Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Комментарий к ст. 48 ЖК РФ
1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Собственниками помещений могут быть и несовершеннолетние в возрасте до 14 лет: в этом случае их законными представителями, принимающими участие в голосовании, могут быть их родители, усыновители, опекуны. При очной форме проведения общего собрания следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений и их представителей.
В п. 1 письма Минстроя России от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме» было отмечено, что «в соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 — 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе».
2. Участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме может и представитель собственника. От лица собственника помещения в многоквартирном доме принимать участие в собрании и голосовать по вопросам повестки дня может любое управомоченное по доверенности или в силу закона лицо. Таким образом, полномочия представителя собственника для принятия решения на общем собрании могут основываться не только на доверенности, но и на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления (например, голосование представителя юридического лица или публичного образования, являющегося собственником помещения в многоквартирном доме).
В данном случае применяется как добровольное, так и обязательное (законное) представительство.
Законным представительством является такое представительство, которое основано на прямом предписании закона. В связи с этим традиционно выделяют в качестве законных представителей родителей, усыновителей и опекунов несовершеннолетних детей. Однако при этом для установления отношений по усыновлению, опеке и попечительству необходим акт государственного или муниципального органа, а именно решение суда об усыновлении, решение органов опеки и попечительства об установлении опеки.
Добровольное представительство — это представительство на основании договора с выдачей доверенности. Часть 2 комментируемой статьи предъявляет определенные требования к оформлению доверенностей для участия в голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В последнем случае доверенность должна быть удостоверена нотариально либо оформлена в соответствии с требованиями п. п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК. То есть она может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
А в силу п. 4 ст. 185.1 ГК РФ доверенность от имени юридического лица, которая также действительна для участия в голосовании, выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.
3. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
При этом в соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ (см. комментарий к ней) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В п. 1 письма Минстроя России от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме» было указано, что, «таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.
Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц».
Утверждение счетной комиссии – основополагающий момент. Полный список лиц указывается в протоколе и хранится три года. В состав могут включать как юридических, так и физических лиц. Главное, чтобы они являлись владельцами недвижимости в конкретном доме.
Для принятия участия в счетной комиссии, нужно, чтобы жильцы выбрали этого человека. Количество и состав устанавливается также путем голосования. Те, кто не обладает имуществом в МКД не вправе стать членом Совета дома.
На заметку: основная задача комиссии – засвидетельствовать правильность проведения процедуры и обеспечить беспристрастность подсчета. Считаться положено при закрытых дверях, а решение выносить в письменном виде на публичной информационной доске.
Документы для проведения общего собрания собственников МКД
Документы для проведения общего собрания собственников МКД, рекомендуемый в г.Москве. Настоящий комплект документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством очно-заочного голосования по вопросам проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и включает в себя:
Приложение 1 – примерная форма реестра собственников помещений в многоквартирном доме; Приложение 2 – примерная форма сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; Приложение 3 – примерная форма листа регистрации вручения сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; Приложение 4 – примерная форма листа регистрации собственников помещений или их представителей на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом путем очно-заочного голосования; Приложение 5 – примерная форма решения собственника помещения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом путем очно-заочного голосования, по вопросам, поставленным на голосование; Приложение 6 – примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; Приложение 7 – примерная форма доверенности на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Рекомендуем прочесть: Ндфл В Украине В 2020 Году
Жилищный кодекс о кворуме общего собрания
Голосовать можно, присутствуя лично или передав полномочия другому гражданину РФ, путем оформления доверенности. Помимо этого, современные технологии позволяют инициировать процедуру решения коллективных вопросов – онлайн, например, в системе «Домсканер».
Для правильного составления документа на представление интересов на совещаниях МКД, обратитесь в юридическую компанию. Доверенность формируется на основании норм, прописанных в Постановлении №181/1, с изм. и доп. 2020 года.
Львиная доля решаемых вопросов обуславливает признание кворума состоявшимся, если количество участников проголосовавшего коллектива будет больше половины. Однако встречаются темы, когда требуется решение двух третьих от общего числа жильцов или единогласного принятия на заседании.
Невозможно одновременно проводить две формы встречи, т. к. ни в одном из случаев кворум для принятия решения на собрании собственников не будет достигнут, так как результаты считаются неправомочными.
