Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объединение нескольких земельных участков в один». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2023 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2023 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность. Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:
- безвозмездное пользование;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение.
В каких случаях проводится объединение участков
Объединение выполняется при условии соответствия нового (образованного) участка землеустроительным, градостроительным регламентам. Допустимые размеры территории определены нормативно-правовыми документами.
Важные особенности:
- Объединение двух земельных участков в один возможно при наличии смежных территорий либо расположенных относительно близко.
- Если оба участка принадлежат одному владельцу, после объединения право собственности остается за ним.
- Если участками владеют разные лица, слияние сопровождается получением равных прав. У этого варианта есть недостаток – совершение любых юридических сделок с объектом потребует согласия второго собственника недвижимости.
- Наличие прав пользования (бессрочного, безвозмездного срочного), пожизненного наследуемого владения разрешает объединение, если участками владеет один человек.
В других случаях процедура слияния запрещается законом.
Внимание: соединение участков, ставших залоговым обеспечением при оформлении кредита, разрешается. После выполнения работ залогом становится новообразованная территория, если стороны не решили вопрос иначе.
Что такое нерациональное объединение?
Земельные участки далеко не всегда имеют геометрически правильные и четко очерченные границы. Наличие изломов, спорных объектов и вклинивания других площадей может негативным образом сказаться на эксплуатации земли.
Прежде чем приступать к объединению, задумайтесь о необходимости и сложности этой процедуры. Если вас устраивает текущий юридический статус объекта, то проводить объединение не обязательно.
Еще один аспект касается нарушений российского законодательства. При объединении участков, новая территория не должна превышать предельно допустимые нормы. Этот нюанс также важно учитывать на этапе межевания и сбора документов.
Прежде чем поставить новый участок на учет, определите его новый адрес. Это необходимо сделать после проведения межевания и перед постановкой на учет.
Правовые споры, возникающие при объединении земель
Наиболее распространенной проблемой при объединении ЗУ является отрицательный ответ в государственной регистрации права на созданный участок. В этом случае необходимо затребовать у регионального отделения Росреестра письменный отказ. Далее необходимо изучить его причины. Если они действительно обоснованы и ошибка в проведении объединения есть, необходимо устранить недостатки и вновь подать заявление. Однако случается так, что Росреестр необоснованно отказывает в регистрации. В данном случае имеется два пути решения:
- обжаловать действие в вышестоящий орган (на решение управления Росреестра по регионам жалоба подается в федеральный орган государственной регистрации, кадастра и картографии);
- обжаловать решение в судебном порядке путем подачи иска в рамках административного производства.
Зачастую проблемы возникают при заключении соглашения с собственниками земли об объединении. Законодательно не установлено нотариальное удостоверение такого соглашения. Однако многие государственные органы, в которые приходится обращаться, требуют именно удостоверенного соглашения. В данном случае их отказы придется обжаловать, потратив при этом денежные средства и время. Поэтому многие юристы рекомендуют нотариально удостоверять соглашение.
Предъявляемые требования к объединяемым территориям
Процедура объединения территорий осуществляется намного проще, если у объектов всего один хозяин. Если же у каждой из смежных земель свой владелец, лицам предварительно следует заключить соответствующее соглашение.
Кроме этого, перед осуществлением кадастровой процедуры важно соблюсти несколько условий:
- границы каждого объекта должны быть определены;
- участки обязаны принадлежать гражданам на праве собственности;
- хозяева земель должны достичь соглашения;
- объекты обязаны иметь совместную границу (то есть быть смежными) и стоять на кадастровом учёте;
- все объединяющиеся территории должны иметь одинаковую категорию и вид разрешённого использования;
- участки обязаны относиться к одному муниципальному образованию.
Если на одном из объектов, участвующих в данной процедуре, имеется обременение в виде залога, это ограничение будет распространяться на весь новообразованный участок, если иные условия не прописаны в соглашении, заключённом владельцами смежных земель.
Зачем проводится объединение земельных участков
Для начала собственник должен подать письменное заявление об объединении смежных земельных участков. Необходимо также соблюдать условие о неизменности вида разрешённого использования и целевого назначения объединяемых земельных участков.
К объединению нескольких земельных участков в один допускаются только смежные территории, независимо от того, сколько собственников ими владеет. Если владелец один, он будет являться единоличным хозяином объединённого участка земли.
В случаях, когда собственников больше одного, имущество признаётся общим — долевым.Согласно положениям Земельного Кодекса,объединение земельных участков осуществляется как физическими, так и юридическими лицами.
Список причин, когда необходимо объединение земельного участка:
- С целью увеличения рыночной стоимости своей территории. На рынке недвижимости несколько маленьких участков стоят дешевле, чем земля большого размера.
- Упрощение процедуры при кадастровом учёте. Чаще всего этим пользуются юридические лица и организации, т. к. при этом упрощается налоговый учёт и облегчается само перечисление платежей в государственные налоговые службы.
- Некоторые собственники стремятся объединить два или несколько участков, чтобы построить большой жилой дом, при этом снимаются проблемы при получении разрешения на строительство.
