Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 35 ГрК РФ. Виды и состав территориальных зон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Карта зон с особыми условиями использования территории Петрозаводского городского округа представляет собой чертеж с отображением границ Петрозаводского городского округа и границ зон с особыми условиями использования территории Петрозаводского городского округа.
В адрес экспертов Компании «Региональный кадастровый центр» (г. Оренбург) поступают многочисленные обращения с просьбой разъяснить, каким образом, осуществляется процедура внесения границ территориальных зон в Единый государственный реестр недвижимости.
Компания «Региональный кадастровый центр» проводит землеустроительные работы и, в частности, работы по внесению в ЕГРН границ охранных зон. Все нюансы процедуры описала Анастасия Толмачева — главный технолог Компании.
Территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующий территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) — размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
В связи со вступлением в силу с 11.01.2018 Федерального закона от 31.12.2017 № 507-ФЗ (Далее – Закон №507-ФЗ) территориальные зоны, а также части таких территорий исключаются из объектов землеустройства.
Сведения о местоположении границ территориальных зон могут вноситься в ЕГРН на основании карт (планов) объектов землеустройства, составленных в результате выполнения землеустроительных работ в рамках государственных либо муниципальных контрактов (договоров), заключенных до 11.01.2018, по описанию местоположения указанных границ, без составления землеустроительного дела и включения землеустроительной документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, а также без проведения государственной экспертизы землеустроительной документации. Вместе с тем в случае поступления в территориальный орган землеустроительного дела, подготовленного в рамках указанных контрактов (договоров), такая документация подлежит включению в ГФД без проведения государственной экспертизы.
Необходимо отметить, что до момента утверждения новой редакции XML-схемы, соответствующей требованиям положений Закона № 507-ФЗ, Минэкономразвития России рекомендует в качестве документа, содержащего описание местоположения указанных границ, использовать карту (план) объекта землеустройства, форма и требования к составлению которой утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30.07.2009 № 621 и в отношении которой приказом Росреестра от 01.08.2014 № П/369 «О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде» утверждена соответствующая XML-схема.
Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2018 № 236 установлены формы графического и текстового описания местоположения территориальных зон, требований к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях, сведения о границах населенных пунктов (в том числе границах образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа, сведения о границах территориальных зон.
Данный документ вступил в силу с 16.06.2018, при этом срок с которого начинают использоваться данные формы, начинает течь с момента размещения на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» схем, используемых для формирования документов в формате XML, предоставляемых органами местного самоуправления в орган регистрации прав с целью внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах населенных пунктов и территориальных зон (с сентября 2018 года).
Документом – основанием для подготовки документов в отношении территориальных зон являются решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны), а также сведения ЕГРН, картографический материал, ортофотопланы и сведения дистанционного зондирования.
На основании статьи 10 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ), пункта 82 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, в ЕГРН в отношении территориальной зоны вносятся в том числе виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в определенной территориальной зоне.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК) виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (далее — Классификатор, Приказ № 540 соответственно).
При этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ).
В силу пункта 2 Приказа № 540 в соответствии с Классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления Приказа № 540 в силу (после 24.12.2014).
Согласно части 12 статьи 34 Закона № 171-ФЗ до 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в ПЗЗ, не требуется.
Таким образом, если установленные ПЗЗ виды разрешенного использования земельных участков не приведены в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором, полагаем возможным указание в карте (плане) территориальной зоны видов разрешенного использования, установленных ПЗЗ.
Основной задачей данной функциональной зоны является обеспечение жизнедеятельности городского округа и размещение производственных, складских, коммунальных, транспортных объектов, сооружений инженерного обеспечения, в соответствии с требованиями технических регламентов.
Проектом предусматривается компактное размещение объектов и составных частей данной функциональной зоны и расположение их вблизи основных транспортных магистралей на достаточном удалении от жилых и рекреационных территорий.
Основные решения по функциональному зонированию внутри города Новороссийск приняты согласно утвержденному «Генеральному плану г.Новороссийск», разработанному НП «ГПИ «Гипрогор» в 2002 г.
Размещение производственных, складских, коммунальных объектов, сконцентрировано, в основном, в северо-восточной части города Новороссийск и п.Верхнебаканский в зонах залегания мергеля. Проектом предусматриваются площадки под новые цемзаводы севернее х.Горный. Подробно промышленные зоны рассмотрены в разделе «Промышленность» данного генплана.
