Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Правила предоставления объектов в аренду
Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:
- физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
- ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
- компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.
При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.
Правила составления договора
Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:
- указывается место и дата его составления;
- прописываются стороны, участвующие в сделке;
- если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
- если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
- прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
- перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
- указывается срок и стоимость аренды;
- допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
- приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
- указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
- приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
- перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
- вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.
Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.
Правила составления акта приема-передачи
Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.
Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.
В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:
- состояние напольных и настенных покрытий;
- наличие сантехнических приборов;
- места расположения и технические особенности коммуникаций.
Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.
Объекты нестационарной торговой сети
Под нестационарной торговой сетью понимается торговая сеть, функционирующая на принципах развозной и разносной торговли, а также объекты организации торговли, не относящиеся к стационарной торговой сети (то есть не подсоединенные к инженерным коммуникациям). Развозная торговля осуществляется вне стационарной розничной сети с использованием специализированных или специально оборудованных для торговли транспортных средств, а также мобильного оборудования, применяемого только с транспортным средством (например, торговля с использованием автомобиля, автолавки, автомагазина, тонара, автоприцепа, передвижного торгового автомата). Разносная торговля отличается тем, что сделка купли-продажи заключается путем непосредственного контакта продавца с покупателем в организациях, на транспорте, на дому или на улице (торговля с рук, лотка, из корзин и ручных тележек). Согласно пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ ЕНВД уплачивается при передаче в аренду самих объектов нестационарной розничной сети, то есть автолавок, лотков и т.д. Возьмем на себя смелость предположить, что у автономных учреждений нет в собственности таких объектов торговли.
Аренда с «вмененными» осложнениями
М. Тушнов, эксперт «Федерального агентства финансовой информации»
Если у компании имеются свободные площади, которые не заняты в предпринимательской деятельности, самое разумное – сдать их в аренду. Однако прежде чем пойти на подобный шаг, стоит поинтересоваться у «квартиросъемщика», в каких именно целях он будет использовать заветные квадратные метры. Не исключено, что его планы способны подвести арендодателя под уплату ЕНВД.
Глава 25 Налогового кодекса предусматривает два варианта учета в целях налогообложения прибыли доходов от сдачи имущества в аренду. Если предоставление недвижимости во временное пользование является уставным видом деятельности компании или осуществляется ею на систематической основе, то суммы арендных платежей могут включаться в состав доходов от реализации (письмо Минфина от 21 октября 2008 г. № 03-03-06/1/594). В противном случае их следует относить к внереализационным расходам (п. 4 ст. 250 НК).
В то же время в ряде случаев деятельность по передаче в аренду тех или иных площадей подпадает под «вмененку» (подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК). И договор аренды, заключенный компанией, вполне может относиться именно к таким ситуациям – со всеми вытекающими последствиями в виде раздельного учета доходов, уплаты ЕНВД и сдачи «вмененной» отчетности.
В ответе за арендатора
По смыслу подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса арендная деятельность компании подпадает под уплату ЕНВД, если:
– предметом аренды является торговое место, расположенное в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, либо в нестационарной сети;
– во временное пользование сдается объект организации общественного питания, не имеющий зала обслуживания посетителей.
Таким образом, при решении вопроса о переводе арендодателя на «вмененку» главным признается то обстоятельство, какую деятельность осуществляет второй участник арендного соглашения. Если арендатор планирует заниматься торговлей или оказывать услуги общественного питания, то арендодатель автоматически попадает в зону «вмененного» риска. Правда, уплачивать ЕНВД все же не придется, если «позаимствованное» помещение превратится в магазин, павильон, кафе или иные объекты торговли или общепита, имеющие залы обслуживания клиентов. В противном случае арендодателю «вмененки» не избежать. В частности, именно к такому выводу пришли специалисты главного финансового ведомства в письме от 8 февраля 2008 г. № 03-11-04/3/57. Причем тот факт, что речь в данном случае шла о предоставлении в аренду свободных площадей в зданиях бань, на рассуждения финансистов никак не повлиял.
Впрочем, та примечательная особенность, что, по большому счету, какие именно помещения сдаются в аренду, значения не имеет, экспертами Минфина отмечалась и ранее. Так, в письме от 22 января 2008 г. № 03-11-04/3/9 чиновники рассмотрели ситуацию, когда фирмой сдавалось в аренду складское помещение, лишь часть которого арендатором использовалась по назначению. Вторую часть он поделил и переоборудовал под торгово-розничные точки, хотя изначально арендуемые площади не предназначались для ведения торговли. В своих разъяснениях представители финансового ведомства порекомендовали собственнику квадратных метров в отношении доходов от сдачи их в аренду применять ЕНВД, посчитав в данном случае все помещение торговым местом.