Методика проведения общего собрания собственников МКД
1.1 Общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме (Далее Собрание собственников) – является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятия решений по вопросам отнесенным к Собранию Жилищным Кодексом РФ в частности закрепленных в ст. 44, 45, 140, 141, 155, 156, 158, 162, 164 ЖК РФ.
1.2 Виды общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.
Собрания собственников могут быть очередными и внеочередными. Основным отличием таких собраний является лишь то, что очередное собрание собственников должно проводиться не реже одного раза в год, обычно во втором квартале года для того чтобы управляющая организация в соответствии с ч.11 ст. 162 ЖК РФ представила собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. В свою очередь внеочередное собрание собственников может быть созвано по инициативе любого собственника помещения в МКД, при этом все хлопоты и расходы связанные с проведением собрания он несет сам.
Проведение собрания и опросов в режиме онлайн
Возможность проводить встречу жильцов МКД в онлайн должно быть решено большей частью владельцев. С точки зрения законности, ч. 47/1 ЖК России, (в последней редакции) четко говорится о возможности проведения голосования без личного присутствия жильцов в определенном месте.
Еще в июле 2014 г. в ЖК России были внесены изменения, в частности, в статью № 44, вторая часть, абзацы с 3.2 по 3.4, которые дают полномочия собственникам помещений принимать решения о способе референдума по любым темам, касаемо МКД.
В электронной системе (например, «Домсканер») ведется учет документации по собраниям жильцов. В ней же размещаются анонсы будущих мероприятий, содержится архив ранее принятых решений.
В специально отведенном месте в системе проводится онлайн-голосование, его результаты всегда в общем доступе для совладельцев. Есть возможность дополнительно переносить всю информацию на бумажный носитель.
Выбрав такую форму ведения собраний, требуется назначить администратора общей системы. Выбор производится путем голосования. В роли такого представителя МКД может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
Контактные данные о человеке или фирме, ответственного за онлайн-голосование, должны находится в общем доступе.
Теперь расскажем об особенностях проведения голосования (общего собрания собственников) через интернет.
Как в общем виде проходит такое голосование? [здесь и далее Константин описывает голосование на примере своей системы «Домсканер» — примечание редактора]
Представьте, вам нужно решить какой-то вопрос в доме, например, провести косметический ремонт входных групп в подъезды (типичная ситуация: никаких полномочий по данному вопросу совету дома не передавалось, решить можно только общим собранием собственников).
1) Вы заходите на сайт системы. Выбираете вопрос из списка уже готовых решений или создаете свое новое голосование. Отправляете его на проверку правильности формулировок юристу.
После проверки происходит инициирование собрания – всем жителям дома приходят смс-уведомления о том, что через 10 дней в вашем доме состоится онлайн голосование. Вы видите отчет – кому доставлено сообщение, кому не доставлено. Одновременно вы распечатываете и вывешиваеете в местах утвержденных для таких целей (входы в подъезды и др.) уведомления о дате, месте, повестке собрания.
2) В день начала голосования всем жителям приходит сообщение о начале голосования и ссылке на сайт, куда нужно зайти, чтобы проголосовать. Зайдя на сайт вы в реальном времени видите все квартиры: кто из собственников проголосовал, кто не проголосовал и какой процент голосов набран на текущее время.
3) Спустя пару дней идет повторная досылка смс-сообщений до тех кто еще не проголосовал.
4) Через 5 дней после начала голосования оно завершается, автоматически формируется протокол собрания и все листы решений, ничего считать вручную не нужно. Только распечатать, подписать и отдать в управляющую организацию для исполнения. И ждать результат!
В любое время с момента начала и до завершения голосования вы можете внести в систему голоса жителей, не пользующихся интернетом, которые были получены вами в бумажном виде, а электронный образ этих голосов будет создан и учтен при общем подсчете.
По сложившейся на сегодня практике: около 30-40% жителей голосуют через интернет после получения смс-сообщения в первый день, еще около 10-20% голосуют после повторной смс, остальные голоса — электронные образы решений, полученных на бумаге и внесенных вручную администратором дома.
Согласитесь, обходить 100 квартир или обойти всего 10 конкретных квартир для получения решения в 2/3 голосов – это существенная разница. По практике, самое сложное – первое собрание. Далее люди привыкают и голосуют онлайн гораздо охотнее!
