Разъяснения: земли сельхозназначения — процедура и субъекты

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разъяснения: земли сельхозназначения — процедура и субъекты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

Кому допускается передавать для использования земли сельхозназначения?

Закон гласит, что после передачи земельных территорий проводить свою работу на них могут:

• крестьянские или фермерские хозяйства;
• граждане, работающие на ЛПХ, занимающиеся садоводческим и огородническим процессом, выращиванием скота;
• коммерческие предприятия, кооперативные товарищества, унитарные предприятия федерального и муниципального уровней, хозяйственные сообщества;
• некоммерческие организационные образования, религиозные общины, потребкооперативы;
• казачьи сообщества;
• научные организации, ведущие изучающую, экспериментальную, производственную деятельность по направлениям сельского хозяйства;
• общеобразовательные организации;
• образовательные организации, готовящие специалистов изучаемой отрасли;
• общины малых народов Севера, Сибири и Дальнего Востока, хранящие исторически сложившийся образ жизнедеятельности и занимающиеся народными промыслами.

Как происходит предоставление земельного надела

Предоставление земельного надела, закрепленного в государственной (муниципальной) собственности, находится в компетенции органа исполнительной власти или местного самоуправления.

Бесплатно земельный надел выделяется зарегистрированным нуждающимся гражданам с 3 и более детьми.

Физлицу или юрлицу предоставляется в собственность безвозмездно:

• надел, образованный в очерченной территории по договору её развития;
• территория, занимаемая религиозным сообществом, имеющим на ней строения, оформленные в собственность;
• надел на земельной территории некоммерческой садоводческой (огороднической) организации;
• участок по истечении пяти лет его безвозмездного эксплуатирования.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельхозназначения – это земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные специально для нужд и целей сельского хозяйства.

Категория земель сельхозназначения включает в себя 2 субкатегории, каждая из которых имеет собственный дифференцированный правовой режим:

1. сельскохозяйственные угодья (сюда относится пашня, сенокос, пастбище, залежи, земельные участки с многолетними насаждениями такие, как сады, виноградники и пр.). Они обладают приоритетом в использовании и подлежат тщательной охране (причем можно говорить о конкретных отличиях в правовом режиме, к примеру, пашни и сенокосы или пастбища и виноградники). Если сельхозугодия относятся к разряду мелиорированных, в таком случае на правообладателей данных участков земли накладываются дополнительные обязанности;
2. несельскохозяйственные угодья (сюда относят земли, на которых располагаются внутрихозяйственные дороги, коммуникации, лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от влияния отрицательных (вредных) климатических, антропогенных и техногенных явлений, водные объекты, а также здания, строения, сооружения, используемые для производственных нужд, хранения и первичной переработки сельхозпродукции).

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:

1. Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
2. Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
3. Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
4. Проводятся публичные слушания;
5. По итогам слушаний комиссия принимает решение;
6. При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
7. На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.

Образец текста заявления можно скачать по этой ссылке. В заявлении должны быть отображены следующие сведения:

• ФИО и контактные данные землепользователя;
• Категория земли и адресные ориентиры участка;
• Текущий и запрашиваемый ВРИ;
• Причина смены вида землепользования;
• Перечень прилагаемых документов.

Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).

В ходе публичных слушаний выступает заявитель, аргументируя необходимость смены ВРИ, а заинтересованные лица выражают своё мнение о последствиях изменения землепользования землёй членам комиссии.

Особые мнения и возражения должны быть переданы членам комиссии в письменном виде.

Комиссия при принятии решения руководствуется следующими факторами:

• Целесообразность изменения ВРИ;
• Последствия изменения ВРИ для окружающей среды;
• Правовые и экономические последствия для соседних землепользователей.

Например, если владелец участка для огородничества хочет сменить ВРИ для строительства дома, комиссия может отклонить заявление из-за угрозы затенения соседнего возделываемого участка.

Основные виды использования земель

Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.

Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:

• возведение капитального строения;
• организацию дачного участка;
• организацию личного подсобного хозяйства;
• коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
• строительный бизнес;
• иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.

Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:

• п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
• ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
• п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
• ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.

Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.

Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.

Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.

Владение землей и ее использование

Закон ограничивает возможность иметь в собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения для иностранных граждан и лиц без гражданства, а также для юридических лиц, в которых доля «иностранного участия» составляет более 50 %. То есть доля учредителей — иностранцев в уставном капитале организации. Такие лица могут владеть землей сельхозназначения исключительно по праву аренды. Исключения из этого правила устанавливает закон от 01.05.2016 г. № 119-ФЗ (Дальневосточный федеральный округ при условии участия в государственной программе переселения).

