Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расположить дом на участке: основные принципы планировки с примерами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Информация о том, сколько отступать от забора, от улиц, от соседних участков и возведенных построек при строительстве дома содержится в градостроительных и нормах и правилах (СНИПах, СанПинах), а также закреплены законом о противопожарной безопасности.
Эти нормы разрабатывались еще в прошлом веке для безопасности граждан, тогда, когда еще не существовало частной собственности. С течением времени, с учетом застройки и освоения территорий, нормы и правила видоизменялись наряду с другим земельным законодательством.
Существуют своды правил, которые регулируют возведение построек в черте города (СП 30-102-99). Есть правила, которые предусматривают застройку и планировку дачных участков (СП 53.13330.2019).
Наряду с этими сводами приняты Санитарные Правила, где указаны допустимые минимальные расстояния от газопроводов, ферм, очистных сооружений до отдельных зданий (СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03), а также требования к противопожарным отступам (123-ФЗ от 22.07.2008 г., с изменениями от 14.07.2022 № 276-ФЗ, СП 4.13130.2013)
Рассмотрим какие правила и нормы по минимальным отступам от границ участка действуют при строительстве дома на дачных, садовых участках в СНТ.
Когда и для чего придумали нормы отступа от границ земельного участка
Нормы построек по отношению к забору соседнего участка
Основные нормативы построек на дачном участке (садовом землевладении) по отношению к изгороди для наглядности отображены ниже в таблице.
| Строение, объект | Расстояние до забора соседа, в метрах |
| Жилое здание | 3 |
| Гараж, сауна, баня, беседка | 1 |
| Птичник, вольер, постройки для скота | 4 |
| Теплица | 1 |
| Искусственный бассейн или пруд | 3 |
| Пчелиные ульи | 10 |
| Деревья высотой более 15 м | 3 |
| Деревья до 15 м | 2 |
| Кустарник до 2 м | 1 |
Расположение дома на участке с учетом коммуникаций
Расположение дома на участке должно быть таким, чтобы было возможно подсоединиться к системам коммуникации. Иначе придется выкопать множество траншей для водопроводных труб, газопровода, а также электрокабелей. В таком случае не удастся сохранить привлекательность территории.
Прежде чем планировать то, как будет расположено здание, следует изучить, есть ли подземные коммуникации и как можно ли к ним подключиться.
- Электроэнергия поступает по проводам, которые закреплены на столбах. Если коттедж будет расположен в конце территории, продумайте, каким образом вы проложите кабели, возможно, потребуется установить опору.
- Трубы водопровода, а также канализации необходимо проложить так, чтобы не повредить их случайно во время строительства дома.
- Если централизованной канализационной системы нет, придется сделать сливную яму. Размещают ее так далеко от жилого здания, насколько это возможно. При этом важно, чтобы к ней было легко подъехать для техобслуживания.
- Коттедж следует разместить в непосредственной близости к газопроводным трубам.
Про общую застройку и заборы
Перед строительством нового сооружения на своей территории, во избежание такой частой ошибки как «количество зданий сверх меры», следует ознакомиться с пунктом 6.11 СП 53.13330.2019:
Средняя территория земельного участка СНТ может составлять от 0,06 до 0,12 га. При этом разрешается выстраивать сооружения на этом участке в количестве не более 30% от общей площади. К понятию сооружений в этом случае также приравниваются дорожки и площадки с твёрдым покрытием, таким как бетон, кирпич или декоративный камень.
Часто конфликтные ситуации между соседями возникают уже после установки заборов, и связано это с захватом небольшого (или, наоборот – достаточно обширного) куска чужой территории. Чтобы подобных проблем не возникало, следует перед установкой или переносом забора обратиться к руководствующей документации или проконсультироваться в управлении СНТ.
Несколько дополнительных рекомендаций
Следующие советы с высоты профессионального опыта помогут избежать распространенных ошибок и дополнительных расходов:
- Спланируйте расположение труб и коммуникаций до начала строительных работ, чтобы сформировать траншею еще на этапе котлована. Пропускная способность систем водоснабжения и канализации должна учитывать количество постоянных жильцов, а также наличие крупной бытовой техники для стирки, мытья посуды и т.д.
