Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности выкупа арендованного имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Обход преимущественного права
Обойти право на привилегию по выкупу объекта аренды можно путем расторжения договора аренды. Если у арендатора есть желание купить арендуемое имущество, то он вряд ли пойдет на добровольное расторжение договора. Если же арендодатель заинтересован в этом, то ему следует позаботиться о том, чтобы на законных основаниях в одностороннем порядке расторгнуть данный договор. С этой целью следует обратиться к основаниям для расторжения соглашения в одностороннем порядке:
- при нарушении арендатором существенных условий сделки;
- если в договоре прописана возможность одностороннего отказа;
- если обстоятельства, существующие на момент заключения договора, претерпели существенные изменения.
Таким образом, обойти преимущественное право на выкуп будет достаточно сложно, так как потребуется доказать вину арендатора, либо изменение обстоятельств. Для этого потребуются достаточно веские обстоятельства.
Этапы приватизации арендуемого объекта
Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр.
После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики).
При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.
Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости.
Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.
Этапы приватизации арендуемого имущества
Особое внимание уделяется этапам приватизации арендуемого имущества. Если рассматривать процедуру купли-продажи между частными лицами, то она ограничивается выполнением условий договора по оплате стоимости объекта до окончания срока аренды или после совершения сделки. В данном случае передача имущества новому владельцу производится после государственной регистрации права собственности.
В случае с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества у государства или муниципалитета осуществляется конкретная процедура, указанная в ст.4 настоящего закона.
Она проходит следующие этапы:
- Власти данного муниципалитета принимают решение о продаже арендуемого имущества и направляют его копию предпринимателю в течение 10 дней со дня принятия данного решения.
- Кроме того, бизнесмену должны быть направлены такие документы, как предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, его проект, а также требование о погашении долгов по арендной плате, если таковые имеются.
- С момента получения пакета вышеуказанных документов от государственных органов предприниматель получает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, которым он может воспользоваться в течение 30 дней после получения. В ранней редакции закона было указано, что если в течение указанного срока бизнесмен не воспользовался этим правом и не ответил на предложение, то он лишается данного права на приобретение имущества, а его обязанности перед муниципалитетом пропадают без восстановления. После внесения некоторых поправок бизнесмены могут воспользоваться своим правом льготного выкупа и направить заявление о выкупе, если продолжат арендовать помещение.
- Для заключения сделки арендатор обязан предоставить квитанцию об уплате задолженности за аренду, если таковая имела место быть.
Согласно законодательству он может дать отказ и до окончания данного срока, но для этого нужно оформить его в письменном виде в качестве заявления на имя руководства муниципалитета. - Следует отметить, что в случае отказа от преимущественного права передача имущества третьим лицам запрещена.
Также в соответствии со ст.9 настоящего закона арендатор может сам выступить с инициативой проведения приватизацию выкупаемого имущества.
Для этого компетентный орган должен осуществить следующие процедуры:
- Провести оценку имущества и составить проект договора его купли-продажи в двухмесячный срок.
- В течение 2 недель после проведения оценки проработать условия выкупа арендуемого имущества.
- Направить предпринимателю проект соглашения, если решение о приватизации было принято.
В случае несоответствия субъекта, выступившего с предложением приватизации, требованиям закона, государственный орган вправе отказать ему в запросе. Для этого он должен направить арендатору письменный отказ в течение 30 дней с момента поступления заявления.
Если речь идет о сделке по выкупу муниципального помещения, то она имеет некоторые особенности:
- Решение по проведению такой сделки принимается назначенным органом исполнительной власти.
- Стоимость государственного объекта в большинстве случаев выше, чем цена муниципального.
- Если необходимо приватизировать земельный участок вокруг объекта, то эта процедура проводится в соответствии с региональными правилами, которые установлены муниципалитетом.
Выкуп муниципального имущества. В поисках НДС
В ноябре 2010 г. я приобрел нежилое здание (Дом быта) у Комитета по управлению имуществом. Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта цена здания составила 500 000 руб. с учетом НДС 76 271 руб. 19 коп. Договор купли-продажи здания был составлен неверно, согласно ему цена здания составила 500 000 руб. без указания НДС. Сумму 500 000 руб. я уплатил полностью в КУМИ. Теперь налоговые органы требуют уплаты НДС. Поскольку я не сталкивался с подобной ситуацией, не знал, что НДС надо было выделить и уплатить отдельно, могу ли я потребовать от КУМИ изменить договор купли-продажи здания и потребовать от них возврата суммы НДС, ведь в оценочном отчете НДС выделен?
