Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше в 2021: продать квартиру или сдавать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По словам экспертов, основной вопрос, который волнует наследников при продаже квартиры, — это налоги. Согласно законодательству, чтобы не платить налог с продажи квартиры (13%), нужно, чтобы с момента смерти наследодателя прошло три года (минимальный срок владения недвижимым имуществом). Именно поэтому многие наследники выжидают три года, а в это время сдают недвижимость или живут сами.
Заработать больше позволит аренда посуточно, однако временные затраты на обслуживание такой квартиры будут выше. Нужно убирать квартиру после каждого постояльца, размещать туристов и выдавать им ключи.
Но основная сложность – это постоянный поиск новых арендаторов. Проверять квартиру раз в месяц и получать пассивный доход не получится.
Также стоит быть готовым к вложениям, так как в квартире всегда будет что-то ломаться. Мелкий ремонт придётся делать за свой счёт. Особенно это касается жилья с дорогой мебелью и отделкой.
Среди плюсов краткосрочной аренды – деньги будут поступать по мере заселения. Чтобы получить оплату, не нужно ждать месяц.
Но если квартира находится не в туристическом центре, то постояльцев будет найти сложнее. Конечно, бывают командировочные, но все же поток жильцов вряд ли будет регулярным.
Посуточная аренда наиболее востребована в городах, где много вахтовых работников, например, в серверных городах. Или там, куда приезжает учиться много студентов.
Очень важна грамотная планировка квартиры.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.
Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.
Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.
Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.
Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ
Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.
Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм. Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%. Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.
Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.
Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.
Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.
Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй. Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм. Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.
С начала 2021 года на рынке идёт отток средств из банков в пользу рынка недвижимости. Ставки по вкладам совсем не высоки: 4–6% в зависимости от длительности и возможности снимать средства. Это очевидно ниже дохода от сдачи квартиры.
Ситуацию ухудшило изменение порядка налогообложения вкладов. Согласно сообщению Федеральной налоговой службы, «с 1 января 2021 года доходы по вкладам (остаткам на счетах) будут облагаться налогом на доходы физических лиц. НДФЛ будет облагаться совокупный процентный доход по вкладам (остаткам на счетах) в российских банках, выплаченный физическому лицу за год, за минусом необлагаемого процентного дохода. Он рассчитывается как произведение 1 млн рублей и ключевой ставки Банка России, установленной на 1 января данного года.
Проценты, выплаченные физическому лицу по валютным счетам, будут пересчитываться в рубли по официальному курсу Банка России на день фактического получения этого дохода. При этом изменение размера валютного вклада, вызванное курсовыми колебаниями, при расчёте суммы НДФЛ не учитывается».
Какая доходность инвестиций от сдачи квартиры в долгосрочную аренду
Оптимальный вариант — это купить однокомнатную квартиру и сделать недорогой ремонт.
- Цена квартиры составляет 2 млн. рублей.
- На ремонт и обустройство уйдет 200-400 тысяч рублей.
- Ежегодные траты 50-100 тысяч рублей.
- Арендные платежи в районе 15 тыс. рублей или 180 тыс. рублей в год.
- Итоговые вложения 2,2-2,4 млн. рублей.
- Чистый доход составит 80-130 тысяч рублей.
Барабанная дробь.
Доходность составит от 3,3% до 5,4% годовых.
Не самые интересные цифры, учитывая что ставки по вкладам в банках или дивиденды по акциям ряда компаний дают на 2-3% больше с куда меньшими телодвижениями, рисками и т.п.
В данных расчетах не учтены следующие моменты, которые в итоге могут повлиять на доходность:
- Квартира досталась в наследство, тогда доходность куда интереснее.
- Квартира покупалась на заемные средства (ипотека), доходность уменьшается.
- Стоимость квартиры со временем может вырасти как это случилось в 2020 году.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Долго придется продавать?
Анастасия Скокова утверждает, что с момента выхода объявления до сделки в среднем проходит два месяца. Этот примерный срок актуален при условии, что на объекте проведен косметический ремонт, сделана предпродажная подготовка (хоумстейджинг) и организована профессиональная фотосессия, где в кадре нет личных вещей жильцов. В идеале деперсонализированы комнаты должны быть и при осмотре объекта: потенциальный покупатель «примеряет» на себя жилье, а вид чужого быта ему мешает.
На нестабильном рынке важно продавать объекты максимально быстро, говорит Анастасия Скокова: «Существует показательная история про то, как люди продали квартиру за 6 месяцев, а могли за 6 миллионов. Владельцы двухкомнатной квартиры на Васильевском острове подали объявление о продаже и в ожидании покупателей решили не выселять временных жильцов до последнего момента. При этом они получили около 250 тыс. рублей в качестве арендной платы, но упустили столько же из-за того, что рыночная цена снизилась. Кроме того, пришлось заплатить клининговой компании, потому что покупатели требовали, чтобы квартиру им передали в том виде, в каком она была на фотографиях и во время первого просмотра».
Привлекательность арендного жилья
Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести в собственность квадратные метры, особенно в столичном регионе.
В Москве, Московской области или Санкт-Петербурге огромное число квартир арендуется приезжими гражданами. В пределах столицы купить квартиру стоит порядка 5-10 миллионов рублей.
У пришлых жителей регионов таких денег практически не бывает, ведь в своих городах они имели жильё стоимостью иногда до 1 миллиона рублей.
В каком городе выгоднее сдавать квартиру в аренду? Конечно, в столице. В регионах жильё стоит гораздо дешевле, и практически все могут себе купить маленькую студию или однокомнатную квартиру. В регионах потребителями арендного жилья обычно выступают приезжие из соседних деревень и сел, молодые семьи, съезжающие от родителей.