- Обратите внимание на перепады высот. Если они значительны, застройку низин лучше исключить во избежание подтопления, т.к. в этой части участка будет собираться дождевая вода.
- Вход в дом может располагаться как напротив ворот, так и с боковой стороны ограждения. Второе решение оптимально для любителей тишины и уединения.
- Если в доме планируется обустроить полезный подвал или погреб для хранения продуктов, обратите внимание на уровень грунтовых вод. Ранней весной из-за талого снега они поднимаются до максимальных пределов и угрожают подтоплением.
- Тщательно выровняйте место под стоянку автомобиля, иначе в дождливую погоду под ним будут лужи. Результат – сырость в салоне и коррозия днища.
- Если на участке есть хороший чернозем, выделите эту часть земли для сада. Стройку лучше перенести на песчаный или скальный фрагмент, чтобы позже сэкономить на доставке плодородного грунта.
- Если в семье растут дети, стоит обустроить парковку на две машины. К этому совету стоит прислушаться и тем, кто любит принимать у себя гостей.
- Обратите внимание на расположенные на участке высокие деревья. В солнечный день они будут давать тень, которая будет полезна только для детской площадки или зоны отдыха, но не для территории, где выращиваются цветы и овощи.
- Продумайте вид из окон гостиной и спальни. Важно, чтобы они выходили в сад или на открытый участок, а не на малопривлекательную хозяйственную постройку.
- Выкладывая парковочное место и дорожки плиткой, следует оставлять зазоры между фрагментами. Тогда дождевая и талая вода будут быстро уходить в грунт, не образуя огромные лужи.
Условия возведения второго жилого здания на ЗУ
Очень важно соблюдать правильные расстояния при строительстве второго домовладения на участке. Прямого запрета на возведение такого объекта по законам не существует, однако при легализации строения из-за нарушения минимальных разрывов могут возникнуть проблемы.
Нормы строительства второго дома связаны с предельным разрешенным процентом застройки, а также наименьших разрывах между домом и границей ЗУ. Эти данные определяет муниципалитет города, поэтому эти показатели могут иметь существенные отличия для каждого населенного пункта.
Для того чтобы эти показания найти нужно зайти на сайт Правила землепользования и застройки конкретного района, например, Московской области. В архиве предоставлены Градостроительный План или Карта зонирования, в Правилах указывается максимальный процент застройки 40% и отступ от каждого домовладения до границ ЗУ — 3 м.
Для земли в 6 соток, два дома (без других построек) должны быть площадью не более: 600Х0,4:2= 120 м2, а расстояние между ними 6 м. Если будут возводиться дополнительные хозяйственные объекты, то площадь домов должна быть соответственно уменьшена.
Как расположить жилой дом на участке?
Расположение жилого дома регламентировано следующими нормативными документами:
- ПЗЗ местного самоуправления (необходимо уточнение расстояний по месту нахождения участка строительства),
- СП 42.13330.2016
- СП 53.13330.2011, СП 30-102-99
Согласно этим документам, жилой дом на участке можно расположить только с соблюдением следующих требований:
- Расстояние от соседского забора – не менее 3 метров. Забор при этом обязан быть расположен на границе участка (меже).
- Расстояние от красной линии улицы – не меньше 5 метров. Чаще всего подразумеваются 5 метров от границы линии участка со стороны улицы.
- Расстояние от красной линии проездов — не менее 3 метров.
- Кровля должна быть организована таким образом, чтобы был невозможен сход снега или слив воды от дождя с кровли любой постройки на соседский участок.