В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ
налоговыми агентами
по НДС
признаются покупатели
(получатели)
государственного имущества, не закрепленного
за государственными предприятиями и учреждениями,
составляющего государственную казну
Российской Федерации, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа,
а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну
соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.
При реализации
(передаче) на территории РФ вышеуказанного имущества
налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога
.
Покупатели
—
налоговые агенты
обязаны
исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов
и уплатить в бюджет
соответствующую сумму НДС
.
Следовательно, при покупке помещения, составляющего муниципальную собственность, Вы признаетесь налоговым агентом по НДС
.
Вы не указали в вопросе, каким образом было выкуплено здание.
Ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
установлено, что
под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается
возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Преимущества выкупа нежилых помещений у департамента имущества
Основная привлекательность приобретения помещения у города заключается в низкой стоимости 1 кв. м недвижимости (в среднем выкуп производится по цене от 80 – 200 тыс. рублей за 1 кв. м, что значительно ниже рыночной цены помещений, достигающей 450 тыс. рублей). Еще одно значительное преимущество – покупатель может получить рассрочку по оплате на срок до 5 лет, всего за 2.4% годовых, что гораздо выгоднее банковского кредита (п. 3 ст. 12 Закона от 17.12.2008 № 66).
Другими словами, компания продолжает вести деятельность в помещении, которое уже известно клиентам, контрагентам, отремонтировано и приспособлено для нужд организации. Важно отметить, что компания становится полноправным владельцем и собственником коммерческой недвижимости с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Москве. Единственное условие – во исполнение условий договора ежемесячно платить выкупные суммы, размер которых иногда сопоставим с арендной платой.
Мы оказываем полный спектр услуг по снижению стоимости имущества при преимущественном праве выкупа в ДГИ на всех этапах процесса:
1 ЭТАП. Заявление о выкупе имущества в ДГИ
В течение 1–3 месяцев с момента получения заявления о выкупе ДГИгМ направляет в адрес Арендатора Проект договора купли-продажи. Как правило, цена имущества в договоре является существенно завышенной.
О случаях отказа ДГИгМ в выкупе имущества и их оспаривании смотрите в разделе «Отказы в выкупе».
Важно! Инспекторы ДГИгМ проводят проверку соблюдения условий договора аренды с выездом на объект. Поэтому, арендатору необходимо убедиться, что все условия договора аренды выполняются корректно (не произведена перепланировка, не сдано имущество в субаренду без разрешения ДГИгМ и т.д).
Важно! Часто встречается ситуация, когда ДГИгМ по собственной инициативе направляет предложение о продаже арендуемого имущества по существенно завышенной цене. В случае, если арендатор не успевает отреагировать в течение 30 дней, право на выкуп аннулируется. В дальнейшем ДГИгМ продает арендуемое имущество любому третьему лицу, которое в дальнейшем либо существенно повышает арендную плату либо расторгает договор аренды.
Порядок работ
Порядок и условия проведения работ по льготному выкупу имущества в ДГИ всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта оценки, задач, стоящих перед экспертами, срочности исполнения работ и пр.
Стоимость
Стоимость работ по выкупу имущества в ДГИ по 159-ФЗ зависит от характеристик объекта и поставленной задачи, объема работ экспертов, состава рабочей группы и требуемой квалификации экспертов (зависит от особенностей объекта) и необходимости дополнительных работ.
Для определения объема и стоимости работ нам необходимо предоставить сведения об объекте и задачах, стоящих перед экспертами.
Преимущественный выкуп арендуемых помещений согласно Федеральному закону №159-ФЗ
Основным законодательным актом, регулирующим отношения субъектов малого и среднего предпринимательства при выкупе недвижимого имущества из собственности государства или иного управляющего органа, является Федеральный Закон №159-ФЗ, принятый постановлением от 22.07.2008 г. Данный документ также называют Законом о малой приватизации, так как он дает возможность выкупить арендуемые предпринимателями помещения, находящиеся в госсобственности субъектов РФ или муниципалитетов.
Малое и среднее предпринимательство играет немаловажную роль в становлении и развитии современной российской экономики и решении задач экономического плана. Кроме того, малый и средний бизнес является одним из важнейших стимулов экономического роста Российской Федерации. В силу этих обстоятельств особое значение приобретает преимущественное право выкупа объектов нежилого фонда, которые находятся в аренде у мелких и средних предпринимателей.