Зона размещения линейных объектов транспортной инфраструктуры представляет собой совокупность территорий, предусмотренных для размещения объектов автомобильного и трубопроводного транспорта.
Генпланом предусматривается размещение логистических центров и центров придорожного сервиса вдоль магистралей и вблизи основных транспортных узлов. Наиболее крупные из них предусмотрены на пересечении проектируемой автодороги в направлении Анапа – Порт-Кавказ с автодорогой А-146 восточнее п. Верхебаканский и на ее пересечении вдоль существующей автодороги на Анапу между х. Семигорский и х. Ленинский Путь.
С целью создания условий для развития промышленно-производственного комплекса генпланом определена значительная территория площадью 242 га восточнее ст.Раевская В ней предполагается размещение производственных и коммунально-складских предприятий с учетом обеспечения санитарно-защитной зоны до жилой застройки;
Перспективное решение по территориальному развитию порта приняты согласно утвержденному «Генеральному плану г.Новороссийск», разработанному НП «ГПИ «Гипрогор» в 2002 г.
С целью наиболее рационального использования ценных курортных территорий проектом предложена централизованная организация хозяйственно-складских зон курортных учреждений.
Первоочередными мероприятиями по реализации проектных решений в данном направлении являются:
- ликвидация предприятий, расположенных в пределах селитебных, курортных и рекреационных зон, не отвечающих современным экологическим и эстетическим требованиям к качеству городской среды, в том числе вынос за территорию города АО «Птицефабрика Новороссийск», и перепрофилирование АО «Шиферник»;
- модернизация, экологизация и автоматизация производств с целью повышения производительности без увеличения территорий, а также создание благоприятного санитарного и экологического состояния окружающей среды;
- рганизация санитарно-защитных зон в соответствии с требованиями соответствующих нормативных документов и регламентов.
Производственные зоны
Производственные зоны предназначены для размещения:
- промышленных, коммунальных и складских объектов
- объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов
В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.
Собственники производственных объектов за счёт собственных средств проводят благоустройство территории производственной зоны.
В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение:
- жилых домов
- дошкольных образовательных и образовательных учреждений,
- учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений
- садоводческих и огороднических кооперативов
- производства сельскохозяйственной продукции
Возможные обозначения в производственных зонах:
- П1 – предприятия IV – V классов вредности (СЗЗ – 100 м и 50 м) с включением объектов общественно-деловой застройки
- П2 – предприятия II – III классов вредности (СЗЗ – 500 м и 300 м)
- ПД – зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны
- другие обозначения
Производственная зона делится на подзоны:
-
П1 – зона промышленных предприятий I класса вредности (СЗЗ – 100 м):
- разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности
-
П2 – зона промышленных предприятий II класса вредности (СЗЗ – 500 м)
- разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности
-
П3 – зона промышленных предприятий III класса вредности (СЗЗ — 300 м):
- разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности
-
П4 – зона промышленных предприятий IV класса вредности (СЗЗ –100 м):
- разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основным производств, производств меньшего класса вредности
-
П5 – зона промышленных предприятий V класса вредности (СЗЗ – 50 м), включая предприятия, не имеющие СЗЗ:
- зона формируется на основе концентрации безвредных производств или производств V класса санитарной вредности (СЗЗ – 50 м)
- разрешено развитие вспомогательных и сопутствующих основных производств
- зона формируется на основе концентрации безвредных производств или производств V класса санитарной вредности (СЗЗ – 50 м)
-
П6 – зона коммунально-складского назначения, включающая объекты:
- склады
- торговые базы
- овощебазы
- товарные станции
VII. ЗОНЫ ОБЪЕКТОВ ВНЕШНЕГО ТРАНСПОРТА
- И2 – зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- И3 – зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- И4 – зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- ТИ2 – зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
- ТИ3 – зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
- ТИ4 – зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков
Территориальные зоны определяют:
- состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
- возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
- предельные параметры разрешённого строительства
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
- основные виды разрешенного использования:
они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
- технических требований по подготовке проектной документации и строительству
- условно разрешённые виды использования (УРВИ)
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ
Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.
Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».
