Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Притворные сделки с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Признание мнимой сделки недействительной осуществляется только через суд. Как уже сказано выше, обратиться в суд о признании сделки недействительной ввиду ее мнимости может любое лицо, чьи права и интересы нарушены.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
- совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
- нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
- нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Доказательства для суда
Договор дарения можно оспорить только в судебном порядке и в большинстве случаев при наличии веских доказательств. Именно поэтому такая сделка считается в России предпочтительной. Шансов оспорить завещание куда больше, чем подставить под сомнение дарственную. Однако дом, квартира и другая недвижимость могут стать предметом долгих судебных тяжб в обоих случаях. Нужно настраиваться на длительный процесс.
Прежде чем подавать заявление в суд, истцу стоит убедиться, что у него есть все основания для того, чтобы оспорить договор дарения. Здесь мало иметь желание и собственное представление о несправедливости: суд, как и Москва, слезам не верит. Стоит подготовить убедительную доказательную базу, исходя из которой суд увидит, что права истца действительно были нарушены или ущемлены.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:
- Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
- Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
- Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
- Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
- Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти
Добровольное расторжение дарственной
Случается, что стороны Договора дарения расторгают дарственную по обоюдному согласию. Почему это происходит, по большому счету, никому не важно. Даритель и одариваемый не обязаны указывать причины своего решения в официальном документе.
Но оформить такой документ необходимо. Он называется «Соглашение о расторжении договора дарения». Этот документ оформляется нотариально и имеет такую же юридическую силу, что и договор дарения. То есть, отменяет его.
Основное требование к соглашению состоит в том, что оно должно иметь ту же форму, что и ранее заключенный договор. Поскольку в нашей статье речь идет о дарении недвижимости, Договор дарения проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Соглашение о расторжении Договора также необходимо представить в Росреестр. На его основании в ЕГРН будут внесенные новые данные — недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу. Его право собственности будет заново зарегистрировано.
В соответствии с п.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В силу п. 2 ст. 178 ГК РФ заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
- Сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
- Сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
- Сторона заблуждается в отношении природы сделки;
- Сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
- Сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Применительно к положениям ст. 10 ГК РФ и ст. 56 ГПК РФ именно истец, обратившийся в суд с требованиями о признании сделки недействительной, обязан представить суду соответствующие доказательства, в данном случае — доказательства заключения сделки под влиянием заблуждения.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру при жизни дарителя?
Соглашение о безвозмездной передаче квартиры другим лицам может оспорить родственник или любое другое лицо при жизни дарителя, допускается оспаривание дарения квартиры в таких случаях:
- Если был обнаружен факт заблуждения со стороны дарителя или факт обманного способа получить квартиру со стороны одариваемого, например, если бабушке обещали уход и помощь, если она подарит свою квартиру, а в результате, просто забрали жилье (ст.177ГК РФ);
- Если договор был подписан без четкого понимания дарителем своих действий, то есть, если он не имел намерения дарить квартиру, но его обманным путем уговорили подписать документ, сути которого даритель не понял, чаще всего такие махинации «прокручивают» со стариками;
- Если открылся факт мнимости сделки (ст 170 ГК РФ), притворной сделка считается если квартира была подарена родственнику, чтобы избежать конфискации, если была под залогом или в случае, когда за жилье дарителем были получены деньги или другие материальные блага;
- Можно расторгнуть дарственную и даже призвать к ответственности дарителя и одариваемого, если подарок относится к совместно нажитому имуществу и одариваемый об этом знает, но все равно принимает дар без письменного согласия второго из супругов;
- Если квартира является спорной, и у дарителя нет единоличных прав на жилое помещение или ему принадлежит только часть жилья, а он хочет осуществить дарение без согласия других собственников.
Порядок признания сделки дарения недвижимости недействительной
Признать сделку недействительной, вне зависимости от причины, может только суд. Процедура в этом случае следующая:
1. Составление искового заявления о признании сделки дарения недействительной
Обращаться в судебную инстанцию могут все заинтересованные стороны: кредитор дарителя, родственники, родственники того, на кого оформлен договор дарения и другие заинтересованные лица. Иск составляется по стандартной форме и должен содержать следующую информацию:
- сведения об истце, ответчике и наименование суда, куда будет направлено заявление;
- предмет иска – недвижимость или другие материальные ценности, законность дарения которых оспаривается;
- цена иска – сумма объекта дарения;
- обстоятельства и аргументы – необходимо изложить все факты, касающиеся дела, а также доводы относительно того, почему, по вашему мнению, сделка должна быть признана недействительной или ничтожной. Важно расписывать причины максимально полно и по возможности документально подтверждать каждый изложенный в иске факт;
- требования – отмена дарения недвижимости и возврат имущества дарителю;
- список прилагаемых документов.
Среди документов, которые нужно приложить к иску – копия договора дарения, подтверждения того, что истец является заинтересованным лицом, доказательства недействительности сделки или ее мнимого/притворного характера.
Какие риски несут стороны соглашения
Любое нарушение закона со стороны любого участника договора ставит под сомнение возможность последующей защиты его интересов. Так, прикрывая продажу автомобиля оформлением доверенности, сильно рискует фактический ее покупатель. Он сэкономит деньги при получении автомобиля, но потом может лишиться его совсем. Ведь, выдавая доверенность, продавец продолжает оставаться собственником машины, и вероятно, по окончании срока доверенности не пожелает выдавать новую. Более того, он может в любое время аннулировать ее.
При указании в договоре стоимости жилья более низкой, также рискует покупатель. Если сделка будет признана судом недействительной, то ему вернут только указанную в договоре сумму.
