В какой момент возникает право на имущественный вычет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В какой момент возникает право на имущественный вычет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прежде всего разберемся, что такое покупка квартиры по ДДУ. Это покупка жилья при долевом участии в строительстве. Когда между покупателем и застройщиком заключается Договор, по которому вы вместе с другими участниками (дольщиками) вкладываете деньги в строительство дома. И по окончании строительства застройщик обязан передать вам определенную квартиру, которая прописана в договоре.

Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ

Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.

С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.

Вернуть часть расходов можно за:

• оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
• оплату за оказание услуг;
• доход от сдачи имущества в аренду;
• продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
• некоторые другие виды дохода.

Список документов для налогового вычета

Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

• декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
• справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
• договор купли-продажи жилья;
• свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
• акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
• документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
• паспорт;
• свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

• договор с кредитной организацией;
• график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Как определить момент, когда уже можно обращаться за вычетом по новостройке

Чтобы истребовать оба вида имущественных вычетов при приобретении квартиры – «стандартный» и на сумму ипотечных процентов (если покупка была с использование заемных средств) – нужно выполнить одно обязательное условие:

ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА КВАРТИРА (ДОМ) ДОЛЖНА БЫТЬ ПЕРЕДАНА В РАСПОРЯЖЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЯ (ЗАЯВИТЕЛЯ ВЫЧЕТА)

Обычно документом-подтверждением факта передачи жилья выступает передаточный акт, подписанный сторонами сделки.

При покупке квартиры в новостройке оформляют акт приема-передачи между покупателем-дольщиком и застройщиком.

Такого рода акты удостоверяют фактический переход недвижимости в руки приобретателя. Без них не зарегистрируют право собственности и не предоставят налоговый вычет.

Расходы на отделку дома после получения свидетельства о праве собственности

НК РФ предусматривает возможность получения имущественного вычета не только при покупке жилого имущества, но и в случае, если такое имущество было построено налогоплательщиком. Для этого необходимо документально подтвердить сумму понесенных расходов, связанных со строительством. Перечень расходов поименован в п. 3 ст. 220 НК РФ, к ним относятся расходы на проектно-сметную документацию, строительные и отделочные материалы, подключение к коммуникациям, услуги и работы по строительству. Также можно купить не оконченный строительством дом, достроить его и заявить право на вычет. Причем срок, за который можно учесть расходы, отсчитывается с момента приобретения земельного участка, на котором будет возведен дом, или с момента покупки незавершенного строительства.

А вот окончание периода, за который учитываются расходы, не связано с моментом регистрация права собственности на объект и получением свидетельства о праве или выписки из ЕГРП. Так, в Письме ФНС от 22.04.2016 № БС-4-11/7253 указано, что расходы, связанные с отделкой жилого дома, произведенные после регистрации права собственности на него, могут быть включены в состав имущественного налогового вычета. При этом не стоит забывать про максимальный размер вычета – 2 млн руб.

Расчет размера вычета

Размер имущественного вычета при покупке жилья составляет 2 млн. рублей (ст.220 НК РФ). Если приобретенная квартира стоит дороже, человек может вернуть налог только с этой суммы. Максимальная сумма налога, которую можно вернуть при покупке жилья составляет 260 000 рублей. Это 13% от 2-х млн. рублей.

Если квартира по ДДУ приобреталась в равных долях супругами, являющимися налогоплательщиками, каждый из них имеет право на получение налогового вычета в стандартном размере. Например, если стоимость квартиры 4 млн. рублей и более, каждый из супругов может вернуть максимальную сумму вычета – по 260 000 рублей. Если квартира стоит меньше, общая сумма, затраченная на покупку, делится пополам и с нее высчитывается 13% вычета на каждого супруга.