VII. ЗОНЫ ОБЪЕКТОВ ВНЕШНЕГО ТРАНСПОРТА
- И2 – зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- И3 – зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- И4 – зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- ТИ2 – зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
- ТИ3 – зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
- ТИ4 – зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны
Гeнepaльный плaн и пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки
Нa пepвый взгляд кaжeтcя, чтo гeнплaн и П33 — идeнтичныe дoкyмeнты. Этo нe тaк. Гeнepaльный плaн oпpeдeляeт гpaницы пoceлeния, eгo зoниpoвaниe и paзмeщeниe paзличныx oбъeктoв в бyдyщeм. Эти гpaницы пoдpoбнo oтpaжaютcя в тeкcтoвoй и гpaфичecкoй чacтяx дoкyмeнтa. Нo в гeнплaнe нeт никaкиx гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв, oн нe peгyлиpyeт гpaдocтpoитeльный пpoцecc.
Гeнepaльный плaн cкopee нocит oпиcaтeльный xapaктep, в тo вpeмя кaк П33 — peглaмeнтиpyющий. Гeнepaльный плaн yчитывaeтcя в П33. Oн выcтyпaeт кaк бaзa для paзpaбoтки Пpaвил. Пpи этoм в Пpaвилax дoпycкaютcя oтклoнeния oт иcxoдныx пoлoжeний Гeнepaльнoгo плaнa.
П33 — вaжный дoкyмeнт, пo ним opгaнизyют вecь пpoцecc гpaдocтpoитeльcтвa. Пpaвилa oпpeдeляют: чтo, кaк, гдe и кoгдa мoжнo cтpoить в кoнкpeтнoм нaceлeннoм пyнктe. Гpaмoтнo paзpaбoтaнныe П33 пoзвoляют coxpaнить в пepвoздaннoм видe пaмятники кyльтypнoгo нacлeдия, пpиpoдный лaндшaфт мecтнocти, внeшний oблик гopoдa.
Какие выделяют территориальные зоны?
Все земельные участки, для которых приняты регламенты, по Градостроительному кодексу относятся к одной из территориальных зон. Основных категорий — 8, также есть вспомогательные. Каждая имеет свое буквенное обозначение: именно оно используется на картах градостроительного зонирования и других документах.
Виды и состав территориальных зон подробно расписаны в ГрК. Краткие сведения мы приводим в таблице.
| Ж | Жилая | Здесь можно возводить индивидуальные жилые, малоэтажные, блоковые и многоэтажные дома. Также в этой территориальной зоне разрешено строительство вспомогательных объектов, обеспечивающих социальную инфраструктуру. Речь о ДОУ, школах, коммунальных предприятиях, поликлиниках, больницах, аптеках, парках, скверах, продуктовых магазинах и т.д. У этой территориальной зоны большое количество подзон. Например, Ж-1 предназначена для малоэтажной застройки, Ж-2 — для мало- и среднеэтажных домов, Ж-3 — для смешанной застройки домами высотой не более 5 этажей. |
| Д | Общественно-деловая | Подходит для размещения любых коммерческих и социальных объектов. |
| П | Производственная | В этой зоне размещают производственные, коммунальные, складские предприятия. Также разрешено строительство социальных объектов, коммерческой недвижимости. |
| И, Т | Инженерной/транспортной инфраструктуры | Необходима для объектов инженерной, транспортной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, а также обслуживающих их объектов. |
| Р | Рекреационная | Нужна для размещения скверов, парков, спортивных комплексов, объектов отдыха и туризма. |
| С | Сельскохозяйственная | Подходит для пастбищ, садов, дачных хозяйств. |
| К/К3 | Специального назначения/военные/режимные территории | Здесь организуют кладбища, строят мусоросжигательные заводы, размещают военные объекты, тюрьмы и т.д. |
Территориальные зоны проходят по границам дорог, улиц, красным линиям, границам земельных участков и природных объектов. Недопустимо, чтобы земельный участок разрывался и относился сразу к нескольким территориальным зонам застройки.
Какую информацию можно получить, зная территориальную зону?
Для каждой территориальной зоны в Москве разработаны свои градостроительные регламенты. В них прописано, какие виды разрешенного использования доступны гражданам для земли и объектов капстроительства, каковы предельно допустимые параметры строительства и реконструкции объектов. Важно отметить, что в пределах одной зоны могут быть подзоны с одинаковыми ВРИ участков и сооружений, но различными предельными размерами наделов и предельными параметрами объектов капстроительства.