А вот в письме от 16 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/560 специалисты Минфина пришли к выводу, что если согласно договору аренды назначение арендуемого помещения – для складирования, а не для розничной торговли, то соответствующие доходы арендодателя «вмененным» налогом не облагаются. Однако как ни парадоксально, это еще не означает, что финансисты изменили свое мнение…
Старая песня о главном
Дело в том, что правило, выведенное экспертами финансового ведомства в письме № 03-11-04/3/560, содержит одну существенную оговорку: договор аренды должен быть заключен строго в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса.
При этом чиновники ссылаются главным образом на статью 607 ГК, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии таковых условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Очевидно, что к подобным сведениям представители Минфина относят и указание назначения сдаваемого в аренду помещения. В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса, подчеркивают они, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом если арендатор пользуется им не в соответствии с его назначением или иными условиями арендного соглашения, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По сути, Минфин остался при своем мнении: только при условии соответствия деятельности арендодателя «невмененному» назначению арендованных площадей тому не грозит уплата ЕНВД. Следовательно, определяющую роль в рассматриваемой ситуации все же играет то, какую деятельность фактически осуществляет арендатор.
Учет аренды по международным правилам
О порядке применения указанного специального налогового режима при аренде торговых мест мы и поговорим далее более подробно. Вначале отметим, что система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности далее — ЕНВД, «вмененка» регулируется нормами одноименной главы N ФЗ «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 26 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». Таким образом, применять ЕНВД можно еще в течение — гг. Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности устанавливается НК РФ, вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и применяется наряду с общей системой налогообложения и иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах пункт 1 статьи При одновременном выполнении этих условий можно перейти на уплату ЕНВД, если этого не запрещают пункты 2.
Для расчета ЕНВД сначала определите налоговую базу за отчетный квартал одним из следующих способов.
Если организация сдает в аренду торговые места площадью не более 5 кв. м, то налоговую базу определите по формуле:
| Налоговая база по ЕНВД за квартал, рассчитанная по количеству торговых мест | = | Базовая доходность за месяц (6000 руб.) | × | Количество торговых мест, переданных в аренду, в первом месяце квартала | + | Количество торговых мест, переданных в аренду, во втором месяце квартала | + | Количество торговых мест, переданных в аренду, в третьем месяце квартала | × | К1 | × | К2 |
В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?
Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:
- В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?
В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.
- Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?
В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?
Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?
Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).
Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.
Налоги на аренду помещения для ООО
Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).
Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.
Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.
При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.
Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.
В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?
Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:
- В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?
В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.
- Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?
В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?
Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?
Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).
Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.
Специальные налоговые режимы для арендодателя
Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.
Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.
Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% – принимается местным законодательством.
Специальные режимы имеют свои особенности применения.
Судебная практика по единому налогу на вмененный доход
Единый налог на вмененный доход обычно платят представители малого бизнеса, у которых каждая копейка на счету.
Им особенно важно добиться справедливости в спорах с налоговыми органами, ведь в некоторых случаях оплата крупного штрафа означает просто разорение.
Судам достаточно часто приходится рассматривать споры об уплате и отчетах по ЕНВД, но вот сторону предпринимателей в них они принимают далеко не всегда.
КонсультантПлюс БЕСПЛАТНО на 3 дня
Получить доступ
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа решил, что индивидуальный предприниматель, который продал помещения, которое он ранее сдавал в аренду, должен уплатить НДС. Дапже при условии, что в качестве системы налогообложения такой ИП применяет единый налог на вмененный доход.
Под какую систему налогообложения попадает сдача нежилого помещения в аренду
Добрый вечер! Вы вправе по своему усмотрению выбрать систему налогообложения (при условии, что Вы вписываетесь в рамки выбранной системы налогообложения). Например, если Вы оказываете услуги по передаче во временное владение и(или) в пользование торговых
мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых
залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации
общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей, то можете применять ЕНВД.
350 000, 600 000, 3 000 000 и т.д. — это потенциально возможный доход, который Вы можете получить при сдаче имущества в аренду. Этот доход необходимо умножить на 6%, получим стоимость патента, которую Вы должны будете оплатить: например площадь, которую Вы сдаете от 100 до 500 кв. метров, тогда 3 000 000* 6%=180 000р. — стоимость патента.
Попадает Ли Под Енвд Сдача В Субаренду Нежилых Помещений
Понятное дело что арендуя торговую площадь предприниматель должен часть площади выделить под склад для товара и как раз именно это можно отразить в договоре аренды который вы заключите с арендодателем.
ЕНВД можно применять в отношении деятельности по передаче в аренду любых помещений, которые используются для совершения сделок розничной купли-продажи. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и из определения торгового места, которое дано в статье 346.27 Налогового кодекса РФ. Таким образом, порядок уплаты налогов с доходов от передачи помещений в аренду полностью зависит от условий заключенного арендного договора. Такой вывод позволяет сделать письмо Минфина России от 22 января 2021 г. № 03-11-04/3/9.