Другой комментарий к Ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Участвовать в общем собрании собственникам можно не только лично, но и через своего представителя. Представитель собственника должен иметь доверенность на право участия в общем собрании.
Представитель обязан действовать в интересах представляемого и в пределах предоставленных ему полномочий (ст. 182 ГК РФ).
Доверенность оформляется в письменной форме (ст. 185 ГК РФ). Согласно ст. 186 ГК РФ срок действия доверенности не может превышать 3 лет.
Доверенность может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, и проч. (ст. 185 ГК РФ).
2. Очень важно знать, что количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
О порядке определения этой доли см. комментарий к ст. 37.
3. При заочном голосовании (посредством письменно оформленных решений) засчитываются голоса по вопросам, по которым собственник оставил только один из возможных вариантов голосования («за», «против» или «воздержался»).
Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- Статья 49 — Предоставление жилого помещения по договору социального найма
- Статья 50 — Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
- Статья 51 — Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
- Статья 52 — Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Статья 53 — Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий
- Статья 54 — Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Статья 55 — Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Статья 56 — Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Статья 57 — Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
- Статья 58 — Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма
- Статья 59 — Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
Глава 8. Социальный наем жилого помещения
- Статья 60 — Договор социального найма жилого помещения
- Статья 61 — Пользование жилым помещением по договору социального найма
- Статья 62 — Предмет договора социального найма жилого помещения
- Статья 63 — Форма договора социального найма жилого помещения
- Статья 64 — Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
- Статья 65 — Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
- Статья 66 — Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
- Статья 67 — Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- Статья 68 — Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- Статья 69 — Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- Статья 70 — Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
- Статья 71 — Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
- Статья 72 — Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- Статья 73 — Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
- Статья 74 — Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
- Статья 75 — Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
- Статья 76 — Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
- Статья 77 — Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
- Статья 78 — Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
- Статья 79 — Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
- Статья 80 — Временные жильцы
- Статья 81 — Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
- Статья 82 — Изменение договора социального найма жилого помещения
- Статья 83 — Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
- Статья 84 — Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
- Статья 85 — Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
- Статья 86 — Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
- Статья 87 — Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
- Статья 87.1 — Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации
- Статья 88 — Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
- Статья 89 — Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
- Статья 90 — Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
- Статья 91 — Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
- Статья 92 — Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
- Статья 93 — Назначение служебных жилых помещений
- Статья 94 — Назначение жилых помещений в общежитиях
- Статья 95 — Назначение жилых помещений маневренного фонда
- Статья 96 — Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
- Статья 97 — Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
- Статья 98 — Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
- Статья 98.1 — Назначение жилых помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- Статья 99 — Основания предоставления специализированных жилых помещений
- Статья 100 — Договор найма специализированного жилого помещения
- Статья 101 — Расторжение договора найма специализированного жилого помещения
- Статья 102 — Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
- Статья 103 — Выселение граждан из специализированных жилых помещений
- Статья 104 — Предоставление служебных жилых помещений
- Статья 105 — Предоставление жилых помещений в общежитиях
- Статья 106 — Предоставление жилых помещений маневренного фонда
- Статья 107 — Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
- Статья 108 — Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
- Статья 109 — Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
- Статья 109.1 — Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
Определение кворума владельцев жилья в МКД
Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.
Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.
В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.
По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.
При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.
Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.
Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.
Количество голосов для принятия решения
Каждый жилец обладает голосом. Единицы (процентное соотношение) приравнивается к метражу собственности. Рассмотрим пример: человеку принадлежит квартира в 50 м2, а по реестру общая площадь МКД равна 4000 метрам, соответственно из 4000 в его компетенции находятся 50.
На заметку: подсчитать голоса на общем собрании собственников можно на примере с учетом предложенной формулы.
Как провести собрание собственников жилья
Для принятия решения достаточно третьей части всех голосов. Используя калькулятор, можно выяснить, что при такой ситуации численность составляет – 1739.
Расчет производится по формуле: общую площадь МКД разделить на 2/3.
То есть в голосовании должны принимать решение, как минимум 35 квартир с таким метражом.
Зачем нужен реестр собственников помещений в МКД?
Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении ОСС, для проведения регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.
Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.
Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь – в листе голосования им все равно придется указать эти
данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.
Какую информацию должен содержать реестр собственников?
Реестр может содержать следующую информацию:
- общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники (не путать с общим имуществом!);
- режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику(индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т.е. количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;
- имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение. Тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у Вас не будет проблем;
- имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);