Что такое объединение земельных участков
Процедура объединения участков осуществляется на основе письменного обращения собственника. Подать заявление имеет право как физическое, так и юридическое лицо. Произошедшие изменения не влияют на целевое предназначение земли и типы использования, на которые выдано разрешение.
Законодательство разрешает объединять исключительно смежные участки земли вне зависимости от количества владельцев. Новый участок может находиться как в единоличной, так и в долевой собственности.
Среди причин, которые спровоцировали необходимость объединения участков, выделяют:
- увеличение стоимости участка на рынке земли. В результате процедуры собственник получает участок с большой площадью, который можно выгодно продать. Цена одного объединенного участка значительно выше двух небольших участков, которые в совокупности имеют аналогичную площадь,
- для упрощения налогового учета. Организации объединяют участки с целью облегчения процедуры уплаты налогов,
- при необходимости строительства дома или коттеджа для большой семьи. В целях предотвращения проблем при получении разрешения на стройку собственники участков подают заявление на их объединение согласно нормам правовых актов.
Обратите внимание! Процедура в обязательном порядке учитывает действующие требования земельного законодательства.
Условия объединения земельных участков
В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:
- кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
- на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
- объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
- исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
- если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
- при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
- образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
- установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.
Кроме того, законодательство отдельно оговаривает требования к максимальному пределу размеров земли, что должно соблюдаться и для новых территорий.
Кадастровая регистрация объединенного участка
После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:
- внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
- все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
- если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.
Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.
Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием
При объединении земельных участков, вид разрешенного использования играет важную роль. Если он сильно различается — процедуру образования провести не удастся. Сельскохозяйственные и ИЖС виды совместимы, а вот промышленные и лесопосадки — нет.
В каких случаях не допускается объединение смежных земельных участков:
- указанные территории принадлежат одному физическому или юридическому лицу по праву пожизненного наследуемого владения;
- один из смежных земельных наделов принадлежит владельцу по праву пожизненного наследуемого наследия, а другой — по праву бессрочного пользования;
- все наделы принадлежат владельцу на праве бессрочного пользования.
Чтобы получить право на соединение площадей с разным видом разрешенного использования, нужно изменить категорию одного или нескольких из них, с разрешения собственника. Для этого предоставляется пакет документов:
- удостоверение личности арендатора;
- заявление;
- договор об аренде;
- кадастровый паспорт;
- бумаги на постройки.
Для ИЖС список нужно дополнить проектами территории и здания, а также письменным согласием от собственников и соседей. После получения разрешения, нужно подать документы в Росреестр, для изменения данных в ЕГРП и документы о собственности.
Когда вид разрешенного пользования изменен, собственник подает стандартный пакет документов для образования единой территории.
Тонкости проведения объединения участков
При инициации процедуры слияния территориальных единиц, в первую очередь нужно учесть интересы третьих сторон. Так, если участок находится в залоге у финансово-кредитной организации или имеются обременения по судебному решению, этим наделом нельзя свободно распоряжаться. Статус обременения может перейти на новообразованный территориальный надел. Если не удалось установить иные договорные соглашения об использовании земельного участка, а также права и обязанности сторон. Всё это подкрепить сводом юридических документов.
Не следует забывать и о том, что если земля находится в арендном пользовании, необходимо получить согласие от арендатора в письменном виде на слияние смежных участков. Ответ обязательно должен быть оформлен на бумажном носителе, так как в устной форме это ничего не значит.
Учитывая тот факт, что у смежной границы есть хотя бы 1 точка соприкосновения, не требуется получение предварительного разрешения от иных соседей-собственников. В случае возникновения каких-либо трудностей, необходимо обратиться за помощью к дипломированному юристу. Он поможет с оформлением документом, с составлением соглашения об использовании территориальных наделов после процедуры объединения.
В некоторых случаях слияние территориальных наделов может быть нерациональным, препятствовать строительству новых объектов (временных построек). При наличии аналогичной ситуации, орган местного самоуправления имеет полное право не давать положительного решения, обращение в судебную инстанцию с искомым заявлением с целью опровержения, также не принесут нужного результата.
Варианты объединения земель
У объединяемого территориального надела может быть 2 законных владельца, которые распоряжаются этим недвижимым имуществом согласно долевому праву. Этот факт должен подтверждаться на основании соответствующих свидетельств. Если субъект не имеет прав собственности на недвижимое имущество, с этой территорией тоже можно произвести объединение. Процедура в обязательном порядке согласовывается с органом местного самоуправления.
Слиянию могут подлежать сразу несколько территориальных единиц. Но при условии, что имеют одну категорию назначения и имеют общие смежные границы. При объединении земель не допускается изломов и смещение точек, даже на несколько сантиметров. По окончанию этого процесса, получается единый земельный участок, собственник может им распоряжаться без каких-либо ограничений. Только его нужно будет зарегистрировать в росреестре или обратиться в многофункциональный центр.
Какие участки дозволяется объединять
Согласно российскому праву образовать новый участок из нескольких можно не всегда. Так, согласно п. 1 ст.11.6 ЗК РФ кадастровые работы с указанной целью могут проводиться только в отношении смежных участков.
