Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если на земельном наделе расположен одноэтажный дом, который содержит от двух до восьми квартир, при этом каждая из них имеет отдельные точки входа на прилегающие к нему участки, то такие наделы можно разделить с помощью выделения в натуре.
Даже в случае, если дом будет разделен, а также будут иметь место все условия, располагающие для выделения долей из находящегося под ним земельного участка, все же стоит учитывать ограничения, установленные законом возможности раздела земли:
- новообразованный участок делает невозможным использование возведенных на нем строений;
- вновь созданные наделы являются причиной нарушения границ с соседними участками, невозможности постройки на них иных объектов недвижимости, а также других нарушений земельного законодательства;
- границы указанных наделов пересекаются с территориями лесничеств;
- отсутствие обособленных въездов и выездов с территории вновь созданных участков, если это может ограничить в правах собственников соседних земельных наделов.
- наличие обременений или отягощений, запрещающих использование созданного участка по своему разрешительному назначению;
- нарушение минимальных величин земельного участка, которые устанавливаются муниципалитетом.
Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.
Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.
Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».
Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
- заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
- документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
- решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
Когда деление участка произведено – собственник получает первый акт на землю, который носит наименование межевого плана. Документ составляется инженером по кадастрам, который уполномочен на осуществление такой деятельности.
План изготавливается по форме, которая считается особой. В него обязательно включается текстовая часть и графическая. Каждая часть имеет свои подразделы.
В текстовую включается:
- сведения общего характера относительно проведения работ;
- данные, имеющие исходное значение;
- расчеты, которые были произведены;
- информация относительно вновь образованных участков;
- акт, вынесенный инженером по кадастрам;
- документ, где указано, что границы были согласованы между соседями.
Раздел участка мирным путем
Если между владельцами земельного участка достигнута договоренность относительного раздела земли на две части, то им нужно лишь составить мирное соглашение и оформить его нотариально.
После того, как орган местной власти издаст постановление о разделе общей земли на два самостоятельных участка, собственникам останется произвести процедуру раздела, поставить участки на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.
В соглашении о разделе земли собственники должны указать следующую информацию:
- Свои персональные данные (анкетные и паспортные, контактные).
- Адрес, по которому располагается участок.
- Кадастровый номер.
- Письменное согласие всех собственников на раздел земли.
- Описание способа деления участка.
- Способы оплаты необходимых расходов сторон.
Если кто-то из собственников выступает против раздела земли, решить вопрос становится возможным только через суд.
Согласие на раздел земельного участка
Совместная собственность может быть разделена добровольно или законным путем. В первом случае граждане самостоятельно составляют соглашение о разделе, в котором прописывают все условия. Такой документ становится основанием для регистрации права владения участком. Стороны самостоятельно определяют порядок проведения процедуры.
Для оформления договоренности между сторонами нужно создать такой документ, как соглашение.
Образец согласия о разделе земельного участка должен содержать такие сведения:
- личная информация о владельцах земли;
- контактные данные собственников;
- адрес, по которому расположен участок;
- следует привести название и номер свидетельства о праве собственности на землю или же другие документы, которые подтвердят наличие права пользоваться наделом;
- кадастровый номер;
- какой датой проставлена запись в ЕГРП;
- согласие собственников на добровольное разделение надела;
- на каких условиях происходит раздел земли (указание доли каждого из владельцев);
- кто оплачивает расходы на процедуру разделения земли;
- в каком месте было заключено соглашение;
- дата;
- подписи сторон.
Для подтверждения юридической силы документа, стороны могут заверить соглашение у нотариуса. После подписания этого документа, новые участки можно зарегистрировать в органах регистрации.
Раздел долей земельного участка и виды разделов
Если участок находится в совместной долевой собственности, то каждый собственник имеет одинаковые права на данную землю, при этом не имеет значения размер доли собственника.
Право долевой собственности приобретается в результате приватизации участка двумя или более лицами. Основанием для приобретения этого права может стать суд, наследование и другие обстоятельства.
Право общего пользования землей возникает чаще всего между супругами и между родственниками. Но это в том случае, если речь идет о ранее проведенной государственной приватизации.
В случае развода или других мероприятий, в ходе которых будет принято решение о разделе данного земельного участка, все собственники будут находиться в равных условиях. Ни один из собственников не получает преимущественного права на данный участок.
Участок под МКД и придомовая территория: определение и назначение.
Каждое строение занимает определенный участок земли. К каждому многоэтажному жилому дому прилегает площадь, без которой эксплуатация здания невозможно. Земля под домом и придомовая территория являются важной составляющей устройства комфортного и безопасного проживания. На земле под домом и прилегающем участке организуют:
- прокладку коммуникаций;
- пешеходные зоны;
- подъезд служб спасения;
- места временной стоянки личного транспорта;
- озеленение;
- специально оборудованные объекты санитарного назначения;
- площадки для отдыха и прогулок, в том числе для людей с ограниченными возможностями.
