Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое субаренда — нюансы заключения договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники нежилых помещений часто сдают их в наем. Если владелец объекта недвижимого имущества выразил согласие на то в отдельном пункте договора аренды или отдельным соглашением, арендатор помещений также имеет право при необходимости пересдать их на время в субаренду.
Стоимость регистрации договора субаренды в службе Росреестра зависит от правового статуса сторон сделки:
| Для граждан | госпошлина равна 2 тыс. руб., если за регистрацией обращаются обе стороны госпошлина делится между ними поровну |
| Для организаций | стоимость составляет 22 тыс. рублей, если за регистрацией субаренды обращаются несколько юр.лиц государственная пошлина делится между ними поровну |
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Пошаговая инструкция заключения договора
Когда государственный орган выдает согласие на субаренду участка, то в течение 30—90 дней (в зависимости от сроков действия разрешения) надо заключить и зарегистрировать соответствующий договор. Этот документ лучше всего заказать у юриста, специализирующегося на земельных делах.
Из-за неправильно составленного соглашения Росреестр приостановит регистрацию или вовсе откажет в процедуре. Для составления нового документа или донесения справок потребуется много времени, в течение которого срок действия государственного разрешения на субаренду просто истечет, и его необходимо будет получать снова.
Если нет надобности получать официальные разрешения от собственников, можно бесплатно скачать в сети образец договора субаренды земли сельхозназначения (или ИЖС) и доработать его в соответствии с требуемыми нормативами. После подписания бумага сдается в территориальный офис Росреестра или многофункциональный центр.
Заключение сделки без разрешения владельца земли
В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.Итак, договор аренды – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.
Договор – форма закрепления гражданских правоотношений двух или трех сторон. Какие же виды соглашений существуют, как заключить контракт, который будет иметь юридическую силу?
Соглашение (далее – контракт) как форма юридического факта выступает сделкой, потому как направлено на установление, прекращение или изменение обязанностей сторон. Так как сделки подразделяются на односторонние, многосторонние, можно сделать вывод, что контракт отличается особенностью по данному критерию. Соглашение должно быть двусторонним или иметь большее количество субъектов волеизъявления, потому разница между договором и сделкой четко прослеживается. Сделка может быть осуществлена только в одностороннем порядке.
Акт может быть многосторонним, предварительным или окончательным, а также возмездным, обязательным, взаимосогласованным.
Важно! Контракт заключается только в письменной форме, должен выражать волю сторон. Процесс составления и подписания акта рождает гражданское правоотношение – срочное или бессрочное.
Арендой именуется процесс передачи имущества по гражданскому акту, который регулирует обязанность одной стороны (арендодателя) предоставить другой стороне (арендатору) в пользование, распоряжение или владение помещение или территорию за установленную стороной плату.
Аренда – форма предоставления арендатору имущества во временное владение и пользование, который в свою очередь уплачивает за это арендную плату. Договор аренды взаимный и возмездный. При заключении соглашения обязательным условием является указание на свойства имущества, количества, состояния.
Возможность заключения договора субаренды в отношении публичного участка земли, сданного посредством торгов
Законодательство допускает подписание субарендных соглашений на основании договоров о пользовании землей, заключенных по результатам торгов. Согласно девятому пункту статьи 22 Земельного кодекса, муниципальные и государственные земли можно сдавать в субаренду, предварительно уведомив собственника (или получив его согласие, если это установлено условиями аренды).
По нормам седьмого пункта статьи 448 Российского Гражданского кодекса, запрета на подписание субарендных соглашений в отношении имущества, полученного в ходе торгов, нет. Вся ответственность при этом лежит на арендаторе (второй пункт статьи 615 Кодекса).
В некоторых регионах антимонопольный орган запрещает подписывать договоры субаренды в отношении публичных участков земли. Поэтому перед заключением сделки важно выяснить нормы, установленные для конкретного субъекта. В том же органе зачастую можно взять образец договора для передачи земли в субаренду.
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.
Договор аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение, по которому Арендодатель передает право пользования земельным участком Арендатору на определенное время за оговоренную плату. При этом в аренду участок может быть сдан не целиком, а какая-то его часть.
