Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое мобильный дом и стоит ли его покупать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка или аренда мобильных домов дешевле, чем покупка дома на одну семью. В августе 2020 года средняя цена нового мобильного дома составляла 88,200 2020 долларов, а средняя цена дома в декабре 394,900 года — XNUMX XNUMX долларов. Мобильные дома часто бывают довольно просторными. С точки зрения стоимости, проживание в мобильном доме может позволить вам пользоваться удобствами, которые вы не смогли бы себе позволить в противном случае. В моем случае у меня есть просторный передвижной дом с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, пристроенным гаражом и акром земли по низкой цене.
Как происходит процесс строительства
Возведение домов из prefab-конструкций возможно с применением блочно-модульной или сборно-комплектной технологии. Первая предполагает строительство из объемных модулей заводского изготовления, вторая — строительство с применением конструкций (панелей) заводского изготовления.
При использовании блочно-модульной технологии до 85% элементов будущего дома делается на заводе. Готовые модули представляют собой блоки, которые остается только соединить в единое здание на строительной площадке. При блочно-модульной технологии важно с самого начала разработать детальный проект дома, потому что все коммуникации в модулях прокладываются уже на заводе.
Базовые габариты модуля составляют 3,2х6,4х3,0 м, но могут меняться по индивидуальному заказу. Модули устанавливаются на подготовленный фундамент строительной площадки. Установка одного модуля занимает 30 минут, а сам процесс монтажа длится от 1 до 2 рабочих дней без учета технологических перерывов. Далее ведутся работы по заделке межмодульных соединений, подключению инженерных сетей, монтажу кровельных конструкций, финишной отделке кровли и фасада, затем — чистовой отделке. Блочно-модульная технология позволяет получить готовый дом примерно в два раза быстрее, чем сборно-комплектная.
Технология сборно-комплектного здания существенно отличается от модульной концепции. Она предполагает заводскую готовность здания до 50%. Позволяет воплотить в жизнь практически любой проект. Сборно-комплектная технология обойдется заказчику дешевле. Но, в отличие от блочно-модульной технологии, процесс будет значительно дольше: внутреннюю отделку, прокладку коммуникаций нужно делать на строительной площадке. Дом возводится на основе металлического каркаса с применением конструкций заводского изготовления (панелей). Металлический каркас может быть любым: стальным из черного металла, ЛМК, ЛСТК, возможны и другие варианты.
Чтобы начать строительство, заказчик первым делом должен выбрать одну из двух технологий и определиться с проектом дома. Далее завод производит домокомплекты и поставляет их на строительную площадку. Всеми работами по подготовке фундамента, прокладке коммуникаций, соединению модулей занимается строительная компания.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Правообладатель — это собственник или арендатор?
Теперь сопоставим понятия «собственник», «правообладатель» и «арендатор». Казалось бы, кто же как не собственник обладает всеми правами на принадлежащее ему имущество. Но нет, не всегда, поэтому данные определения нельзя отождествлять. И собственник не всегда будет правообладателем, и правообладатель может не быть собственником.
Правообладатель – понятие более широкое. Им охватываются собственники, владельцы, арендаторы, владельцы земли на праве пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования, обладатели права сервитута и т.д.
Разница у правообладателей состоит в объёмах их правомочий. Так, например, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, арендатор — только владеть и пользоваться, но не полностью распоряжаться (может сдать в субаренду, но не вправе продать); владелец также ограничен в правомочии распоряжаться имуществом.
Сам же собственник, передавая право владения другому лицу, к примеру, на основании договора аренды, на срок договора также теряет право пользования свои имуществом.
Таким образом, все рассматриваемые нами понятия очень перекликаются, иногда взаимозаменяемы, но сами по себе представляют собой разные понятия, издавна закрепившиеся в юридической практике.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду
Пассивный доход. Вы зарабатываете при минимальном участии с вашей стороны.
Ликвидный актив. Квартира в долгосрочной перспективе растёт в цене и в любой момент её можно будет продать. Но это справедливо не для всех квартир: например, жильё в аварийном доме в цене не увеличится и найти арендаторов будет сложно. Поэтому «инвестиционную квартиру» надо выбирать именно в соответствии со своими целями.