Таким образом, зная территориальную зону, вы получите сведения о:
- Основных видах разрешенного использования земли. Они очень важны для владельца участка, поскольку определяют возможности использования. Более того: собственник вправе самостоятельно выбрать любой среди основных ВРИ, поэтому их перечень может определить привлекательность земли для инвестора, возможности оптимального использования для владельца.
- Максимально допустимую площадь одного участка.
- Максимальный процент застройки.
- Высоту застройки.
- Плотность застройки.
Если вы не хотите самостоятельно разбираться, к какой территориальной зоне относится участок и какие виды разрешенного использования земли или максимальные параметры для объекта капитального строительства действуют, обратитесь к специалистам Smart Choice. Мы оказываем юридические услуги для бизнеса в Москве, а наши юристы помогут определить законные способы использования недвижимости и проконсультируют о возможностях смены функционального назначения участка.
Территориальные зоны и их границы. Правила землепользования и застройки
Территориальное планирование должно обеспечивать устойчивое развитие территорий, городов и иных поселений. При этом под устойчивым развитием понимается обеспечение безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущих поколений.
Поэтому территориальное планирование предусматривает зонирование, т.е. установление территориальных, функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд, зон с особыми условиями пользования территорий и т.д.
Под территориальными понимают зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены градостроительные регламенты.
Многие путают выписку из ПЗЗ с таким документом, как ГПЗУ.
Градостроительный план земельного участка — сокрашенно ГПЗУ.
ГПЗУ это документ для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.
Особенность ГПЗУ состоит в его привязке к конкретному земельному участку.
Выписка из правил землепользования и застройки содержит сведения общие для всех участков одной территориальной зоны.
Как правило, ГПЗУ получают для оформления разрешения на строительство.
Обратите внимание.
С 04 августа 2018 года разрешение на строительство ИЖС и садовых домов получать не надо.
Соответственно и получать ГПЗУ тоже не надо.
Разрешение на строительство заменили уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта.
Желаю достойной жизни на своей земле.
Сохраните статью в соц. сети
Что такое градостроительный потенциал и почему его нужно получать перед заказом ГПЗУ?
Градостроительный потенциал представляет собой полноценный анализ участка будущей застройки, до получения официальных сведений в ГПЗУ. Заказав заключение о градостроительном потенциале участка в компании Смарт Вэй, вы сможете:
- сократить сроки на снятие или изменение ограничений ПЗЗ (после оформления ГПЗУ придется проходить официальные процедуры, что может затянуться на несколько месяцев);
- принять объективное решение о целесообразности строительства или реконструкции, исходя из допустимых параметров объекта, расчетных показателей;
- оценить возможные строительные и инвестиционные риски, связанные с реализацией проекта.
Для оценки градостроительного потенциала изучается информация и документация на участок, проводится полноценное обследование территории, запрашиваются данные о характеристиках объектов, уже расположенных на земле. Эксперты учтут ландшафтные, климатические, эстетические, архитектурно-художественные и иные факторы, который повлияют на подготовку проекта, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры
Предназначены для размещения и деятельности
- сооружений и коммуникаций:
- железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта
- инженерного оборудования
Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры – соблюдение:
- необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон
- других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности
Если объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.
Обязанность по благоустройству:
- территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры
- СЗЗ
возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования.
Возможные обозначения в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры:
У городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения:
- И1 – городской транспорт и инженерной инфраструктуры
- И2 – воздушный транспорт
- И3 – железнодорожный транспорт
- И4 – водный транспорт
Где посмотреть карту градостроительного зонирования
Рассуждая о правилах пользования земельными массивами, знайте, что они утверждаются и подписываются органами местного самоуправления по месту расположения земельного массива. Если речь идет о федеральных центрах, крупных городах, то решения подобного рода принимаются высшей исполнительной властью в субъектах РФ.
Найдите нормативно-правовой документ, в котором прописаны правила, условия землепользования и осуществления построек на территории земельного массива. Чаще всего такая документация расположена на открытых интернет-ресурсах местной администрации или на сайтах профильного органа.
Если не получается найти карту в официальных источниках, попробуйте воспользоваться поисковыми системами в интернете и найти данные по запросу «карта градостроительная и указать название города». Далеко не все районные администрации поддерживают актуальную информацию в электронных источниках.
Если искомая карта по конкретной местности не найдена, имейте в виду, что она может быть не разработанной, не одобренной или находиться на корректировке.