Оформление вычета по долевому договору: законная неуплата НДФЛ

Чтобы оформить имущественный налоговый вычет при долевом участии в строительстве во втором варианте, нужно:

1. Осуществить те же действия, что перечислены в пунктах 1 и 2 предыдущего раздела статьи.
2. Подготовить документы:

• все те, что перечислены в пункте 3 предыдущего раздела статьи (кроме справки 2-НДФЛ, декларации 3-НДФЛ, а также заявления на вычет);
• заявление о подтверждении права на имущественный вычет (оно значительно отличается от того, что используется в первом случае — они не являются взаимозаменяемыми).

1. Передать соответствующие документы в ФНС (там же следует уточнить — правильное ли заявление подается, и если нет — попросить нужный бланк).
2. Получить из ФНС — в течение 30 дней после подачи документов, уведомление о праве на имущественный вычет.
3. Передать в бухгалтерию компании-работодателя:

• уведомление, полученное из ФНС;
• заявление на предоставление вычета (составляется в свободной форме, но можно попросить у бухгалтеров образец либо узнать то, какие формулировки в данном заявлении желательны).

Налоговый вычет при покупке строящейся квартиры

Квартиры, приобретенные по договору долевого участия в новостройках, также относятся к жилым объектам, по которым можно получить имущественный налоговый вычет.

Возврат налога при покупке строящейся квартиры может получить налогоплательщик, если он:

• налоговый резидент РФ;
• имеет доход, облагаемый по ставке 13 процентов;
• вложил в покупку жилья собственные или заемные средства;
• не использовал ранее свое право на имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве жилой недвижимости.

Пример 1. Супруги Некрасовы купили квартиру в строящемся доме в декабре 2020 года за 3 миллиона рублей, из них 1 200 000 рублей — это деньги, вырученные от продажи добрачного имущества супруги, а на остальную сумму взят ипотечный кредит. Супруг никогда вычетами не пользовался, а вот супруга в свое время получила возврат налогов за проданную потом квартиру. Таким образом, налоговый вычет по договору долевого участия сможет получить только супруг на сумму 2 миллиона рублей и величину уплаченных процентов по ипотеке.

Еще одно важное условие должно быть соблюдено, чтобы получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве, — вложение только собственных средств. Это могут быть как личные накопления, так и кредитные ресурсы.

В пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса об этом сказано четко: на средства работодателя и на деньги, выделенные из государственных программ налоговые вычеты не предоставляются.

Пример 2. Семья Дворниковых приобрела квартиру по договору долевого участия в строящемся доме за 1 500 000 рублей. Эта сумма получена из трех источников:

• личные накопления — 500 000 рублей;
• средства материнского капитала — 453 026 рублей;
• ипотечный кредит банка — 546 974 рубля.

В этом примере к собственным средствам, по которым можно получить налоговый вычет на строящееся жилье, относится сумма 1 046 974 рубля (500 000 +546 974). На материнский капитал вычеты не предоставляются. Таким образом, семья Дворниковых имеет право по своей новой квартире получить максимальный вычет в размере 136 106,62 рубля (1 046 974 * 0,13 = 136 106,62).

Нормативно-правовая база

Предоставление имущественных налоговых вычетов регулируется ст. 220 НК РФ. В соответствии с ее пунктом 1 возврат налога осуществляется, в том числе, в размере фактически произведенных расходов на новое строительство жилых домов или квартир, а также долей в них.

Право на налоговый вычет возникает и в том случае, когда квартира приобретена на этапе строительства путем заключения договора уступки или переуступки прав.

В настоящее время возможность заявлять налоговый вычет в ситуации, когда жилье приобретено по договору уступки прав по ДДУ, практически не оспаривается. Право на возврат уплаченного НДФЛ на основании договора уступки подтвердил Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за 4 квартал 2006 года (утвержден 7 марта 2007 года). Аналогичную позицию неоднократно высказывал Минфин России (см., например, письмо от 5 мая 2020 года № 03-04-05/27860).