Без всего этого невозможно нормальное функционирование территории и дома. Понимая значимость придомовых земельных участков, в Российском законодательстве разработаны нормативные документы, регулирующие эти вопросы.
Логическое обоснование
Предположим, что право собственности владельцев квартир ограничено лишь их помещением и действительно не распространяется на общее имущество. В этом случае человек, выходя из своей квартиры на лестничную площадку, входит на территорию чужого имущества. Необходимо отметить, что для владельца этого самого общего имущества не могут создаваться какие-либо препятствия для использования своего имущества и его охраны от посягательства посторонних.
То есть, нет абсолютно никаких помех для того, чтобы владелец общего имущества сделал бы, например, проход по своей территории платным, установил бы тариф (например, 10 рублей за каждую ступень) и взимал бы плату с каждого, кто проходил бы по его имуществу. И если собственник квартиры хочет попасть в свое помещение через общее имущество (например, по той же лестнице, которая принадлежит некому другому собственнику), он был бы обязан заплатить по установленному тарифу владельцу этого общего имущества.
А почему бы собственнику общего имущества в принадлежащих ему помещениях не открыть, например, склад? Складировать, допустим, доски или кирпичи на лестницах, лестничных площадках, в подвалах и на чердаках. Ведь это его имущество – имеет право использовать его по своему усмотрению. А то, что жильцам квартир не пройти в свои квартиры, так это их проблемы – пусть в свое помещение лезут через окно или любым другим способом, не связанным с передвижением по чужому имуществу.
Можно, конечно, выдумать, якобы общее имущество принадлежит государству или муниципалитету, которым опять же по некоторым выдуманным нормам «нельзя так поступать с людьми».
Но ведь общеизвестно, что и муниципалитет, и государство имеют право свое имущество продавать, передавать в аренду и т.д. Допустим, общее имущество будет продано или передано в аренду некому лицу, которое как раз и установит тариф на платный проход или оборудует в подъезде склад – и уж этому-то лицу абсолютно точно нельзя будет запретить такие действия! Сложно себе представить, что какой-либо гражданин, арендующий муниципальное помещение, не имеет права запретить проход через это помещение для неопределенного круга лиц. А ведь таким помещением может быть и квартира! Разве наниматели квартир по социальному или коммерческому найму обязаны впускать в свои квартиры всех, кто захочет туда войти? А если верить сторонникам рассматриваемой лжетеории, лестницы, чердаки, подвалы – такое же муниципальное имущество, как и занимаемые нанимателями квартиры.
А ведь кроме помещений к общему имуществу относятся, например, общедомовые системы тепло-, электро-, водоснабжения, водоотведения. Это тоже чье-то имущество, не имеющее отношения к собственникам помещений? Но тогда зачем владельцу этого имущества какие-то трубы, по которым подается вода к не имеющим отношения к собственнику труб потребителям? Ведь ничто не запрещает этому собственнику продать, например, эти трубы на металлолом – ведь это его имущество! И что с того, что после демонтажа и продажи труб у кого-то в доме пропадет вода? Пусть строят свои системы водоснабжения, ведут свои личные трубы, откуда им заблагорассудится, ну или живут без воды, без света, без канализации. Какое дело до проблем этих жильцов может быть владельцу общедомовых труб, проводов, другого оборудования?
Как видно из приведенных рассуждений, предположение о наличии у общего имущества МКД некого отдельного владельца приводит к обоснованию некой абсурдной ситуации.
Это важно знать: Раздел земельного участка через суд: судебная практика
Именно для недопущения такого абсурда жилищным законодательством установлено, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности (статья 36 ЖК РФ), при этом доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ в МКД запрещен (статья 37 ЖК РФ).
Таким образом, собственники помещений совместно владеют общим имуществом, не имеют права его поделить между собой (например, недопустимо устанавливать, что одному соседу принадлежат четные ступени лестницы, другому – нечетные, третьему – подвал, четвертому – чердак и т.п.). Общее имущество предназначено для использования всеми собственниками помещений МКД, принадлежит этим собственникам помещений и содержится за их счет.
Причин для оформления в собственность земли под многоквартирным домом – множество. В первую очередь важно помнить, что использование земельного участка этого вида под огород или же для осуществления иной деятельности при отсутствии прав собственности наказуемо.
Причем в качестве административной меры подразумевается как штраф, так и арест в некоторых особо сложных случаях.
Отдельно стоит отметить необходимость оформления земли в собственность если правом на это обладает только лишь один гражданин – но при этом квартиры не является приватизированной.
В случае смерти такового будет попросту невозможно осуществить процесс приватизации. Соответственно, наследники попросту утрачивают право собственности на землю. Данный объект отходит государству, управление им будут осуществлять муниципальные органы власти.