В таком виде арендного соглашения в качестве субъектов могут выступать как физические, так и юридические лица.
Следует отметить, что объектом аренды земельного участка не могут являться земли, относящиеся к паркам или заповедникам. Также земли, принадлежащие силовым структурам Российской Федерации, Вооруженным силам Российской Федерации и земли, которые используются по целевому назначению, непредназначенному для использования ее в других целях.
Данная сделка подразумевает обязательное ее оформление в письменной форме. Ниже мы разберем, как правильно составляется данный документ, обратив внимание на существенные условия договора.
В каких случаях требуется согласие арендодателя на субаренду и что нужно учесть при его получении
По общему правилу вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что согласие необходимо (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если участок публичный, то договор его аренды может предусматривать такое условие только в определенных случаях.
Представляется, что арендодатель может выдать согласие на определенных условиях, т.е. установить ограничения на сдачу земельного участка в субаренду. Они могут касаться кандидатуры субарендатора, срока действия согласия, условий договора субаренды (например, его срока) и др.
Если вы получили необходимое согласие арендодателя, имейте в виду, что он может отозвать его до заключения договора субаренды. Поэтому рекомендуем заключить договор субаренды как можно быстрее после получения согласия арендодателя.
Однако учтите, что, если договором не предусмотрено иное, согласие арендодателя, закрепленное сторонами в качестве условия договора, отозвать в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор.
В каких случаях договор аренды публичного участка может предусматривать необходимость согласия
В договоре аренды публичного участка может быть условие о согласии, если:
- срок аренды не превышает 5 лет (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ);
- договор заключен до 30 октября 2001 г., т.е. до введения в действие Земельного кодекса РФ. В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия вне зависимости от срока аренды.
Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка
Договор субаренды по общему правилу нужно регистрировать, если он заключается на срок не менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Порядок регистрации аналогичен порядку регистрации договора аренды.
Если договор подлежит госрегистрации, по общему правилу для третьих лиц он считается заключенным с момента его регистрации. До этого он не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Для сторон договор вступает в силу и обязателен вне зависимости от его регистрации с момента достижения согласия в письменной форме по всем существенным условиям (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 609, п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, но вы приняли от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердили его действие, вы не вправе недобросовестно ссылаться на его незаключенность.
Договор субаренды земельного участка
Договор субаренды земельного участка
г. [место заключения договора] [дата заключения договора]
[Полное наименование арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и
[полное наименование арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], именуемое в дальнейшем «Субарендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору во временное пользование за плату земельный участок [категория земель] площадью [значение] кв. м, кадастровый N [вписать нужное], расположенный по адресу: [вписать нужное].
1.2. Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте, копия которого является неотъемлемой частью настоящего договора.
1.3. На земельном участке расположены [указать объекты недвижимости и их характеристики или сделать запись об их отсутствии — «на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества»].
Перечень объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, является приложением к настоящему договору.
1.4. Целевое назначение земельного участка — [вписать нужное].
1.5. На момент заключения настоящего договора сдаваемый в аренду земельный участок находится у Арендатора во временном пользовании по договору аренды [номер, дата] (далее — договор аренды).
1.6. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.
2. Арендная плата и порядок расчетов
2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [вписать нужное] за [единица измерения] в месяц. Общая стоимость арендуемого земельного участка составляет [вписать нужное] в месяц.
2.2. Субарендатор вносит арендную плату Арендатору безналичным путем не позднее [вписать нужное] числа каждого месяца.
2.3. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Субарендатор имеет право:
3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние земельного участка существенно ухудшились.
3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.
3.1.3. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3.1.4. Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
3.1.5. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
3.1.6. Осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
3.2. Субарендатор обязан:
3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.
3.2.2. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
3.2.3. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством.
3.2.4. Осуществлять мероприятия по охране земельного участка и расположенных на нем других природных ресурсов.
3.2.5. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
3.2.6. Не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на земельном участке.
3.2.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендатору земельный участок в пригодном к использованию состоянии.
