Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО КВАРТИРЫ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя!
Перед тем, как начинать ремонт, стоит узнать, какую перепланировку можно делать без разрешения, а для каких работ потребуется согласование.
Разрешение не требуется на работы по изменению конфигурации помещения, установке, переносу или замене инженерных сетей, сантехнического, электрического и другого оборудования , результат которых не требуется вносить в технический паспорт помещения МКД, например:
- демонтаж антресолей;
- установку встроенной мебели;
- монтаж гипсокартонных и других «легких» перегородок без превышения допустимой нагрузки на перекрытия;
- установку раздвижных дверей без изменения размеров и места проема;
- замену сантехоборудования без изменения его местоположения.
Остальные изменения нужно согласовывать.
Не представляется возможным узаконить:
- отдельную комнату без окна и радиатора отопления;
- объединение кухни с газом и комнаты;
- уменьшение площади комнаты более чем на 25%;
- демонтаж несущих стен;
- изменение входов и выходов «мокрых точек»;
- установку раковины или ванной в жилой комнате;
- монтаж радиаторов на лоджии;
- пристройку крыльца и отдельного входа на первом этаже, присоединение общедомового имущества и объединение смежных квартир на лестничной площадке в одну;
- любое переустройство в аварийном доме.
Список того, что нельзя делать при перепланировке, представлен с некоторыми оговорками. По любым планируемым изменениям лучше заранее консультироваться со специалистами, в исключительных случаях согласовать вышеуказанные типы работ может получиться. Каждый случай рассматривается индивидуально, с учетом особенностей МКД и конкретного помещения.
КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ И ВВЕСТИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ?
1. Заказать у нас разработку проекта перепланировки – от 5 000 руб. (5 дней).
2. Предоставить проект перепланировки и технический паспорт БТИ в «МФЦ» для получения разрешения – бесплатно (30 дней).
3. Получив разрешение можно приступать к работам по перепланировке.
4. По окончании работ необходимо обратиться в «МФЦ» с заявлением о завершении работ – бесплатно (22 дня).
5. Получив в «МФЦ» акт о завершении работ необходимо заказать у нас технический план – от 4 000 руб. (5 дней).
6. Предоставить технический план в «МФЦ» для внесения изменений в ЕГРН – бесплатно (10 дней).
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Если вы собираетесь узаконить самовольную перепланировку квартиры в Тюмени, то стоит быть готовыми к различным трудностям. Именно поэтому, грамотные юристы не рекомендуют заниматься несогласованным переустройством жилья.
Поскольку узаконивание уже сделанной перепланировки считается нарушением, то за него положена выплата штрафа. Также, если при ремонте вы не соблюдали санитарные нормы и меры безопасности, возможен отказ в узаконивании или требование переделать работу. В данном случае существует два варианта:
- Вы собираете документы, и узаконивание перепланировки квартиры происходит через суд. Вам будет назначен штраф, который вы обязаны оплатить. Кроме этого, понадобятся деньги на все прочие процедуры, что и при согласованной планировке.
- Вы также готовите необходимые бумаги по проделанным переустройствам в квартире и получаете разрешение. Через пару месяцев, его нужно подтвердить. Но если раскроется обман, штраф будет увеличен. Также существует риск отказа в утверждении и работу придется начинать с нуля.
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Корректировка проекта перепланировки квартиры
Пока проект перепланировки не утверждён заказчиком, не прошёл экспертизу, согласование и оформление разрешения на проведение строительных работ в Тюмени, он может меняться. Если все показатели проектной документации подтверждены экспертами и проект прошёл утверждение, то вносить корректировки в документы уже нельзя до организации повторной экспертизы.
Корректировка проекта может быть назначена по решению застройщика или в силу прямого указания законодательных актов. Причинами отклонений от исходных данных могут быть изменения в технологии строительства, прокладка новых сетей коммуникации, введение градостроительных ограничений.
Специалисты нашей кадастровой организации готовы выполнить корректировку проектной документации на любом этапе проектирования, а именно:
✔ определить цели изменения проекта перепланировки; ✔ изучить исходную документацию, в том числе ранее подготовленную другим проектным бюро; ✔ провести дополнительные кадастровые работы, обследования и изыскания; ✔ выбрать новые конструктивные, архитектурно-инженерные решения; ✔ обосновать выбранные решения и оформить изменения в разделах проекта; ✔ подготовить изменённые графические материалы рабочей документации.