Использование земли имеет особенности — целевое назначение. Статья 78 ЗК РФ закрепляет, что допускается использование земли:

• для ведения сельскохозяйственного производства,
• в целях создания мелиоративных защитных лесных насаждений
• для научно-исследовательских, учебных целях (подготовка образовательных кадров и т.п.)
• в и иных связанных с сельскохозяйственным производством целях
• гражданами для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства
• общинами коренных малочисленных народов Дальнего Востока, Севера, Сибири — для сохранения и развития традиционного образа жизни, промыслов и хозяйственной деятельности
• аквакультура (рыбоводство).

Особенности оборота земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения

Статья 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает правило о том, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Все это означает, что в аренду можно сдать только такой земельный участок, который прошел государственный кадастровой учет, является недвижимым имуществом и в отношении которого зарегистрировано право собственности.

Особенности приобретения прав на земли сельскохозяйственного назначения заключаются в том, что, во-первых, действует особый порядок предоставления этих земель; во-вторых, специально регулируется вопрос о приватизации этих земель землепользователями и землевладельцами; в-третьих, существуют некоторые особенности регулирования совершения договоров купли-продажи и аренды этих земель и, в-четвертых, применяется особая процедура приобретения права на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения – выдел земельного участка в счет земельной доли.

Как указано в п. 7 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Существуют особенности совершения договоров купли-продажи земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Эти особенности предусмотрены в ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом следует иметь в виду, что нормы ст. 8 Закона не применяются к земельным участкам, предоставленным из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельным участкам, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Оборот таких земельных участков регулируется ЗК РФ.

Главная особенность оборота таких земель состоит в праве преимущественной покупки (п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), согласно которому оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права субъекта РФ или муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.

Принцип преимущественного права покупки имеет важное значение для обеспечения публичных интересов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Во-первых, позволяет государству в лице субъектов РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) органам местного самоуправления активно или пассивно участвовать на рынке земли и тем самым контролировать его. Во-вторых, участвуя на рынке, наиболее оперативно получать информацию, т.е. вести мониторинг этого рынка. И, наконец, механизм реализации преимущественного права покупки препятствует занижению реально формирующихся цен на земельный участок.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Специальные способы и методики расчета позволяют определить кадастровую и рыночную стоимость земель. Кадастровая стоимость земельного участка определяется специалистами с учетом возможного дохода от земельного участка (продуктивности), его физических характеристик, а также ценовой политики на землю конкретного региона. Устанавливается показатель по результатам государственной кадастровой оценки с использованием методов массовой оценки земли. При ее определении не учитывается сезонность, индивидуальные характеристики земли, конкурентоспособность и иные важные для пользователя показатели. Кадастровая стоимость необходима для расчета налоговой базы, стоимости аренды и, как правило, существенно превышает рыночную.

Для оценки рыночной стоимости земли сельскохозяйственного назначения применяется единая методика, закрепленная в Распоряжении Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», в соответствии с которой стоимость земельного участка определяется на основе оценки входящих в его состав угодий, земель, занятых зданиями и сооружениями. В ходе оценки определяется стоимость многолетних насаждений, оцениваются имущественные комплексы, отдельные сооружения для хранения и переработки продукции.

По словам специалистов, в теории кадастровая стоимость и рыночная должны совпадать, но ввиду оценки разных факторов при определении конечной стоимости участка, эти показатели чаще всего разнятся. При этом именно кадастровая стоимость, как правило, менее объективно отражает ценность земельного участка.

Что представляет собой правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Термин «правовой режим земель сельскохозяйственного назначения» представляет собой совокупность правовых норм, с помощью которых государство осуществляет регулирование в определенных сферах или обстоятельствах. Режим может быть как общим — например, применяемым ко всем землям на территории нашей страны, так и особенным — в данном случае используемым по отношению к землям сельскохозяйственного назначения.

По отношению к последним правовой режим включает в себя:

1. Объект, в отношении которого режим действует. Таким объектом являются земельные участки, используемые непосредственно для сельхозпроизводства или его обеспечения.
2. Государственные органы, осуществляющие регулирование. Их состав весьма обширен: сюда входят Росреестр и его территориальные органы, Росимущество и ряд других федеральных исполнительных органов. Кроме того, в определенных случаях земли сельскохозяйственного назначения регулируются также органами субъектов РФ.
3. Лица, использующие земли сельскохозяйственного назначения. О них будет сказано особо.
4. Совокупность прав и обязанностей, которыми обладают субъекты, использующие земли сельскохозяйственного назначения.
5. Механизм, с помощью которого поддерживается правовой режим. Он включает в себя наличие нормативных актов, регулирующих отношения, санкции за их нарушение и порядок, с помощью которого устраняются допущенные нарушения. Некоторые теоретики включают в механизм поддержания режима также порядок законотворчества, с помощью которого принимаются новые акты, касающиеся земель сельскохозяйственного назначения.