То есть объединить можно те участки, которые имеют общую границу и не разъединены территорией, принадлежащей третьему лицу.
Кроме этого, неукоснительно должен соблюдаться ряд прочих требований:
- У участка должны иметься границы. В том случае, если в кадастровом реестре нет соответствующих сведений, то придется обратиться к муниципальному или частному кадастровому инженеру для проведения геодезических работ по определению площади участка и его границ.
Только после того, как заказчик получит на руки межевой план, он сможет приступить к процедуре объединения земли;
- земельные наделы, которые были переданы на праве бессрочного пользования, можно объединять только в том случае, если они были предоставлены одному лицу. То же самое касается территорий, которыми лицо пользуется на праве пожизненного наследуемого владения;
- нельзя объединить смежные участки в один, если они относятся к различным административным образованиям, что вытекает из ст. 11.9 ЗК РФ;
- в результате слияния территорий не должно образовываться изломов, вклиниваний, изломанности границ;
- землю, находящуюся в аренде, также можно объединить, однако на это потребуется согласие собственника в письменном виде. При этом арендодателем может быть как физическое лицо или организация, так и орган местного самоуправления;
- земля с двумя кадастровыми номерами должна иметь одного собственника или же находиться в долевой собственности. Но тогда для осуществления данной процедуры придется получить письменное согласие каждого владельца;
- смежные участки должны обязательно относиться к одной категории целевого назначения. Например, нельзя объединить наделы, если один из них предназначен для ИЖС, а другая территория относится к лесопосадкам.
Если земли различных категорий, то их придется перевести в одну. Для этого подается заявление в администрацию, которая должна будет вынести соответствующее постановление. При этом вид разрешенного использования у данных территорий может быть разным.
Данную информацию можно получить из ЕГРН. Вид использования собственник надела может выбрать самостоятельно, согласно правилам землепользования и градостроительным нормам.
Таким образом, чтобы заявление гражданина об объединении участков уполномоченный орган власти не отклонил, земля должна соответствовать всем перечисленным требованиям.
Определение и нормативная база
Кадастровая процедура объединения границ, согласно статье 11.6 Земельного Кодекса РФ — это образование цельной территории из двух или более соседних территорий. Для ее проведения и регистрации нужно предоставить перечень документов с заявлением. Когда новый образец межевого плана будет соответствовать всем требованиям, работа по формировке частного надела с новой территорией прекратится.
Перед тем как начать процедуру объединения земельных участков, нужно разобраться, можно ли это делать в данной ситуации. К примеру:
- можно объединить 2 участка, на которых разрешается заниматься садоводством, постройкой строений и т. д.;
- наделы должны располагаться в пределах одного территориального образования;
- придется учитывать максимально допустимые размеры площади для одной земельной площадки, которые установлены в конкретном регионе;
- соединить территории, которые относятся к разным категориям, нельзя (лесная полоса и участок занятый водоемом);
- участки должны состоять на учете в Государственном Кадастровом Реестре;
- если на участки оформлены другие права, не собственности, то объединить их для пользования владелец позволит лицу, которое их использует, а не сторонним лицам.
Пересечение смежных земельных участков
По закону пересечение участков, то есть смещение одного в сторону другого, является кадастровой ошибкой. Чаще всего владения пересекаются по вине геодезистов, которые по каким-либо причинами не стали выезжать на местность для, например, уточнения особенностей ландшафта. Но, кроме этого, пересечение может произойти из-за:
- незаконного расширения жилой площади владельцем (за такое нарушение может последовать даже уголовная ответственность);
- продажа земли без согласия с органами кадастрового учёта (за такое деяние нарушитель подлежит административной ответственности);
- технологическая ошибка, сбой электронных геодезических данных.
При любом варианте данная проблема требует серьёзного разбора, нередко даже в судебном порядке. Бывает, что расширение границ происходит в сторону незаселенных территорий, что может в некоторых ситуациях принести пользу местному самоуправлению или хозяйству (уход за землёй, восстановление плодородных качеств и т. п.). В таком случае, если польза будет доказана, жалоба, поступившая на собственника, аннулируется и судом не рассматривается.
Одним из сообществ владельцев земель является СНТ, дачное товарищество, ассоциация. Их членов также интересует, разрешается ли соединение в один нескольких садовых, дачных участков. Такая процедура происходит в том же порядке, что и соединение других земель.
Обязательно учитывается земельное право и его требования к оформлению, регистрации новой территории. При создании нового участка требуется получить кадастровый паспорт на него, провести межевание квалифицированным специалистом. Собственник должен поучить свидетельство о праве собственности на землю.
После получения свидетельства о праве собственности такой документ нужно показать председателю СНТ или другому человеку, возглавляющему товарищество.
Председатель внесет нужные изменения в межевой план территории. Если проводится объединение двух смежных садовых или дачных участков одного владельца, никакого разрешения или согласия от главы или членов товарищества. Но нужно будет уточнить, какую сумму членских взносов потребуется вносить после изменения границ участка.