Договор уступки или переуступки прав вместо договора купли-продажи заключается в том случае, если квартира находится в стадии строительства. Как правило, это относится к жилью, строящемуся по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». На основании уступки права по заключенному ДДУ передаются новому дольщику, который взамен уплачивает предыдущему дольщику некоторую денежную сумму. Часто жилье по переуступке продают подрядчики застройщиков, с которыми расплатились за работу квартирами (точнее, правами на них).

Право на вычет возникает, когда был подписан акт приема-передачи квартиры с застройщиком. Также дольщик (старый или новый) должен произвести с застройщиком расчет по ДДУ в полном объеме.

По общему правилу, на возврат НДФЛ можно подать по завершении года, в котором был подписан акт. При этом вычет применяется, в первую очередь, в отношении доходов, полученных в год подписания акта.

Например, если акт приема-передачи был подписан в 2020 году, на возврат налога можно подать в 2021. При этом НДФЛ будет возвращен в сумме не более уплаченной за 2020 год. Если же заработок заявителя за этот год составил менее 2 миллионов рублей (максимальная сумма налогового вычета), то остаток можно перенести на 2021, 2022 и последующие годы — до тех пор, пока заявителю не будет возвращен НДФЛ с 2 миллионов рублей.

Вычет у работодателя можно получить и раньше — в тот же год. Подробнее об этом читайте здесь.

Для подтверждения права на возврат НДФЛ необходимо предоставить налоговой инспекции документы, подтверждающие:

• приобретение квартиры,
• произведенные расходы;
• декларацию 3-НДФЛ.

Покупку по переуступке подтверждает договор уступки прав требования по ДДУ. Иногда дополнительно к нему заключают отдельный договор или дополнительное соглашение к договору долевого участия с застройщиком — в этом случае его также нужно подать в налоговую. Но подобное отдельное соглашение не обязательно. Права по ДДУ переходят к новому дольщику непосредственно на основании соглашения об уступке.

Способы получения денег

Что касается конкретных сумм возврата, то есть такие ограничения:

• Предельная сумму, из которой может быть осуществлен выплата – это 2 млн рублей. При условии, что договор долевого строительства заключен до 1.01. 2008 года. Если позже, то вычет будет производиться из 1 млн.
• Сумма для просчета выплат не может быть больше 2 млн рублей.
• Рассчитывать на возврат средств можно в таких объемах: если расчет возврата 2 млн, то 260 тыс рублей, если 1 млн, то 130 тыс рублей.
• Расчет для каждого дольщика происходит на основании сумм, которые работодатель перечислял на протяжении года из зарплаты. Больше этой суммы взять невозможно.
• Получить средства можно частями, пока не будет достигнута граничная сумма.

Что представляет собой имущественный налоговый вычет на новое строительство?

Предоставление вычета означает возврат на банковский счет гражданина ранее уплаченного им налога на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 13% с сумм, уплаченных за недвижимое имущество, а также расходов на новое строительство, включая отделку дома. Имущественный налоговый вычет на новое строительство регулируется нормами гл. 23 Налогового кодекса — НК РФ, посвященной НДФЛ. Кроме имущественного, предусмотрены и другие вычеты (стандартные, социальные).

Подп.3,4 п.1 ст.220 НК РФ устанавливает 2 вида затрат, по которым можно рассчитывать на имущественный налоговый вычет:

Вид вычета	Предельная заявляемая сумма (руб.)
непосредственно на новое строительство (включая приобретение земельного участка, дома, квартиры, комнаты или доли в них, в т.ч. по ДДУ (договору долевого участия в строительстве), стройматериалов, оплаты строительных и отделочных работ)	2 млн.
на погашение процентов по займам/кредитам, выданным и потраченным на новое строительство; по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство	3 млн.

По какому объекту нового строительства (дом, квартира, комната, помещение, строение, квартира в новостройке по ДДУ) можно получить вычет?