Государство предоставляет предпринимателям различные льготы и преимущества, что позволяет им успешно развиваться. Одной из таких льгот было названо продление льготного порядка приватизации недвижимости, которую предприниматели арендуют у государства. Этот порядок предусматривает приобретение предпринимателем арендуемого им помещения по цене, которая определена независимым оценщиком и равна его стоимости на рынке. Данная цена устанавливается согласно закону №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ».
Право выкупать арендуемое помещение у города предприниматели получили со вступлением в силу Федерального закона 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. В столице следом за появлением федерального закона появился закон города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы» N 66 от 17.12.2008 г. Административный регламент предоставления госуслуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» N199-ПП от 15.05.2012 г. был утвержден постановлением правительства Москвы.
Право приобретать недвижимость имеют потребительские кооперативы и коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, крестьянские (фермерские) хозяйства. Андрей Яворский, представитель Консолидированного союза предпринимателей г. Москвы, рассказывает, что на практике правом выкупить недвижимость у города хотят воспользоваться намного больше организаций, чем предусмотрено законом. Так, приобрести арендуемое помещение хотели бы некоммерческие организации (НКО), но закон обойти невозможно. Яворский утверждает, что не раз сталкивался с подобной ситуацией, в законе нет лазеек, позволяющих НКО приобрести недвижимость. Кроме того, выкупать помещения могут только малые и средние компании, а у крупного бизнеса такого права нет. Но некоторые компании ради помещения в столице готовы сократить штат, скорректировать другие показатели, для того чтобы получить возможность приобрести помещение, которое арендовано у города.
Подтверждение компанией, которая выкупает помещение, своего статуса субъекта малого предпринимательства (СМП) — это отдельный и очень сложный вопрос. Регистраторы не могут оценить, является ли покупатель субъектом СМП: информация на сайте департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы в силу постановления правительства Москвы от 08.12.2009 г. N 1338-ПП не может являться достаточной для выкупа. В 2011 году в Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ были внесены изменения, в соответствии с которыми, в случае если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка будет признана ничтожной. То есть у предпринимателя есть риск лишиться выкупленного имущества, даже заплатив за него и получив все правоустанавливающие документы.
Андрей Яворский советует независимо от того, находится ли организация в реестре СМП или нет, вкладывать в пакет документов на выкуп: форму КНД 1110018 «Сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год» с отметкой налогового органа; форму бухгалтерской отчетности — баланс (Ф1) и отчет о прибылях и убытках (Ф2) с отметкой налогового органа (для юридических лиц, применяющих общую систему налогообложения); декларацию по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (для ИП и юридических лиц на УСН); декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3НДФЛ (для ИП, применяющих общий режим налогообложения); декларацию по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности для тех, кто применяет ЕНВД. Эти документы подтвердят, что организация или ИП являются СМП.
В Москве организации сталкиваются с тем, что арендуемое помещение может оказаться под запретом на продажу. «Все помещения были включены в перечень для того, чтобы никто не мог их выкупить», — говорит Яворский. Это была обеспечительная мера, которая защищала Москву от продажи помещений, которые представляли для нее ценность и не должны были пойти с молотка в самом начале действия закона о выкупе помещений. Постепенно недвижимость, которую планировалось продать, из перечня исключалась. «В мае 2013 года все объекты, которые могут быть выкуплены, из перечня уже были исключены, — поясняет Андрей Яворский. — Но перед тем как обращаться за выкупом, нужно посмотреть в перечень, напротив помещения должно значиться — исключен. Если помещение до сих пор числится в перечне, нужно, чтобы его из перечня исключили. Я не знаю ни одного случая, когда бы не удовлетворялась эта просьба».
Кроме того, есть ряд неурегулированных вопросов, которые мешают арендаторам выкупить помещение. К примеру, если на кадастровый учет поставлено помещение площадью большей, чем субъект арендует и желает приобрести. Или в помещении произведена перепланировка, не узаконенная в установленном законом порядке. Причем не всегда это происходит по вине арендатора, есть случаи, когда изменения по перепланировке не вносились в планы БТИ и кадастровые документы. При этом неузаконенная перепланировка является явным препятствием в выкупе помещения.