Условия и ограничения по ЗК РФ

Как ранее уже было отмечено, земли сельскохозяйственного назначения используются только в соответствии с целевым назначением.

На практике существует несколько факторов, которые оказывают влияние на возможность использования той или иной категории земельных участков:

• правовой – связан с правовым режимом, который установлен на территории расположения земли сельскохозяйственного назначения;
• экологический – связан с необходимостью защищать и охранять окружающую среду от пагубного воздействия человека и общества;
• агротехнический – связан с необходимостью сохранения плодородия почв.

Заметьте! Каждый вид допустимого использования участка земли сельскохозяйственного назначения делится на группы:

• основной вид использования – устанавливается в соответствии с целевым назначением участка, а также Классификатором;
• условно разрешенный – устанавливается в соответствии с разработанным градостроительным регламентом;
• вспомогательный.

Можно ли строить склад и дорогу

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Общие положения об использования земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Данные земли могут использоваться для:

• создания и развития личных подсобных хозяйств;
• огородничества;
• фермерства;
• садоводства;
• создания защитных лесных насаждений;
• животноводства;
• рыбоводства (аквакультуры);
• охотничьего хозяйства;
• выпаса скота;
• сенокошения;
• научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
• дачного строительства.

В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

Понятие рационального землепользования

Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

• земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
• максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
• необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
• лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
• следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.

В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.

Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для с/х наделов

Градостроительный Кодекс (ГрК) подразделяет ВРИ (статья 37 ГрК) на основные, условно разрешенные и вспомогательные.

С основным ВРИ все более-менее понятно — это то, что точно можно делать на участке.

Условно разрешенный вид использования расширяет и дополняет основной ВРИ участка. Дело в том, что классификатор не может охватить все возможные случаи. Поэтому иногда и требуется установить дополнительную норму для земельного участка. Однако для этого необходимо пройти процедуру согласований и публичных слушаний в местном органе, занимающемся землепользованием и застройкой.

Например, помимо основного ВРИ под ЛПХ с кодом 1.16 условными ВРИ могут быть пчеловодство или птицеводство.

Вспомогательные ВРИ дополняют основные и условно разрешенные виды использования, и служат для уточнения.

Например, вспомогательный ВРИ может уточнять, что на земле возможно размещение таких объектов, как гараж, трансформаторная подстанция, ограждения и т. п.

Виды земель сельскохозяйственного назначения

Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

• пашни;
• территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
• залежи;
• пастбища;
• сенокосы.

Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

• внутрихозяйственными путями сообщения;
• мелиоративными, инженерными системами;
• замкнутыми водоемами;
• коммуникациями;
• древесно-кустарниковыми насаждениями, защищающими сельхозугодья от вымывания, выдувания, дорожной пыли и подобного (обычно высаживаются на крутых склонах, вдоль дорог и водоемов);
• стационарными (коровники, птицефермы, склады, элеваторы) и нестационарными (теплицы, навесы) сооружениями для нужд агропромышленного комплекса.

Земли населенных пунктов — это территория, которая предназначена для застройки развития и роста сел и городов. Эти территориальные участки состоят из зон:

1. общественно-деловых;
2. жилых;
3. производственных;
4. рекреационных;
5. инфраструктурных (транспортных и инженерных);
6. сельхоз использования и других.

Больше нюансов о составе и использовании земель населенных пунктов можно узнать тут.

Все это регламентировано статьей 83 ЗК РФ.

Более детально правовой режим земель населенных пунктов мы рассматривали в этом материале.

Земельный и Градостроительный кодекс определяют, что в комплекс зон для сельскохозяйственного использования включаются:

• сенокосы;
• пашни;
• участки с многолетними посадками;
• пастбища;
• сооружения и здания, используемые для ведения дачного, сельского, ЛПХ, садоводческого хозяйства.

Отличительной особенностью данных участков сельхозназначения является тот факт, что в сельскохозяйственных целях они применяются вплоть до смены типа их использования в соответствии с генеральным проектом населенных пунктов и инструкцией землепользования и застройки, утверждёнными органами местных администраций, исходя из нужд поселения.

Изменение типа использования возможно только при нормативно закрепленным приоритетом роста и развития населенного пункта, поэтому эти земли могут быть застроены жилыми домами или зданиями другого назначения.

Похожие записи:

• Как получить налоговый вычет за обучение — оформление
• Гороскоп Тельца на 2023 год: любовь, карьера и финансы
• Сроки уплаты НДФЛ с 1 января 2023 года