- Обязательно соблюдение противопожарных расстояний между зданиями
Противопожарные правила размещения деревянных домов
Согласно п. 4.7 СНиП 30–02–97 расстояния между строениями в пределах вашего участка из соображений противопожарной безопасности не нормируются. Расстояния, препятствующие распространению пожара, между строениями на смежных участках зависят от строительных материалов, составляющих основу дома, гаража или хозяйственного блока и принимаются согласно таблице из СНиП. Таблицей нужно пользоваться таким образом: А, Б и В — классы горючести материалов. По вертикали — данные о строении на вашем участке, по горизонтали — на соседнем. Например, у вас дом — деревянный, у соседей — каменный. В точке пересечения В (по вертикали) и А (по горизонтали) находим расстояние — 10,0 м.
| Материал несущих и ограждающих конструкций строения | Расстояния, м | ||
| А | Б | В | |
| А Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы | 6 | 8 | 10 |
| Б То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудно горючими материалами | 8 | 10 | 12 |
| В Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудно горючих и горючих материалов | 10 | 12 | 15 |
Следующий обязательный к соблюдению параметр – площадь застройки.
Данный параметр устанавливает предельный размер площади участка, которая может быть застроена.
Проще говоря, площадь застройки определяет некое пороговое значение, за которое нельзя переходить.
Как правило, площадь застройки определяется в процентном отношении от площади участка.
Пример.
Площадь застройки составляет 40%.
Земельный участок имеет общую площадь 10 соток.
Из данного примера следует, что владелец участка может застроить (то есть занять строениями) только 4 сотки.
Остальные 6 соток должны быть свободны от строений.
Площадь застройки – это параметр, который не имеет единого значения для разных населенных пунктов.
Иными словами, в разных городах, поселках, деревнях и т.д., и даже в разных территориальных зонах одного населенного пункта, площадь застройки может отличаться.
Право на строительство дома сохраняется при переходе прав на земельный участок и дом.
По общему правилу, право на строительство сохраняется при переходе прав за земельный участок. А также при переходе прав на объект ИЖС или садовый дом. Смотрите часть 13 статьи 51.1 ГрК.
Допустим покупаете земельный участок, для которого согласовано строительство.
Если 10-летний срок действия не истек, то получать новое согласование не нужно.
При этом нужно понимать следующее. Строить на купленной земле дом можно только с теми параметрами, которые были согласованы.
Проще говоря. Если предыдущий владелец участка согласовал строительство одноэтажного дома, то строить 2-х этажный не стоит.
Потому что после окончания стройки администрация не согласует завершение строительства. Регистрация прав собственности станет «колом».
На этом пока все.
Последствия самовольного строительства
Одним из требований к использованию земли под ИЖС является требование о недопустимости использования участка для размещения гостиниц, отелей, а также для ведения в построенном на нем здании для производственной деятельности.
На законодательном уровне на таком участке допускается возведение многоквартирного жилого дома при условии изменения вида его разрешенного использования.
Правообладателю необходимо получить акт, который подтверждает изменение использования участка в соответствии с градостроительным регламентом.
При строительстве жилого дома с нарушением назначения земли, владелец самовольной постройки может быть привечен к ответственности по действующему законодательству.
Через суд строение может быть снесено в принудительном порядке, со взысканием расходов за его снос с собственника участка.
К такому зданию нельзя подвести инженерные сети, а также произвести процедуру его регистрации в отделе Росреестра.
Бывают случаи, когда на участках ИЖС строятся коммерческие торговые или офисные здания, без получения необходимых согласований.
Поэтому потенциальным приобретателям или арендаторам помещений следует тщательно проверять правоустанавливающие документы на интересующие объекты недвижимости.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является любой объект недвижимого имущества, построенный земле, если:
| Участок не предназначен | для возведения индивидуального жилого дома |
| Строительство дома | выполнено без соблюдения установленной процедуры (уведомление о планируемо строительстве не направлялось в муниципалитет) |
| Здание сооружено с нарушениями | действующих строительных правил, указаний градостроительных нормативных актов |
Нюансы расположения дома на участке с уклоном
Какое должно быть расположение дома, если земля имеет неровный рельеф:
- От жилых помещений коттеджа до строений на соседском участке должно быть минимум 6 метров.