Также при выкупе следует проверить отсутствие задолженности по арендной плате, выкуп разрешен только тем, у кого нет задолженности. Этот совет кажется очевидным, но на деле он не так прост. «У нас многие договоры аренды закончились 30 июня 2015 года. Если предприниматель обращается за продлением договора, льготная арендная плата для него заканчивается», — говорит Сергей Байков, генеральный директор Московской ассоциации предпринимателей. Поэтому предпринимателю следует проверить, не возникло ли у него задолженности с учетом новой арендной ставки.
Еще одной проблемой является синхронизация самой сделки с получением кредита. «Одобрение банка действует 3 месяца», — сообщила Анастасия Максимова, клиентский менеджер Центра развития бизнеса Сбербанка. На практике этого времени компаниям не хватает, чтобы выйти на сделку. Особенно если покупатель не согласен, к примеру, с оценкой стоимости недвижимости. В такой ситуации остается только начинать процесс выкупа без одобрения банка с риском отказа в выдаче кредита.
Сложности при реализации преимущественного права
В большинстве случаев муниципальные власти стараются не продавать недвижимость субъектам МСП по льготе. Им выгоднее сдавать недвижимость в аренду, получая от этого постоянный доход. Это создает некоторые трудности на пути приватизации арендуемого имущества со стороны предпринимателей, поэтому на практике они чаще используют вариант подачи заявления в уполномоченный орган на осуществление приватизации самостоятельно (ч.2, ст.9 закона), который был описан выше.
Кроме того, для исключения объекта недвижимости из-под действия №159-ФЗ муниципалитет может включить его в перечень имущества, который предназначен для передачи во владение или пользование субъектами МСП. В этом случае данное имущество перестает быть объектом реализации преимущественного права на выкуп.
В некоторых случаях муниципальные арендодатели расторгают договор аренды досрочно, предполагая возможность выкупа объекта с преимущественным правом. Кроме того, может возникнуть сложность с реализацией данного права, если между прекращением соглашения об аренде и заключением нового договора аренды возник некоторый промежуток времени, что недопустимо по условиям выкупа помещения, указанных в №159-ФЗ.
Кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства?
Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона N 209-ФЗ такими субъектами являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.
Такими условиями в силу ст. 4 данного Закона являются:
- для юридических лиц — суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в их уставном капитале не должна превышать 25%, доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, также не должна превышать 25%;
- средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать: от 101 до 250 человек включительно — для средних предприятий; до 100 человек включительно — для малых предприятий. Среди малых выделяют еще и микропредприятия с численностью до 15 человек;
- выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством РФ. Так, п. 1 Постановления Правительства РФ от 22.07.2008 N 556 установлены следующие значения по выручке: для микропредприятий — в размере 60 млн руб., для малых — 400 млн руб., для средних — 1000 млн руб. Устанавливаются такие значения один раз в пять лет.
Категория субъекта изменяется только в случае, если представленные предельные значения выше или ниже установленных в течение двух календарных лет, следующих друг за другом.
Приватизация недвижимого имущества
Приватизация недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, весьма популярный способ усиления положения на рынке среди арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства.
Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в п. 5 ст. 3 указывает, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Данное указание отсылает к Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон прописывает преимущественное право арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества при наличии определенных этим законом условий. Первоначально срок реализации такого преимущественного права был ограничен 1 июля 2010 г., но впоследствии он был продлен сначала до 1 июля 2013 г., а затем до 1 июля 2015 г. (федеральные законы от 02.07.2010 № 150-ФЗ и от 02.07.2013 № 144-ФЗ).
Итак, заявление подано.
С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:
- В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
- В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
- В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.
Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе.
В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.
Выкуп помещений по преимущественному праву
В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.
Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).
Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.
Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.
В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:
Процедура выкупа государственного или муниципального имущества
Начнем по порядку. Арендатор должен обратиться с заявлением на выкуп в ДГИ (для юридических лиц необходимо предоставить учредительные документы). ДГИ в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи, или приостановить подготовку договора на соответствующий срок, или отказать в реализации преимущественного права выкупа.
На практике, чаще всего ДГИ уведомляет арендатора о приостановке с обязательным указанием срока приостановки предоставления государственной услуги. Оснований для приостановки несколько, они перечислены в пункте 2.9.1 административного регламента, к ним в частности относятся необходимость определить рыночную стоимость, необходимость внести сведения в кадастр недвижимости и др.
Сроки приостановки по каждому основанию также указаны в регламенте. Если вы не получили уведомление о приостановке, то через 30 рабочих дней со дня подачи заявления вам обязаны выдать проект договора купли-продажи, если договор вам не предоставлен, вы можете обращаться в суд. Если же вы получили уведомление о приостановке, то срок на который приостанавливается предоставление госуслуги отсчитывается от даты уведомления. По истечение этого срока, вы либо получаете договор, либо приостановку по другому основанию, либо отказ.
