Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху. В помощь агенту по недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первичное жилье – это квартиры и дома, право собственности, на которые оформляется впервые. То есть к «первичке» относятся жилые объекты в новостройках, которые продает строительная компания.
Что такое первичное жилье
Жилые объекты на первичном рынке недвижимости не зарегистрированы в государственном реестре собственности, то есть они продаются впервые.
Однако не в каждой новостройке все квартиры относятся к первичному рынку жилья. Например, если после ввода жилого дома в эксплуатацию, квартиру в нем на продажу выставляет дольщик, который уже получил право собственности. Даже если в этой квартире никто не жил, она все равно относится к вторичному рынку недвижимости, так как было оформлено право собственности.
Сталинки строили в период с 30-х по 50-е годы прошлого века. К ним относят капитальные дома построенные как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Архитекторы относят первые сталинки к стилям неоклассицизм и сталинский ампир. Это кирпичные дома, обычно, высотой до четырёх этажей, хотя есть и высотные исключения. Стены богато украшены лепниной и различными панно. К внешним отличительным чертам также можно отнести наличие эркеров, высокие окна, украшенные фронтоны. Уже тогда сталинки имели негласный статус элитного жилья. Во-первых, они отличались удобными планировками, просторными комнатами и толстыми стенами. Во-вторых, такие дома строили на центральных улицах и проспектах и они являлись украшением города, его лицом.
Однако уже в поздние сороковые годы, подход к строительству сталинок изменился. Индивидуальные проекты отошли в прошлое и на передний план вышло типовое строительство. Из типовых проектов убрали лишний декор, деревянные перекрытия заменили железобетонными плитами. Учитывая экономическую ситуацию в стране, архитекторы были вынуждены пожертвовать красотой в пользу практичности и удешевления строительства.
В 1955 году правительство СССР приняло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Это положило конец строительству сталинок и начало экспериментов с хрущёвками.
Количество сделок по продаже и покупке жилья с каждым годом увеличивается. Кто-то смог собрать сразу средства на новый дом, кто-то пользуется возможностями ипотеки. У каждого из покупателей есть свои представления о будущем жилье, свои требования к нему. И первый пункт, который стоит в списке требований – это возраст жилья.
ВНИМАНИЕ! Вторичный рынок недвижимости представляет квартиры, дом, комнаты, которые уже эксплуатировались как жилые помещения, и часто не одно десятилетие.
За это время происходит износ здания, может ухудшиться экстерьер, внутренний интерьер. Новые дома, только построенные, более прочные и будут служить еще длительный срок.
Что такое вторичка (вторичный рынок) или первичка в 2023 году? С юридической точки зрения это способ совершения сделки:
- Первичный рынок предполагает покупку квартир в домах, которые только построены или будут сданы в эксплуатацию в ближайшем будущем. Такие квартиры еще не имели владельцев. Покупатель становится первым собственником, оформившим все соответствующие права. Обычно первичное жилье продают застройщики, строительные компании или их представители.
- Вторичная недвижимость – это квартиры или дома уже эксплуатируемые, они являются сданными объектами. Срок эксплуатации жилья может быть от нескольких месяцев до десятилетий.
Нужно знать, что такая квартира или дом уже имеет не только своего владельца (а то и нескольких, сменяющихся), но и определенную историю. Могла неоднократно проводится продажа такого жилья.
Для некоторых граждан, решившихся на покупку недвижимости, именно наличие истории, чужой атмосферы в доме становится главным отрицательным фактором вторички. Но у такого рынка недвижимости также есть много преимуществ, поэтому объекты на нем часто заслуживают внимания.
На вторичном рынке купить квартиру можно разной площади, с разным количеством комнат. Есть возможность выбрать район города, этаж, даже расположение окон относительно сторон света. Но также следует изучить плюсы и минусы вторички, чтобы выбор был обдуманным и удачным:
- Квартира на вторичном рынке – жилье, готовое к проживанию. Уже не нужно ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. Иногда только приходится перенести вселение на несколько недель по просьбе бывших владельцев, если они подыскивают квартиру для себя.