Ольга Мажуть, риелтор, эксперт в сфере недвижимости: «Наиболее ликвидны для аренды однокомнатные квартиры и студии: в небольших квартирах самая высокая цена за квадратный метр арендной площади. Поэтому, если вы обладаете определённой суммой и выбираете между покупкой двух студий или трёхкомнатной квартирой, стоит выбрать первый вариант.
Основное условие для успешной сдачи в аренду — транспортная доступность: близость к метро или железнодорожной станции. При этом 10 или 25 минут от метро пешком — большая разница для квартиросъёмщиков без автомобиля, и сильно влияет на спрос.
При покупке квартиры играет роль и наличие инфраструктуры. А ещё это важно для понимания, кто ваши потенциальные арендаторы. Если рядом расположено несколько вузов, скорее всего, это будут студенты; квартира близко к детским садам или школам — молодые семьи с детьми».
Квартира не может быстро обесцениться. В финансовый кризис недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания.
Минусы покупки апартаментов для сдачи в аренду
Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.
Выше коммунальные платежи. Из-за статуса нежилой недвижимости тарифы на коммунальные платежи будут приблизительно на 15% дороже, чем в квартирах.
Возможно, низкое качество жилья и отсутствие инфраструктуры. Нормы жилищного строительства не распространяются на апарт-здания. Поэтому застройщик может использовать более дешёвые материалы, а также вправе не обеспечивать жителей комплекса объектами инфраструктуры. Поэтому апартаменты могут быстрее терять ликвидность и подходят не всем арендаторам: например, семьи с детьми, возможно, не будут не рассматривать такой вариант из-за отсутствия детской площадки и сада неподалёку.
Алексей Пискорский, эксперт по недвижимости: «Средняя стоимость посуточной аренды апартаментов в Санкт-Петербурге — 3500 руб. Таким образом, владелец небольшой квартиры-студии в центре может заработать, за вычетом расходов на обслуживание и вознаграждения управляющей компании, 70–80 тыс. рублей в месяц. При этом „заполняемость“ апартаментов в северной столице в сезон приближается к 100%».
Риски покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи
Вероятность ошибиться при выборе объекта. Даже в одном ЖК не все объекты обладают одинаковой ликвидностью. А уж выбрать квартиру на рынке с учётом множества факторов для новичка может быть сложно.
Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «При покупке квартиры в новостройке трудно оценить, сколько в определённом ЖК уже приобрели квартир с целью последующей перепродажи. Так, если в доме 50% объектов — инвестиционные, есть вероятность, что в условиях высокой конкуренции квартиры будут продаваться хуже.
По опыту рынка, покупатель не всегда получает ту инфраструктуру, о которой говорит застройщик на начальном этапе продаж. Например, обещают облагороженную закрытую территорию, но после сдачи объекта ещё долгое время нет места для прогулок и поблизости ведётся стройка».
Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Неопытный покупатель может совершить типичную ошибку — купить квартиру „как для себя“. Однако важно понимать портрет „среднего“ покупателя, чтобы правильно выбрать район, планировку или этаж».
Цены могут почти не вырасти. Стоимость недвижимости в местах массовой застройки может и не увеличиться значительно.
Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости:
«Если в комплексе 20 квартир на этаже, из которых 12 — студии, то, конечно, высокий прирост маловероятен. Кроме того, зачастую недостаточно хорошо прирастают трёхкомнатные квартиры. Многое зависит от локации, плотности застройки, планировки, количества квартир в комплексе».
Застройщик может обанкротиться, а дом не достроят. В России в 2019 году более 70 тысяч недостроев. Если строительство остановилось, и застройщик официально признан банкротом, дольщики могут потребовать либо возврата средств, либо оформления собственности на незавершённый объект.
Реалии рынка говорят о том, что получить средства от банкрота-застройщика вряд ли получится, поэтому чаще всего дольщики требуют признания недостроя своей собственностью, образуют жилищно-строительный кооператив и заканчивают строительство — с помощью привлечения нового девелопера или средств, полученных от государства.
Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Важно узнать репутацию и историю застройщика: объекты какого качества уже были реализованы, вовремя ли они сдавались, каким образом застройщик обычно изменяет цены на разных этапах строительства.
Покупатель рискует больше всего, если застройщик — новичок на рынке, и меньше — если обращается к компании, которая давно на рынке и реализовала уже не один проект».
Собственником в юридическом праве называют физическое или юридическое лицо, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом на основании подтверждающего данное право документа. При этом предмет пользования может находиться в единоличной или общей собственности, что влияет на регламент его отчуждения.
Владельцем в рамках правового поля считается лицо, которое обладает вещью фактически, но при этом может и не иметь на неё документально подтверждённое право собственности.
В юридической практике так именуют в основном граждан, имеющих право пользования имуществом с возможностью его передачи. Например, автомобилем можно владеть в рамках генеральной доверенности, но при этом не являться его собственником.
Правообладателем считается физическое или юридическое лицо, обладающее правом владения имуществом на основании договора о переходе прав. Арендаторы — лица, владеющие и пользующиеся имуществом по договору аренды или субаренды.
Каков срок службы мобильного дома?
В то время как средняя продолжительность жизни мобильного дома составляет 30 до 55 лет, вы все еще можете пережить это число. Это лучше всего сделать, если вы убедитесь, что установка выполнена правильно, выберете правильное место и в целом будете придерживаться методов обслуживания.
Можете ли вы постоянно жить в передвижном доме? Вы не можете жить на них постоянно, у некоторых могут быть ограничения на количество времени, которое вы можете провести там за один раз.
Обесцениваются ли готовые дома? ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ДОМА ПАДАЮТ ИЛИ ПОВЫШАЮТ СТОИМОСТЬ ПОСЛЕ ИХ ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ ПОКУПКИ? Миф: Промышленные дома не растут в цене, как другие формы жилья. Вместо, готовые дома обесцениваются в рыночной стоимости, подобно тому, как автомобили теряют ценность каждый день.
Как долго прослужит мобильный дом в Великобритании? Парковые дома изготавливаются на совесть около шестидесяти лет. Именно поэтому они настолько доступны по цене и стоят намного меньше, чем стандартный кирпичный дом. Собственность в парке действительно стала популярным способом жизни в Великобритании.
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
Отделка фасада и утепление
Чтобы теплопотери жилища снизить до уровня «пассивного» дома, cнаружи стены покрыли слоем пенополиуретана толщиной 15 см, пол — 25 см, кровлю — 30 см. Решающим при выборе не самого дешёвого способа утепления стал тот факт, что в процессе напыления получается надёжное покрытие без швов, щелей и пустот — основных проводников холода. Одну часть внешних фасадов отделали цементно-стружечными плитами по схеме вентилируемого фасада, другую — деревянными рейками. Поверхности окрасили в чёрный цвет: так они смотрятся современно и не вносят дисгармонию в окружающий природный ландшафт. Внутренние поверхности закрыли пароизоляционной плёнкой и обшили OSB-плитами и ламинированной ДСП. Согласно авторскому проекту водосточные трубы скрыты в конструкции вентилируемого фасада.
В чем разница между квартирой и домом
Разберемся что такое квартира, усадьба, дом. Согласно ч. 1. ст. 382 ГК, квартира — это изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания. А согласно ст. 380 ГК, жилой дом – это строение капитального типа, возведенное с соблюдением требований, определенных законом, иными нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания . При этом мало кто знает, что официально существует еще такой термин, как «усадьба» – это земельный участок вместе с размещенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми строениями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. В случае отчуждения жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если иное не определено договором или законом (ст. 381 ГК).
Если в жилом доме более одной квартиры, он считается многоквартирным (ст. 2.1 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества).
Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Все жилые дома, а также жилые помещения в других строениях, составляют жилищный фонд, включающий дома и строения, собственником которых являются:
- государство (государственный жилищный фонд);
- колхозы, кооперативы, профсоюзы и другие общественные организации (общественный жилищный фонд);
- жилищно-строительные кооперативы (фонд жилищно-строительных кооперативов);
- граждане по праву частной собственности (частный жилищный фонд).