В действующем гражданском законодательстве нет прямого ответа на вопрос, имеет ли место преднамеренность у обеих сторон при заключении фиктивной сделки. Обобщение дел указывает на то, что разбирательства в настоящее время преимущественно касаются правоотношений, в которых присутствует умысел обоих участников. Например, если говорить о фиктивном браке – семейно-правовой категории, которая наиболее близка к гражданско-правовой сделке – судебная практика и законодательство руководствовались тем, что такая сделка может быть вызвана волей исключительно обеих сторон. Но впоследствии стали появляться случаи, в которых только у одного участника не было намерения создавать семью. И такие сделки стали рассматриваться как фиктивные. В этой связи были внесены изменения в семейное законодательство.
Законодательное отражение этого понятия можно найти в статье 170 Гражданского кодекса России. По сути определения можно выделить 2 неотъемлемых составляющих:
- Прикрывающий договор – это и есть притворное соглашение, которое совершается только для вида.
- Прикрываемая сделка – т.е. собственно тот договор, который стороны хотели бы полностью скрыть от всех остальных лиц, в том числе проверяющих. Это фактическое незаконное взаимодействие сторон (например, передача большей партии товаров, чем было указано в прикрывающем договоре для ухода от налоговых последствий).
В той же 170 статье содержится и близкое понятие так называемой мнимой сделки. В юридическом смысле и мнимые, и притворные формы взаимодействия относятся к недействительным сделкам. Однако отличие между ними существенное:
- Притворный договор заключается законно для того, чтобы прикрыть с его помощью незаконную операцию (или целую цепочку операций). То есть существует и правовой факт соглашения, и реальные последствия.
- Мнимый договор заключается ради того, чтобы создать правовой факт, но без каких-либо реальных последствий.
Схематическое сравнение того и другого вида сделок показано ниже.
B кaкoй cpoк мoжнo ocпopить дoгoвop дapeния
Ocпopить coглaшeниe и пpизнaть cдeлкy ничтoжнoй мoжнo в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa peгиcтpaции дapcтвeннoй в Pocpeecтpe и пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти. Нo из этoгo пpaвилa ecть иcключeния:
📆 ecли дapитeль жeлaeт oтoзвaть дapcтвeннyю, a oдapяeмый вcячecки пpeпятcтвyeт этoмy, cpoк иcкoвoй дaвнocти yвeличивaeтcя дo 5 лeт;
📆 ecли иcк пoдaeт нe poдcтвeнник дapитeля, a тpeтьe лицo, oн мoжeт ocпopить дapcтвeннyю в тeчeниe 1 гoдa c мoмeнтa, кoгдa yзнaл пpo нee;
📆 ecли poдcтвeнник дapитeля нe знaл o дoгoвope дapeния, oн мoжeт пoдaть иcк в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa, кoгдa eмy cтaлo извecтнo o cдeлкe.
Ecли peгиcтpaция дoгoвopa дapeния пpoшлa бoльшe 10 лeт нaзaд, шaнcoв нa eгo ocпapивaниe нeт.
Признание сделки мнимой или притворной
И указывает на то, что истец получил встречное право собственности на 1\2 доли в праве общей долевое собственности на земельные участки.
Стороной истца представлены убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие несоответствие внешнего выражения волеизъявления Лопатина В.П. на заключение оспариваемого договора его действительной воле с учетом фактических условий совершенной сделки. Мотив совершение сделки, на которые ссылались стороны невозможность совместного проживания из-за длительного конфликта, также свидетельствуют о несоответствии действительной воли истца оформленному договору дарения и его заблуждении относительно природы сделки.
Требования Лопатина В.П. к Лопатиной В.В.
о признании договора дарения недействительным удовлетворены.
2. Решение Краснооктябрьского районного суда города Волгограда от 09.09.2016 по делу № 2-4757/2016 «Недобросовестное поведение» Фабула дела: Истец Рвачева В.В. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора дарения, применении последствий недействительной сделки.
В обоснование иска поясняла, что Решением Краснооктябрьского районного суда Волгограда от 25 февраля 2016 года, вступившим в законную силу 08 июня 2016 года прекращено право общей долевой собственности Григоренко ВМ на 1/9 долю в праве общей долевой собственности на квартиру.
Признано право собственности Рвачевой В.В. на 1/9 долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Переход права собственности подлежит государственной регистрации после исполнения решения в части передачи Рвачевой В.В.
денежных средств в размере Григоренко В.М.
с уведомлением АО «Альфа Банк». Однако, после постановления судом первой инстанции данного решения ответчик Григоренко В.М. подарил данную долю квартиры своему сыну- ответчику Григоренко Р.В.
Переход права собственности зарегистрирован 21 марта 2016 г. Истец считает, что данное действие произведено ответчиком с целью злоупотребления правом, затягивания исполнения решения суда о переходе права собственности. Просит признать недействительным договор дарения 1/9 доли от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками Григоренко В.М.
и Григоренко Р.В., применив последствия недействительности сделки, а именно: возвратив 1/9 долю квартиры в собственность Григоренко В.М.
Выводы суда: Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено в ходе рассмотрения дела, истцу Рвачевой В.В.
принадлежит на праве общей долевой собственности 8/9 доли квартиры на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке.
Решением Краснооктябрьского районного суда Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ вступившим в законную силу прекращено право общей долевой собственности Григоренко ВИ на 1/9 долю в праве общей долевой собственности на квартиру.
Признано право собственности Рвачевой В.В. на 1/9 долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Согласно выписки из ЕГРП 1/9 доля квартиры принадлежит на праве собственности Григоренко Р.В.