После получения проекта договора купли-продажи на подписание, арендатор, как правило, очень расстраивается по поводу размера выкупной (рыночной) стоимости и хочет ее уменьшить. Для этого ему необходимо провести самостоятельную оценку приобретаемого помещения и подготовить протокол разногласий к полученному проекту договора. Протокол разногласий вместе с отчетом оценщика должен быть сдан в ДГИ не позднее 30 дней с момента получения проекта договора, в противном случае арендатор теряет преимущественное право выкупа помещения. Если в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий и отчета оценщика, ДГИ не предоставил ответа на него, вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора.
Если ДГИ выдал вам отказное решение в выкупе имущества, и вы считаете его незаконным (а такое бывает очень часто), то обжаловать отказ вы должны в течение 3 месяцев, причем за это время необходимо также сделать оценку имущества и подготовить проект договора купли-продажи, чтоб бы в суде не только оспаривать отказ, но и понуждать ДГИ заключать договор.
Теперь коснемся оценки имущества. Как было указано выше, в большинстве случаев она проводится по инициативе арендатора в досудебном порядке. Когда же дело доходит до суда, то еще одна оценка будет производиться в судебном порядке, и рыночная стоимость выкупаемого имущества будет определена судом на ее основе. Причем выкупная стоимость имущества определенная в судебном порядке бывает в разы меньше стоимости заявленной ДГИ.
Выкупить имущество арендатор может сразу или в рассрочку. Срок рассрочки составляет не менее 5 лет. При рассрочке на сумму долга начисляются проценты по ставке рефинансирования. Оплата может быть осуществлена досрочно. Пока имущество не оплачено полностью, оно находится в залоге у ДГИ. Тут следует упомянуть еще об одном аспекте. Зачастую выкупаемое имущество, новым собственником предполагается к сдаче в аренду (субаренду).
Если срок аренды превышает 1 год, то такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, куда необходимо будет предоставлять согласие ДГИ как залогодержателя на сдачу помещения в аренду. ДГИ, в свою очередь, согласие на передачу имущества в аренду дает только, если арендатор заключит с арендодателем (собственником) договор поручения о погашении задолженности арендодателя перед ДГИ по договору купли-продажи.
Конечно, никакой арендатор на такие условия не пойдет. Поэтому передавать в аренду заложенное имущество, до момента полной его оплаты будет возможно лишь по краткосрочным договорам аренды.
Арендаторы всегда заинтересованы выкупить имущество, так как налог на имущество значительно ниже стоимости арендной платы. При этом временной интервал между написанием заявления на выкуп и вступлением в законную силу решения суда достаточно большой.
Итак, если ДГИ отказал вам в праве выкупа помещения, и впоследствии суд признал такой отказ незаконным, то ДГИ с момента вынесения отказа получает необоснованное обогащение в виде арендной платы до момента заключения договора купли-продажи (вступления в законную силу решения суда). И это необоснованное обогащение можно взыскать с ДГИ в судебном порядке. Некоторые арендаторы перестают с этого момента платить арендную плату, чтоб потом не взыскивать ее с ДГИ. Платить или не платить решать вам, но этот тот аспект, который необходимо обсудить с адвокатом и очень тщательно взвесить все за и против.
Если ДГИ вам выдал договор купли-продажи с ценой, которая вас не устроила, и вам пришлось в судебном порядке определять выкупную стоимость, то арендная плата перестанет вами уплачиваться в момент вступления в законную силу решения суда о согласовании условий договора.
Как видно из настоящей статьи, процесс выкупа нежилых помещений достаточно не простой, так как стороны связаны очень жесткими сроками, нарушение которых приводит к негативным последствиям, вплоть до утраты преимущественного права выкупа помещения.
Поэтому всегда лучше заранее обращаться к адвокату, чтоб еще до подачи заявления на выкуп минимизировать негативное развитие событий. Если заявление уже подано, то тем более отслеживание всех сроков и своевременное и правильное реагирование на их нарушение, а также подготовку необходимых документов, необходимо доверять только опытным адвокатам, так как небольшие ошибки могут повлечь большие финансовые потери.
Надеюсь, что информация изложенная в статье будет вам полезна и всегда рада помочь вам в решении правовых вопросов.