В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ст. 4 ЖК).
Соответственно, индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства), как это предусмотрено статьями 48 и 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, изначально предназначены для проживания одной семьи. При всем различии многоквартирных домов от домов блокированной застройки с точки зрения этажности, планировки, благоустроенности и т.п. их объединяют два признака, имеющие правовое значение: совокупность квартир (не менее двух) и наличие в доме общего имущества, предназначенного для обслуживания этих квартир (статья 36 ЖК РФ).
С учетом названных критериев многоквартирными остаются и небольшие одноэтажные дома, возведенные и предоставленные в соответствии с проектной документацией для проживания нескольких семей. Несмотря на известную автономность квартир в домах такого вида, они не могут оставаться без элементов общего имущества, таких как фундамент, стены, несущие конструкции, чердак, крыша (статья 36 ЖК РФ). Между тем многоквартирные дома в отличие от индивидуальных жилых домов не являются объектом права собственности, возможность их раздела на отдельные ограничена законом (статья 37 ЖК РФ). Таким образом, основным критерием отнесения здания к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Виды жилой недвижимости
Обязательным условием жилья является наличие определенного уровня удобства для проживания, что позволяет классифицировать его по категориям на элитную, типовую, бизнес-класса и так далее. В соответствии с категорией и характеристиками жилья определяется и его стоимость.
По месту расположения все жилые объекты подразделяют на городское и загородное жилье. В последнем случае под жильем понимаются коттеджи. Встречаются и объекты смешанного типа, например, таунхаус представляет собой частный дом, рассчитанный на проживание двух-четырех семей с выделением для каждого из них большого участка земли.
В современных условиях жилье принято покупатель не только для собственного проживания, но и извлечения прибыли, например, перепродажи или сдачи в аренду. Такая практика применима к объемах различного типа (отдельные комнаты, квартиры, дома, коттеджи, дачные домики и так далее). К категории жилой недвижимости относят и земельные участки, выделенные под жилищное строительство.
Жилым помещением признаются следующие типы объектов:
Дом или его часть. Жилым домом является индивидуально-определенное здание, объединяющее в себе жилые комнаты и вспомогательные помещения, обеспечивающие удовлетворение каждодневных потребностей человека, связанных непосредственно с проживанием.
Отличие частной собственности от личной
Чем же отличаются виды индивидуального владения? Только одним признаком — целью использования. В принципе, сейчас все имущественные ценности являются объектом частной собственности, но это не исключает наличия личных предметов.
Распределение прав ведется по тому же правилу. Частная собственность неотчуждаема, владелец может распоряжаться объектами на свое усмотрение — продавать, сдавать, использовать по прямому назначению, то есть извлекать или не извлекать доход. Личная собственность — это все то, что принадлежит владельцу и используется для персональных нужд. Такое имущество не сдается в аренду, не продается и не дарится. С него нельзя получать доход, иначе это будет уже совершенно другой вид индивидуального владения.
Этот момент опять же хорошо иллюстрирует пример с арендой: арендодатель передает арендополучателю во временное пользование квартиру, заключая с ним договор. Все то время, что квартиросъемщик живет в арендованном объекте недвижимости, он использует имущество собственника в личных целях. Владелец, в свою очередь, получает стабильный доход — арендную плату. Для арендодателя сданная квартира является частной собственностью, а арендатор временно владеет жильем на правах личного пользования.
Так и формируются отличия видов владения. Постоянные собственники имущества могут использовать или не использовать его на свое усмотрение. Все действия временных владельцев не должны расходиться с целевым назначением объекта. Вот в чем состоит основная разница между двумя типами собственности:
Есть один нюанс. Владелец имущественных ценностей вправе передать предмет в бессрочное пользование другому человеку. Например, родители отдают своему ребенку квартиру и больше не претендуют на нее. В данном случае вместе с передачей индивидуального имущества осуществляется и переход прав на данный объект — от частного к личному.