Наибольшее количество вопросов возникает при применении вычета при покупке жилого или нежилого помещения в новостройке, жилого строения. К сожалению, здесь действуют ограничения:

1. В НК РФ есть прямое перечисление надлежащих объектов, это: жилые дома, квартиры, комнаты, доли в них, а также права на квартиру, комнату, долю в новостройке по ДДУ. Нежилые помещения не входят в эту категорию.
2. Минфин РФ в письме от 08.02.2018 №03-04-07/7700 разъяснил, что термины «жилой дом» и «жилое строение» для вычета по НДФЛ не совпадают, несмотря на то, что строения облагаются наравне с домами налогом на имущество. НК РФ перечисляет только жилые объекты, но при этом Жилищному кодексу РФ такой вариант, как жилое строение, неизвестен. Следовательно, имущественный налоговый вычет к жилому строению неприменим.
3. Возможность предоставления вычета по жилому помещению рассмотрена в письме Минфина РФ от 06.12.2018 №03-04-05/88584. В нем указано, что при отсутствии объекта в перечне, имеющемся в подп.3 п.1 ст.220 НК РФ, налоговый имущественный вычет по жилому объекту невозможен, следовательно, он неприменим к помещению.

Когда возникает право на вычет?

Существует 2 общих порядка действий в данной ситуации:

1. Подача налоговой декларации по форме 3-НДФЛ после окончания года, в котором возникло право на вычет.
2. Подача заявления работодателю о том, чтобы он удерживал имущественный вычет с зарплаты – до окончания года (налогового периода).

По разным вариантам применения вычета на новое строительство существуют некоторые особенности:

• в соответствии с письмом Минфина РФ от 29.03.2018 №03-04-05/20082, для получения вычета по договору ДДУ необходимо наличие не только договора, но и акта. Ранее года, в котором оформлен акт о передаче квартиры, вычет получить нельзя;
• если заявляется имущественный налоговый вычет на новое строительство, на него можно рассчитывать с того года, когда имело место совпадение 2 фактов: получение в собственности земельного участка и регистрация права собственности на жилой дом (письмо Минфина РФ от 31.10.2013 №03-04-05/46423);
• платежи в погашение процентов по займу/кредиту могут быть заявлены к вычету независимо от того, кем выдан займ/кредит. А вот при перекредитовании (рефинансировании) кредита важно, чтобы денежные средства предоставил банк, имеющий соответствующую лицензию (письмо Минфина РФ от 11.10.2018 №03-04-05/73190). Также в этом случае необходимо, чтобы в договоре было указано, что рефинансирование имеет целевым назначением погашение долга именно за ипотечный кредит – этот момент будет проверяться налоговыми органами (письмо Минфина РФ от 24.01.2018 №03-04-05/3538).

Законом нигде не уточнен момент времени предоставления документов. Это возможно сделать как первые дни января, так и в любое другое время. Право на возврат налога невозможно потерять и по истечению нескольких лет после приобретения квартиры. Однако получить его будет возможно только за предыдущие три года перед обращением.

Внимание! Начать заниматься оформлением возврата денежных средств можно в том налоговом промежутке, в котором была совершена сделка. Налоговый промежуток времени длится с первого дня текущего года до последнего, то есть целый календарный год.

Например, возврат налога после приобретения квартиры по ДДУ в 2020, можно получить в текущем году. В случае, когда налоговых средств на выплату в этом году не хватает, то выплаты продолжатся во все дальнейшие годы, до стопроцентной выплаты.

Получить деньги возможно двумя способами:

• На расчетный счет в любом отделении банка. Денежные средства начнут поступать только по истечении текущего года, в котором приобретено жилье. – Отказ от оплаты налога у работодателя.
• Если деньги под приобретение жилплощади брались в банковском учреждении, то есть возможность оформит возврат средств не только на сумму, уплаченную за жилье, но и за выплаченные банку проценты.

Похожие записи:

• Когда выходит приказ о увольнении в запас лето 2023
• Временное отстранение от работы в 1С 8.3
• Замена водительских прав в 2023 году