Нередко возникает необходимость оформления кредитного займа достаточно существенной величины. В таком случае использовать земельный участок в качестве залога можно будет лишь в случае, если таковой является собственностью конкретного заемщика.
Получение права собственности на участок под домом происходит в следующем порядке:
- Обращение в муниципалитет или отделение Росимущества;
- Выдача справки о предварительном согласовании приватизации;
- Проведение межевых работ и регистрация участка на кадастровой карте местности;
- Выдача разрешения на приватизацию;
- Оплата госпошлины и обращение в орган Росреестра;
- Регистрация права собственности.
Предварительное согласование приватизации происходит только при отсутствии кадастровых документов на земельный участок. Согласование также не требуется, если оно было осуществлено при предоставлении земли для строительства.
При наличии кадастровых документов заявитель обращается сразу за разрешением на приватизацию с заявлением.
В заявлении необходимо указать следующие сведения:
- ФИО и контактные данные заявителя;
- Адрес участка;
- Категорию земли и вид её использования;
- Наличие обременений на землю;
- Вид права пользования и номер документа;
- Перечень расположенных на участке строений, находящихся в собственности;
- Реквизиты прав собственности на каждое строение.
Рассмотрение заявления осуществляется в течение месяца.
По итогам рассмотрения заявителю выдаётся разрешение на приватизацию или отказ в таковом в письменном виде.
Отказ может быть получен по следующим причинам:
- Представлении неполного пакета документов;
- Наличие неточностей в заявлении и/или документах;
- Заявитель воспользовался правом бесплатной приватизации ранее;
- Указанный в заявлении земельный надел не подлежит приватизации.
В первых двух случаях заявителю следует исправить ошибки и подать заявление заново. В случае ранее осуществлённой бесплатной приватизации можно воспользоваться правом выкупа земли за процент от её кадастровой стоимости.
В органы Росреестра необходимо обратиться для регистрации права собственности на участок под домом со следующими документами:
- Копия паспорта;
- Разрешение на приватизацию;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Заявление на регистрацию можно также подавать в многофункциональный центр или в электронном виде, воспользовавшись специальной формой на сайте Росреестра. Регистрация прав осуществляется в течение 15 дней.
Порядок и правила раздела частного дома на доли
После того, как возможность деления на доли частного домовладения подтверждена представителями администрации, можно приступать к сбору документов. В кадастровую палату предоставляется следующий список документов:
- копия страниц паспорта, содержащих информацию (копия паспорта нынешнего владельца дома, а также тех, кто претендует на получение доли);
- кадастровый паспорт на участок земли под домом;
- документы, подтверждающие факт владения домом и участком;
- технический паспорт на домовладение;
- документы, подтверждающие право каждого претендента на долю собственности;
- решение суда (если такое имеется).
Рекомендуем: Процедура и правила оформления земельного участка в собственность
После того, как все вопросы с Администрацией города будут улажены и межевой план окажется на руках, можно будет приступить к сбору документов для подачи в МФЦ. Понадобятся следующие документы:
- копия паспорта (страниц с информацией) заявителя;
- подписанное заявление по образцу, представленному в МФЦ;
- межевой план в оригинале;
- разрешение Администрации на деление домовладения и земельного участка на отдельные объекты собственности и присвоение каждому объекту отдельного адреса.
Что делать, если соглашение о разделе не достигнуто?
В случае, когда стороны, участвующие в разделе, не могут прийти к согласию или например, один из домовладельцев не общается с родственниками, а место его нахождения установить невозможно, то единственный выход — судебное урегулирование возникшего конфликта. Этот вариант более сложный, требует много времени и наличия определённых знаний.
Главное условие, которым будут руководствоваться судебные органы при разделе общего имущества — соблюдение всех прав каждой стороны. Пока длится судебное разбирательство, имуществу не должен быть нанесен ущерб в соответствии с ГК РФ ст. 252.
Исковое заявление необходимо оформить максимально правильно, описав все помещения, указать границы участка, которые предположительно образуются после разделения. Также необходимо предоставить суду ряд документов (в некоторых случаях достаточно копий). Грамотно составить судебный иск сможет только квалифицированный специалист. Готовый иск и приложение к нему в виде документов подаётся в судебный орган по месту жительства вас или ваших оппонентов.
Что такое выдел земельного участка
Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.
Если при выделе земельного участка образуются 2 части, то одна из них — вновь образованная, подлежащая учету. Вторая часть преобразовывается с сохранением в измененных границах идентификационного показателя — прежнего кадастрового номера.
Порядок выдела земельного участка в натуре из состава общей долевой собственности происходит по запросу одного из участников на следующих основаниях:
- при согласии, полученном от всех совладельцев;
- по решению суда, если один или несколько собственников против или площадь выделяемого объекта противоречит нормам Земельного кодекса.
Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.
Далее, мероприятие проходит ряд этапов:
- Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
- Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
- Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.