственником имущества является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Оспоримый договор купли-продажи недвижимости влечет юридические последствия до момента, когда одна из сторон не подаст исковое заявление в суд. Если продавец не получил согласие на продажу квартиры от супруга, сделку могут признать недействительной через суд.
Сколько нужно заплатить
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.