- На вторичке можно найти объект с уже готовым интерьером, отвечающим требованиям вкуса. И некоторое время можно не тратить средства на ремонт, просто наслаждаясь новой жизнью в новом доме.
- Квартиру на первичке покупатель может увидеть в виде фундамента здания. Такого не бывает в случае с вторичкой. Жилье уже готовое, его можно тщательно осмотреть, проверить работу инженерных сетей, даже получить сведения о соседях.
- Инфраструктура в районах, где жилые дома построены несколько лет (десятилетий) назад, уже развита. При выборе квартиры можно оценить и ее.
Но вторичный рынок – это жилье с историей, со своим настроением и атмосферой. Можно даже не знать, как жили в квартире предыдущие хозяева, какие события происходили в стенах. Но это не главное. Такое жилье сменило уже несколько владельцев, и нужно исключить риски, что все сделки были оформлены с учетом требований законодательства.
Ценообразование: что выгоднее приобрести – вторичку или первичку
Стоимость первичного жилья зависит от этапа строительства. Что это значит? Чем раньше вы покупаете квартиру в новостройке, тем ниже цена. Это связано с высокими рисками в начале реализации проекта и длительным ожиданием (на возведение дома обычно уходит 3-5 лет).
Как формируется цена на разных этапах:
- До официального старта продаж. У застройщика пока нет права на оформление договоров с дольщиками, поэтому он предлагает забронировать квартиры. Это самый рискованный, но в то же время дешевый вариант. Недобросовестные компании могут бронировать один объект по несколько раз. Если вы решитесь на раннюю покупку, то только через проверенного надежного застройщика.
- На этапе котлована скидка может составлять 30-40% от конечных цен на построенные квартиры. В этот период вкладываться в новое жилье практически безопасно – разрешение на строительство получено, и, скорее всего, дом будет сдан.
- По мере возведения риски уменьшаются, а с ними растут и цены. Скидка при готовности дома 70-80% может быть 10-20% от конечной стоимости.
- Самый высокий ценник в период сдачи дома. Но к этому времени обычно все квартиры уже раскуплены – если и повезет найти подходящую, скорее всего, ее будет продавать дольщик (со своей наценкой, ведь предложение на рынке ограничено).
Что дороже – первичное или вторичное жилье? Это зависит от многих факторов:
- район и развитость инфраструктуры;
- площадь, планировка, этаж;
- состояние дома и квартиры.
Жилая и нежилая недвижимость
Рынок недвижимости делится на два основных направления, и агенты по недвижимости (риелторы) специализируются, как правило, в одном из них.
Первое направление – рынок жилой недвижимости, на котором занимаются куплей-продажей или арендой квартир и частных домов. Поскольку в крупных городах именно квартиры в многоэтажных жилых домах составляют основную долю объектов сделок, все тенденции рынка рассматривают на их примере. Но, когда в каком-либо агентстве говорят о купле-продаже квартир, подразумевают, что здесь же занимаются и жилыми домами в черте города. Цены и спрос на жилые дома несколько отличаются от цен и спроса на квартиры, хотя в целом изменяются по одному и тому же закону.
Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные коттеджи, дома, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.
Второе направление составляет рынок коммерческой недвижимости. Его объекты – офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды. К коммерческой недвижимости могут относиться целые заводы или фабрики, как действующие, так и разукомплектованные. А могут – отдельные небольшие офисы, выставленные на продажу в офисном центре.
Деление на жилую и коммерческую недвижимость вовсе не является условным или сделанным для удобства. Сделки с недвижимостью подчиняются Законодательству РФ (Жилищный кодекс), в котором определено понятие жилищного фонда – совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода ее из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение вам будет весьма непросто.
Все новенькое, или Плюсы первички
Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.
«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».
По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.
Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.
Минусы старого жилого фонда
Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:
Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).
Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).
Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.
«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.
Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.
В чем минусы квартиры на вторичном рынке?