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц
При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.
В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:
- Физические лица – 2-2,5 тысяч рублей.
- Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
- Должностные лица – 4-5 тысяч рублей.
Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.
Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:
- Граждане – до 5 тысяч рублей.
- Организации – до 300 тысяч рублей.
- Должностные лица – до 50 тысяч рублей.
Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.
Общие правила узаконивания
В ЖК РФ зафиксировано определение перепланировочных работ — они связаны с изменением конфигурации жилого помещения и должны быть отражены в технической документации на объект недвижимости. На практике, изменения в конфигурации выражаются в следующем:
- увеличение или изменение площади жилых и вспомогательных помещений путем переноса стен или ограждений;
- разборка или установка встроенных шкафов;
- монтаж или разборка перегородок или стен, не относящихся к несущим конструкциям здания;
- перенос дверных блоков без воздействия на несущие элементы дома, и т.д.
По общему правилу, приступать к перепланировке можно только после подготовки проекта строительных работ и его согласования в местном органе власти. Это связано с требованиями безопасности, которые можно учесть только при доскональном следовании проекту строительных работ.
Самостоятельно узаконить перепланировку квартиры можно и после завершения работ. В этом случае также нужно подтвердить, что выполненные работы соответствовали требованиям безопасности и не повлекут разрушение жилого помещения или здания. Если будет выявлен факт перепланировки без согласования или узаконивания, собственник будет привлечен к ответственности в виде штрафа. Также надзорные органы могут обязать восстановить первоначальное состояние квартиры.
Алгоритм действий для узаконивания будет выглядеть следующим образом:
- нужно обратиться в специализированную экспертную организацию и оформить проект перепланировочных работ (фактически, в этот документ будут включены все работы, выполненные в квартире);
- если согласование проходит в Москве, данный проект должен включать технической экспертное заключение о безопасности работ (для других регионов и населенных пунктов техзаключение получать не нужно);
- нужно обратиться к кадастровому инженеру и получить технический план, на котором будут отражены все изменения в конфигурацию помещений;
- проектная документация и техплан направляются в местный орган власти или уполномоченное учреждение, где комиссия будет оформлять акт о приеме перепланировочных работ;
- если указанный акт подписан, его нужно представить с техпланом в службу Росреестра или МФЦ, где изменения будут внесены в ЕГРН;
- при отказе в согласовании и выдаче акта приемочной комиссии, нужно обратиться с иском в районный суд, а судебный акт будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Согласование проведенных работ
Если ремонтные работы были проведены без предварительного согласование с жилищными органами, можно попытаться добиться признания планировки законной, опираясь на 4 часть 29 статьи ЖК РФ. Однако необходимо помнить, что стоимость подобной процедуры выше, чем при получении разрешения перед перепланировкой. Обратиться с заявлением можно в жилищную инспекцию либо в МФЦ.
При получении отказа стоит помнить, что за защитой прав в области узаконивания перепланировки можно обратиться в суд. Потребуется предоставить:
- письменный отказ в одобрении проведения капремонта, составленный органами жилищной инспекции;
- квитанцию, подтверждающую внесение госпошлины;
- техническую документацию на объект недвижимости;
- правоустанавливающие бумаги;
- проект перепланировки;
- заключения, выданные при проведении проверки Роспотребнадзором, пожарной охраной, архитектурным бюро.
Основные правила, в соответствии с которыми должна проводиться перепланировка, все еще регламентируются главой 4-й Жилищного Кодекса РФ. Однако процедура получения разрешительной документации упрощена. Проведение косметических и отделочных работ в процессе ремонта не требует специального разрешения. Но действия, предполагающие существенные конструкционные изменения, должны быть обязательно согласованы.
В соответствии с принятыми нововведениями, узаконить изменения в квартиры после перепланировки невозможно, не оплатив штраф. Основная сложность процедуры заключается не в финансовых вопросах, а согласовании разрешения и документов. Чтобы государственные органы утвердили проект перепланировки, он обязательно составляется на профессиональном уровне с учетом всех рисков и издержек.