- Когда земельный участок достаточно большой, следует разместить сараи для сельскохозяйственных животных, уличные туалеты, компостные ямы на дистанции 15 метров от коттеджа (внизу склона).
- Чтобы сделать проезд свободнее, жилое здание необходимо расположить на границе участка, особенно если вы планируете построить гараж в два этажа.
Когда территория рельефная, придется сделать основательную подготовку, прежде чем приступить к строительным работам:
- проект здания следует создать с учетом индивидуальных особенностей участка;
- в проекте должны быть учтены месторасположение и уклон территории;
- до того как вы приступите к созданию проекта, следует провести важные расчеты;
- при разработке проекта 2-этажного коттеджа с подвальным помещением необходимо продумать изоляцию поверхностей дома, которые примыкают к земле, не стоит забывать про пагубное воздействие грунтовых вод;
- достаточно сложно возвести террасу, а также обустроить выемку на склоне, чтобы сделать цокольный этаж, если территория рельефная.
Вышеперечисленные особенности участка с рельефом приведут к непредвиденным расходам. Однако многие решаются на строительство дома по необычному проекту на участке со склоном.
Самое важное – правильно организовать территорию до начала строительных работ, а также выбрать оптимальное расположение дома и построек, учитывая индивидуальные особенности земли.
Какие преимущества есть у рельефного участка:
- за счет того, что территория с уклоном, отток воды с поверхности будет происходить естественно;
- вы можете направить ливневые воды на полив огорода и сада;
- получится сэкономить на земляных работах при оборудовании выемки для подвального помещения, подземного гаража либо цоколя.
Даже если территория не идеально ровная, из этих особенностей можно извлечь выгоду.
- Склон южный либо восточный
Так как южный склон лучше всего прогревается солнечными лучами, следует располагать жилые комнаты на восточной, южной либо юго-восточной стороне. Когда коттедж стоит на южном склоне, вы сможете снизить расходы на отопление дома в зимнее время. Юго-восточный склон также достаточно теплый. Если вы проживаете в регионе с морозными зимами, следует располагать жилое здание именно на них.
Однако на таких склонах вечерняя прохлада в жаркое время года наступает быстрее, если вы проживаете в южных регионах. Входную дверь следует располагать с южной стороны. В зимнее время года здесь не будет скапливаться снег, а с началом весны он быстро растает.
На южных склонах не бывает ветров, солнечные лучи греют теплее, прогревая жилые помещения и террасу. Если вы планируете построить коттедж с двумя этажами и гаражным помещением, расположите его на южном склоне вблизи восточной границы участка.
- Склон северный
Специалисты не советуют располагать жилые здания на склоне, если он северный. Исключение – территория, которая находится в жаркой стране. В случае, когда склон северный, строение размещают в середине участка, максимально близко к западной границе.
- Склон западный
Главное отличие западного склона заключается в том, что он перегревается после полудня. По возможности не стоит располагать дом на таком склоне, не важно, в регионе с каким климатом вы проживаете. В случае, когда вы купили землю с западным либо восточным склоном, коттедж должен быть построен у северной границы в наиболее высокой точке. Снизу располагаются прочие постройки.
Санитарные нормы при планировке земельного участка
В СНиПе 30-02-97 вы найдете исчерпывающую информацию о правилах размещения построек, согласно санитарным нормам. Этому пункту стоит уделить большое внимание, так как он создан для сохранения здоровья всех жителей. Мы перечислим лишь основные требования к расстояниям между деревянными постройками:
- Сруб дома должен находиться не ближе, чем в 12 метрах от туалета и построек для животных;
- Сруб дома должен находиться не ближе, чем в 8 метрах от бани и душа;
- Колодец нельзя располагать ближе, чем на 8 метров от туалета, септика или компоста.
Следите за тем, чтобы нормы соблюдались по отношению к соседним прилегающим домам.
Этап 4. Составление план — схемы участка
Теперь все, что Вы задумали, необходимо изложить на бумаге. Лучше всего это выполнить в виде план-схемы.