Пускай вторичное жилье – это необязательно жилье «второго сорта», но и некоторых минусов такая недвижимость бывает не лишена. Не станем брать во внимание проблемы с коммуникациями в действительно старых домах. В качестве примера рассмотрим комфортную квартиру в доме свежей планировки. Даже здесь новых владельцев могут ожидать подводные камни:
- Нечистая «юридическая история» квартиры. Уже давно известны истории о владельцах недвижимости, отбывающих срок в местах не столь отдаленных, либо находящихся в психиатрической клинике. С этой точки зрения вторичное жилье – это как кот в мешке.
- Непогашенные долги за коммунальные или прочие платежи, арест квартиры судебными приставами за неуплату долгов.
- Неверно оформленные документы на квартиру. Если подобный факт выяснится после совершения покупки новыми владельцами, договор купли-продажи признается недействительным и сделка аннулируется.
- Неблагополучные соседи. Кому-то такая проблема может показаться несущественной. Но, как показывают опросы среди населения, шумные и скандальные соседи нередко провоцируют некоторых граждан сменить место жительства.
- Цена. Как ни крути, недорогое вторичное жилье может быть только в сталинке или хрущевке со старыми и ржавыми трубами. В остальных случаях стоимость квартиры на вторичном рынке в новых домах значительно превышает стоимость не сданных в эксплуатацию квартир.
- Еще одна не самая приятная мелочь, не позволяющая сэкономить при покупке квартиры: вторичное жилье без посредников сегодня купить практически невозможно. Владельцы помещений предпочитают обращаться к специалистам, чтобы быстрее продать недвижимость. А те добавляют к стоимости свою комиссию – ведь за труды агентов по недвижимости кто-то должен платить.
Заселение в квартиру: где быстрее
Если скорость переезда – решающий фактор, ваша дорога сразу на вторичку, где на оформление сделки уходит в среднем около месяца. Новостройка же может возводиться пару лет и больше, плюс придется пройти приемку, заказать оценку квартиры и подать в МФЦ документы для регистрации в Росреестре.
В случае с вторичным жильем не придется и думать о ремонте, хотя бы первое время. Не исключено и то, что прежний хозяин оставит вам какую-либо мебель. Квартиры же на первичном рынке могут сдаваться как с отделкой «под ключ» (заезжай, расставляй мебель и живи), так и без отделки вовсе либо с предчистовым ремонтом, требующим финишных работ с поверхностями (укладки напольного покрытия, оклейки обоями или покраски стен и пр.).
Инженерные коммуникации
Если не хотите столкнуться с неудобствами от ремонта таких инженерных коммуникаций как электричество, отопление, вентиляция, канализация, горячее или холодное водоснабжение, выбирайте новостройку. Перед вводом в эксплуатацию нового ЖК госкомиссия проверяет соответствие инженерных сетей строгим нормативам, и столкновение жильцов с проблемами из этой сферы в первые несколько лет маловероятно (хотя современные застройщики могут удивить, используя дешевые стройматериалы в погоне за экономией и закрывая глаза на брак со стороны подрядчиков и халтуру собственных рабочих).
Тем не менее вероятность, что какая-либо инженерная система выйдет из строя, в старом доме всё равно больше.
Нужно сказать, что в пользу новостроек сегодня работают и системы умного дома, автоматически отправляющие показания со счетчиков и позволяющие следить за расходом ресурсов.
Объекты инфраструктуры
Этот пункт также вытекает из локации, и старый фонд не может не привлекать развитостью своей инфраструктуры и наличием необходимых для жизни медучреждений, школ и детсадов, появления которых не надо ждать. Другими словами, количество подобных учреждений в сформировавшихся локациях обычно приведено к нормативу, поэтому в объектах социальной инфраструктуры нет дефицита.
Приобретение квартиры в новостройке потребует терпения. Придется подождать обещанных застройщиком опций в виде коммерческих, образовательных и медицинских учреждений. Также какое-то время нужно будет мириться с продолжающейся по соседству стройкой очередного дома из вашего ЖК или прочих запроектированных строений.
Между тем в плане инфраструктуры есть важный нюанс – во вторичке все первые этажи отданы под жилье, тогда как в новостройках, как правило, эти уровни продаются или сдаются для коммерческого пользования. Это значит, что, к примеру, аптека, булочная или магазин в новом ЖК будут в шаговой доступности. Тем, кто предпочел вторичку, до подобных инфраструктурных объектов наверняка придется преодолеть сравнительно большее расстояние.