3.3. Арендатор имеет право:
3.3.1. Контролировать целевое использование Субарендатором переданного в субаренду земельного участка.
3.3.2. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Субарендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.
3.3.3. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в течение [указать срок] за два срока подряд.
3.4. Арендатор обязан:
3.4.1. Предоставить Субарендатору земельный участок в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.4 настоящего договора.
3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Субарендатора препятствия в использовании земельного участка.
3.4.3. Принять от Субарендатора по акту приема-возврата земельный участок в [вписать нужное]-дневный срок по истечении срока субаренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.
4. Срок субаренды
4.1. Настоящий договор заключен на [срок].
4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от настоящего договора, предупредив об этом другую Сторону не менее чем за [срок].
5. Изменение и прекращение договора
5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.
5.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
— использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
— использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
— неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
— неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
— изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
— реквизиции земельного участка;
— в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Обращаем внимание на сроки соглашения
Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).
Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.
Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.
Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.
Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.
Регистрация договора субаренды
К договору субаренды земельного участка и дома применяются те же правила о регистрации, что и к договору аренды (ст. 615 ГК РФ). Зарегистрировать этот документ в Росреестре необходимо, если срок субаренды составляет 1 год и более.
При этом необходимо соблюсти два условия, установленные ст. 615 ГК РФ:
- Срок субаренды не должен превышать срока аренды, заключенного между собственником недвижимости и субарендодателем;
- Собственник должен дать согласие на заключение договоров субаренды. Оно может касаться любых подобных договоров или одного конкретного, оформляться непосредственно в договоре аренды или в отдельном документе – выбор между этими вариантами зависит от сторон.
Каковы сроки проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
- заполненный бланк заявления о проведении государственной регистрации;
- документ, который подтверждает личность заявителя;
- договор аренды с приложениями в количестве не меньше двух экземпляров (при заверенном у нотариуса договоре к экземплярам прилагается оригинал соглашения);
- кадастровый паспорт надела земли с указанием сдаваемой в аренду части территории (если сдается только определенная часть участка);
- оригинал и копию документа, подтверждающего наличие у арендатора права собственности на построенный объект капитального строительства, который сооружен на выделяемом в аренду участке;
- документ (копия документа), подтверждающий оплату госпошлины.
Отличия субаренды от аренды
В ГК и других нормативных актах говорится о праве арендатора передать права на имущество другому лицу. Это и является субарендой. Сторонами являются арендатор и субарендатор. Действия собственника или его представителя под эту категорию не подпадают.
Соглашение допускается, если на него нет запрета ни в ГК, ни в других законах или правовых актах. Под ними понимаются распоряжения органов власти или уполномоченных должностных лиц, изданные в пределах полномочий, не отмененные в суде.
И также требуется согласие собственника участка. Порядок дачи согласия может регулироваться пунктами соглашения или право на передачу земли в субаренду может непосредственно предусматриваться соглашением.
Порядок составления договора
Чтобы документ имел законную силу, его необходимо:
- оформить письменно;
- зарегистрировать в соответствующем государственном учреждении;
- внести в Единый государственный реестр.
В соответствии со 2 пунктом 26 статьи ЗК РФ договор субаренды земельного участка, заключенный на срок менее года, регистрировать не требуется. Государственное подтверждение подлинности подобной сделки необходимо лишь в ряде случаев, предусмотренных федеральными законами РФ. Грамотно составленный контракт должен содержать следующие пункты:
- Достоверные данные о каждом из участников сделки, включая владельца угодий. От физических лиц потребуется паспорт или иной документ, подтверждающий личность, от юридических – документ о государственной регистрации.
- Детальное описание условий договора, включающее полную стоимость аренды, условия и сроки выплаты, а также возможные ограничения, касающиеся использования земли.
- Подробное и точное описание земельной зоны, включающее:
- категорию, назначение и расположение;
- площадь и границы;
- основные характеристики;
- номер кадастрового паспорта;
- цель использования;
- данные об имеющихся на участке объектах (строениях, многолетних зеленых насаждениях, памятниках культурно-исторического или природного значения).
Без этих данных оформить соглашение невозможно.