Для более глубокого понятия лица Вашего участка и экономии средств, план-схему можно сделать самостоятельно. Для этого необходимо небольшие навыки в черчении, представление о масштабе и некоторое пространственное воображение.
Как это сделать?
На листе бумаги нанесите план Вашего участка. Допустим, это 9 соток — квадрат со сторонами 30 на 30 метров .
Самым удобным масштабом является масштаб — 1:100. То есть на чертеже участок уменьшится до размеров 30 на 30 см . Разлинуйте все поле сеткой с квадратиками 1х1см Каждый квадратный сантиметр схемы — это в реальности квадратный метр земли.
Теперь необходимо (опять же в масштабе) вырезать из бумаги строения, гараж, цветник, бассейн и т.д., то есть то, что Вы хотите видеть у себя на участке. Передвигая по плану эти фигуры, выберите понравившееся Вам место и функционально соответствующее его предназначению на участке. При этом необходимо соблюдать санитарные и противопожарные нормы, о которых говорилось в предыдущей статье.
Принципы планирования дачных участков, ландшафтного проектирования — это целая наука. Двигая по плану картинки объектов, Вы лучше поймете, где уютно разместить то, что хотите видеть у себя на даче.
Планировку участка, выбор места расположения растительных композиций и других элементов оформления необходимо определять с учетом основных факторов рельефа местности, геометрических размеров участка, роста и развития растений, состава почвы, глубины грунтовых вод, климатических условий.
План можно сделать и объемным, склеив из бумаги масштабные макеты строений, некоторые элементы слепить из пластилина. Эти декорации помогут определить, например, то, куда большую часть дня будет отбрасывать тень проектируемый дом, в каком месте не желательно разбивать огород или клумбы с цветами и т.д. Эти несложные манипуляции помогут Вам избавиться в будущем от горьких разочарований, переделок, пересаживания растений и в итоге сэкономят деньги.
В плане обязательно надо указать места расположения:
- дома с главным и дополнительным входами;
- вспомогательных и хозяйственных построек (сараев, душа, бани, летних домиков, гаража и т. д.);
- детских, спортивных площадок, асфальтированных и мощеных дорожек;
- забора ограждающего участок;
- места расположения растительной композиции и других элементов оформления;
- проходящих над территорией воздушных линий передач и подземных коммуникаций (если таковые есть на участке). Линии передач можно определить визуально, а размещение подземных коммуникаций можно получить у главного архитектора района, в котором располагается Ваш участок. Это необходимо для того чтобы не высаживать в этих местах высокорослые деревья с мощной корневой системой.
Для более детальной отработки план-схемы определяют ориентацию участка по сторонам света. Это потребуется для того, чтобы правильно спланировать посадки и обеспечить оптимальные температурные и световые условия для растений. При этом отмечают направления воздушных масс для определения хорошо прогреваемых и защищенных от ветра мест.
Подготовка и планировка участка с привлечением спецтехники
При покупке идеально ровного участка с устойчивыми слоями грунта в привлечении спецтехники на этапе подготовки к строительству нет необходимости. Но похвастать такой удачей могут единицы, в большинстве случаев у владельцев возникает потребность в:
• Выравнивании или вертикальной планировке участка. При небольших кочках и неровностях выравнивание выполняется с помощью мотоблоков, при сравнительно малом отклонении в одну сторону и частных рытвинах – нанимается трактор, при существенных перепадах уровня – выполняется машинное снятие, перевозка или подсыпка грунта эскалатором и погрузчиками.
• Трамбовке перемещенного или засыпанного грунта с помощью бульдозера, грейдера, виброплит или катка.
• Выемки слабого грунта с целью его замены и уплотнения.
• Заложении дренажных траншей или аренде мощных насосов для отвода воды с участка.
На этом же этапе проводится демонтаж старых ненужных построек, выпиливание и корчевание крупных растений, скашивание высокой травы и вывоз лишнего мусора. Площадку строительства делают максимально ровной и свободной.