Какими бывают квартиры на вторичном рынке?
На рынке вторичной недвижимости представлен богатый выбор жилых помещений разных категорий и набором характеристик.
Специалисты по недвижимости выделяют несколько разновидностей жилья, классифицированных по уровню стоимости и техническим характеристикам:
- Низкосортное жилье — в эту категорию входят квартиры в 2-3-этажных домах старого года постройки. Часто в них нет основных видов коммуникации — водоснабжения и канализации, а обогрев производится посредством печного отопления.
- Помещения стандартного типа — обычное вторичное жилье, 1- или 2-комнатные квартиры в типовых домах от 5 до 16 этажей.
- Квартиры улучшенного типа — объекты в современных домах с повышенным уровнем комфортности. Для них характерны дополнительные помещений — гардеробные и кладовые, несколько санузлов.
- Элитное жилье — недвижимость «А» класса, расположенной в престижных районах, с облагороженной придомовой территорией, паркингом, охраной и консьержами. Количество квартир в таких домах не превышает 30.
Переехать во вторичку можно гораздо быстрее, нежели в первичное. Бывает, что квартира в новостройке выставляется на продажу, но строительная организация еще не одобряет заселение людей. Это значит, что прежде чем заселится, получить собственнику ключи от квартиры, нужно дождаться разрешение комиссий, обеспечивающих приемку здания. На ожидание порой уходят годы.
Редко, когда застройщик отделывает квартиры под ключ. Покупая первичное жилье стоит быть готовым к тому, что придется вложить в ремонт крупную сумму. Если же планируется сделать евроремонт, то стоимость может доходить до 30% от всей квартиры. А это весомая финансовая нагрузка.
Вторичное жилье обычно уже предлагается с ремонтом. Потенциальному покупателю остается лишь подобрать подходящий для себя вариант. При этом переехать можно сразу после составления договора купли-продажи. При желании сэкономить можно купить жилье без ремонта, сделать позже после проведения регистрационных действий.
Многие покупатели делают правильно, выжидают подходящий период для выгодного приобретения недвижимости. В кризис снижается платежеспособность населения. Падают цены на квартиру. Но ажиотаж обычно приходится на август-сентябрь месяцы. Люди желают успеть приобрести до наступления холодов.
Конечно, у каждого покупателя свои предпочтения, видения по поводу вторичного жилья. Одни хотят приобрести в престижном районе, новом доме. Других вполне устраивает тихий зеленый район в шаговой доступности от метро. Нет идеальной формы квартиры.
Плюсы и минусы имеет первичное и вторичное жилье. Чем старше возраст, тем большего внимания к себе требует. Хотя и стоимость автоматически снижается. Можно найти и новостройки дешевле, но наверняка предстоит столкнуться с множеством подводных камней.
Вторичное жилье: преимущества и недостатки
И первичное и вторичное жилье имеет свои плюсы и минусы. Основные преимущества «вторички» это:
- Возникновение права собственности на объект появляется сразу (по факту регистрации);
- Есть возможность оценить качество дома и проживание в нем (если недостатки есть – их уже будет видно);
- Большой выбор. Вторичное жилье повсеместно – отсутствуют ограничения на выбор района, типа дома и иных критериев;
- Наличие ремонта;
- Более развитая инфраструктура.
Покупая вторичное жилье, можно сразу оценить соседей, понять, с кем придется жить, обговорить определенные вопросы приобретения с продавцом, получить от него какие-то уступки.
Недостатки вторичного жилья:
- Могут быть юридические ограничения, незаконная перепланировка;
- Старая планировка;
- Износ (тем сильнее, чем больше лет дому);
- Недостатки квартиры, которые сразу не увидишь.
При выборе типа квартиры нужно учитывать факторы в совокупности. Первичное жилье – это хорошо, но технология строительства и используемые материалы могут быть не лучшего качества.
Много людей, купивших квартиры в новостройках, жалуются на кривые стены, плохую тепло-звукоизоляцию, протечки крыш, трещины.